RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03944 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQ6C
NAC : 72A
JUGEMENT CIVIL
DU 23 AVRIL 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par son syndic en exercice la SARL VITRY
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Anne MICHEL-TECHER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : SARL VITRY (Syndic)
DÉFENDEURS
M. [O] [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Non représenté
Mme [Y] [P] [Z] [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Non représentée
Copie exécutoire délivrée le : 23.04.2024
CCC délivrée le :
à Me Anne MICHEL-TECHER
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Mars 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 23 Avril 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 23 Avril 2024 ,en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Madame [Y] [R] est propriétaire des lots numéros 27 et 54 consistant en un appartement et un parking, au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] au [Localité 5] (Réunion).
La copropriété est gérée par la SARL VITRY.
Madame [R] ne s’étant pas acquittée régulièrement des charges de copropriété, elle a été mise en demeure d’y procéder par de multiples courriers recommandés, et par exploit de commissaire de justice en date du 27 octobre 2021 pour un montant de 6.885,87 euros, représentant les arriérés de charges et des appels de travaux. Les paiements qui s’en sont suivis ont été insuffisants pour apurer la dette.
C’est dans ce contexte que, par acte extra-judiciaire en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a assigné Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [R] en paiement des arriérés de charges et des appels de travaux.
Aux termes de son assignation, il demande au tribunal de:
- Condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [P] [Z] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 9.086,31 € en principal, au titre de ses charges de copropriété et appels de travaux impayés arrêtés au 14 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.182,01 € à compter du 12 décembre 2016 ( date de la première lettre de mise en demeure), à compter du 27 octobre 2021 (date du commandement de payer) sur la somme de 6.685,50 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [P] [Z] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 2.500 € à titre de dommages intérêts,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [P] [Z] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Dire que tous les frais générés par la présente procédure resteront à la charge exclusive de Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [P] [Z] [R],
- Condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [P] [Z] [R] aux entiers dépens de l'instance.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] expose que Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [R] sont redevables de diverses sommes au titre des charges de copropriété et en réclame le paiement.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour l’exposé complet des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions.
Bien qu’ayant été régulièrement assignés, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
ll convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard des parties non comparantes.
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard des parties non comparantes :
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice relativement aux remises en l’étude après vérification de l’adresse des intéréssés concernant Monsieur [O] [R] et Madame [Y] [P] [Z] [R].
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard des parties non comparantes.
Sur la condamnation au paiement du montant des charges impayées
En application de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis:
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.3."
L’article 10-1 a) de la même loi prévoit:
“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.”
Enfin, l'article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965."
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont des copropriétaires sont débiteurs à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,
- les comptes individuels des copropriétaires débiteurs.
L’article 1153 du code civil prévoit que les dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte, et ce à compter de la sommation de payer.
En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.
L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.”
L’article 1343-2 du même code dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l'espèce, la partie demanderesse produit aux débats un extrait de compte individuel de Monsieur ou Madame [R] [O] ou [Y] en date du 14 novembre 2023 présentant un solde débiteur de 9.086,31 €.
Il ressort du relevé de propriété produit aux débats que le bien immobilier litigieux appartient à Madame [R] [Y] [P] [Z], et que Monsieur [R] [O] n’est pas titré en qualité de propriétaire. Le titre acquisitif n’est pas produit et aucune pièce ni aucune information n’est communiquée quant à la nature du lien (filiation? parenté? mariage?) unissant les défendeurs. Dès lors, aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée à l’égard de Monsieur [R] [O].
Par conséquent, Madame [R] [Y] [P] [Z] sera condamnée à payer la somme de 1 856,70 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 14 janvier 2020 au 18 octobre 2023, qui sont justifiées par la production des procès-verbaux des AG (AG du 26 mai 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020, AG du 19 mai 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021, AG du 6 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, adopté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et approuvé la constitution d’un fonds de travaux) et les appels de fonds trimestriels.
Les sommes libellées “mise en demeure”, “remboursement de frais d’huissier”, “transmission dossier huissier”, “avance frais commandement de payer” n’ont pas été comptabilisées, s’agissant de sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété impayées.
Cette somme produira intérêts selon la répartition suivante:
- à compter du commandement de payer délivré le 27 octobre 2021, sur la somme alors due de 84,68 €,
- et à compter de l’assignation du 22 novembre 2023, pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome.
En l'espèce, le demandeur sollicite la somme de 2.500 euros au titre des dommages et intérêts qu’il justifie comme étant une faute perturbant la trésorerie de la copropriété, nuisant au bon entretien de celle-ci, et dévalorisant les lots des autres copropriétaires qui doivent assumer financièrement leurs carences. Le syndicat expose que Monsieur et Madame [R] résident à une autre adresse, et que le bien litigieux est un investissement locatif.
Il sera jugé que le comportement de Madame [R] est fautif en ce que le défaut de paiement régulier et le passif inscrit à son compte met en péril le bon entretien de l’immeuble. Elle sera condamnée à payer la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts.
Sur les frais:
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur “ ;
Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.
En l'espèce, il y a lieu d'écarter, sur la période 2020-2023 pour laquelle les charges de copropriété réclamées sont justifiées, les sommes suivantes, correspondant:
- à des frais non justifiés au travers des pièces produites et antérieurs à la première mise en demeure (celle du 3 avril 2021): 67,97€ de frais d'huissier
- à des frais inutiles : 30€ pour une 2ème mise en demeure le 18/08/21, et 30€ pour une 3ème mise en demeure le 21/08/23
- à des frais non justifiés par des diligences exceptionnelles: 90€ pour la constitution du dossier transmis à l'huisser le 22/09/21, 110€ le 11/10/23 pour la transmission du dossier à l'huissier,
- à des frais d'huissier qui relèveront des dépens (pour la délivrance de l'assignation) : 120€ le 11/10/23
Les seuls frais pouvant être mis à la charge des propriétaire s’élevent à la somme de 175 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR (celle du 23 avril 2021) et aux frais de 150 euros pour le commandement de payer.
Sur les demandes accessoires
L’équité et l’issue du litige commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur du demandeur. A ce titre, Madame [R] sera condamnée à payer la somme de 1 500 € au syndicat de copropriété RESIDENCE [Adresse 6].
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante, à savoir Madame [R], sera condamnée au paiement des frais générés par la présente procédure ainsi qu’aux dépens.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 1 856,70€ ( mille huit cent cinquante six euros et soixante dix centimes) au titre des charges de copropriété impayées du 14 janvier 2020 au 18 octobre 2023,
DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 octobre 2021, sur la somme de 84,68€, et à compter de l’assignation du 22 novembre 2023 pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 6], la somme de 800 (huit cents) euros au titre des dommages et intérêts;
CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 175 (cent soixante quinze)euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et DIT que ces frais resteront à la charge exclusive de Madame [Y] [R] ;
CONDAMNE Madame [Y] [R] aux entiers dépens;
CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi prononcé, le présent jugement a été signé par Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.
La greffièreLa présidente
