RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00045 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRKQ
NAC : 50C
JUGEMENT CIVIL
DU 23 AVRIL 2024
DEMANDEUR
M. [C] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
SCCV [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Copie exécutoire délivrée le : 23.04.2024
CCC délivrée le :
à Me Pierre HOARAU
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Mars 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 23 Avril 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire du 23 Avril 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié en date du 18 mai 2018, reçu par Maître [Z] [R], notaire à [Localité 6], Monsieur [C] [F] a acquis de la SCCV [Adresse 5] des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], dénommé “[Adresse 5]”, se composant des lots 1 (un appartement type T1) et 16 (emplacement de parking), moyennant le prix de 121.900 euros payé au fur et à mesure de l’achèvement des travaux, financé par un prêt.
Aux termes de l’acte d’acquisition, le promoteur s’était engagé à livrer l’immeuble au plus tard à la fin du premier trimestre 2019.
La déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 31 décembre 2021, mais le bien n’a toujours pas été livré, alors que le promoteur s’était de nouveau engagé à livrer au plus tard en avril 2023.
Par courrier du 21 novembre 2022, le promoteur a pris l’engagement de faire un geste commercial au profit de Monsieur [F] d’un montant de 6.095 €, lequel n’est toujours pas effectif.
C’est dans ce contexte que, par acte extra-judiciaire en date du 26 septembre 2023, Monsieur [F] a fait assigner la SCCV [Adresse 5] en éxécution du contrat de vente.
Il demande au tribunal de:
- Juger que la SCCV [Adresse 5] n’a pas respecté son obligation de livraison du bien acheté par M. [F] dans le cadre de l’acte du 18 Mai 2018.
- Condamner la SCCV [Adresse 5] à livrer au requérant les lots 1 et 16 du règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 5] » sous astreinte de 200 € par jour de retard.
- Condamner la SCCV [Adresse 5] à payer à M. [F] la somme globale de 30849 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait du retard de livraison du bien acheté.
- Condamner la même au paiement de 4000 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] expose avoir acquis un bien immobilier en vente en état futur d’achèvement, et que bien que la déclaration d’achèvement des travaux ait été déposée, le bien n’est toujours pas livré. Il sollicite l’exécution du contrat de vente et l’indemnisation des divers préjudices qu’il subit.
Bien qu’ayant été régulièrement assignée, la défenderesse n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION
ll convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard de la partie non comparante.
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante :
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice relativement à la remise en l’étude après confirmation de l’adresse de la SCCV [Adresse 5].
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante.
Sur la demande d’exécution du contrat de vente et les demandes indemnitaires
L’article 1101 du Code civil dispose: “Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.”
Aux termes de l’article 1103 du même code, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”
Aux termes de l’article 1217 du même code, “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”
Monsieur [F] sollicite la livraison des lots qu’il a acquis de la SCCV [Adresse 5].
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que l’acte de vente a été signé le 18 mai 2018,qu’il comporte au titre de la clause D’ACHEVEMENT DE L’IMMEUBLE, un paragraphe délai rédigé comme suit:
“Délai
Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le 31 décembre 2018, et livrés au plus tard fin du premier trimestre 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.”
La déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 31 décembre 2021, mais le bien n’a toujours pas été livré à la date d’engagement de la présente procédure.
La défenderesse n’ayant pas jugé utile d’apporter son concours à cette procédure et donc de produire d’éventuels éléments de réponse, il en ressort qu’il n’y a aucune raison que la livraison n’ait pas eu lieu.
Il sera jugé que la SCCV [Adresse 5] n’a pas respecté son obligation de livraison du bien acheté par Monsieur [F] dans le cadre de l’acte d’acquisition du 18 Mai 2018.
Eu égard aux cinq années d’attente de Monsieur [F], la SCCV [Adresse 5] sera condamnée à livrer au requérant les lots 1 et 16 du règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 5] » sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement. Cette astreinte, provisoire, sera fixée pour quatre mois.
Monsieur [F] expose subir divers préjudices du fait de cette absence de livraison, et sollicite d’en être indemnisé.
S’agissant de la demande formulée au titre de l’impôt sur le revenu payé de 2019 à 2022, à défaut de l’effectivité de la défiscalisation, en l’absence de toute pièce justifiant de la réalité des sommes payées par le demandeur à ce titre, elle sera rejetée.
S’agissant de la demande formulée au titre de la perte de loyers de juin 2019 au 31 décembre 2023, si la valeur locative du bien acquis est attestée par Madame [V], gérante de l’Immobilière de Bourbon, il ne saurait être fait droit en totalité à cette demande. En effet, le préjudice subi au titre de la perte de loyers ne saurait être indemnisé qu’au titre de la perte de chance. Cette perte de chance sera évaluée à 75%, et la somme de 13 365 euros sera allouée au demandeur à ce titre.
S’agissant de la demande correspondant aux intérêts intercalaires payés à la Caisse d’Epargne dans l’attente de la livraison, elle est justifiée par les relevés de la banque ayant octroyé le crédit immobilier à hauteur de 100 000 euros, versés en pièce 9. Il y sera néanmoins fait droit seulement pour les intérêts intercalaires payés postérieurement à la date de livraison contractuellement prévue (2020 et 2021), ceux réglés pour l’année 2018 étant dus par le demandeur, indépendamment de l’inexécution de son obligation par son co-contractant. La somme de 1716,80 euros sera allouée à ce titre.
Il sera fait droit à la demande liée au paiement de la taxe foncière 2023, alors que le demandeur ne s’est toujours pas vu livrer son bien et qu’il n’en jouit pas. La somme de 901 €, justifiée par l’avis de taxe foncière pour le bien en litige, sera accordée au demandeur.
Au final, la SCCV [Adresse 5] sera condamnée à payer à Monsieur [F] la somme globale de 15 982,80 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait du retard de livraison du bien acheté.
Sur les demandes accessoires
La SCCV [Adresse 5], partie perdante, sera condamnée à payer à Monsieur [F] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] à livrer à Monsieur [C] [F] les lots 1 et 16 du règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 5] »;
DIT que cette livraison devra intervenir dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
ASSORTIT cette obligation, passé ce délai de quinze jours, d’une astreinte de 200 (deux cents) euros par jour de retard, pendant un délai de quatre mois ;
CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 15 982,80 € (quinze mille neuf cent quatre vingt deux euros et quatre vingt centimes) à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] aux entiers dépens;
CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi prononcé, le présent jugement a été signé par Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.
La greffièreLa présidente
