RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 19/01554 - N° Portalis DB3Z-W-B7D-FHHC
NAC : 50D
JUGEMENT CIVIL
DU 23 AVRIL 2024
DEMANDEURS
M. [V] [F] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Vincent remy HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mme [T] [W] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Vincent remy HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
S.A.S. CBO PROPERTY
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 23.04.2024
CCC délivrée le :
à Maître Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, Me Vincent remy HOARAU
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Mars 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 23 Avril 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 23 Avril 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 10 avril 2017, M. [G] et Mme [P] ont conclu un contrat de vente immobilière d'un terrain à bâtir avec la société CBO PROPERTY pour un prix total de 150 000 euros, hors frais d'agence et de notaire. Le terrain est situé sur la Commune de [Localité 8], [Adresse 1], portant le numéro 18 du lotissement dénommé “[7]”, cadastré section AX n° [Cadastre 2], lieudit [Localité 5], d'une superficie de 3 a 63 ca.
Bénéficiaires d’un permis de construire délivré le 24 janvier 2017, ils ont rapidement entrepris les travaux et, en premier lieu, la réalisation d'une étude de sol qui a mis en évidence que la parcelle avait été remblayée avec des matériaux impropres à la construction (déchets divers) et chiffré à 30.380 € TTC le surcoût des travaux à engager pour adapter les fondations de la maison.
Les échanges entre avocats afin de parvenir à une issue amiable du litige n’ont pas abouti.
C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 10 avril 2019, Monsieur [V] [F] [G] et Madame [T] [W] [P] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis, la société CBO PROPERTY, prise en la personne de son représentant légal, afin notamment de juger que la vente de leur terrain était affectée d’un vice caché et d’obtenir la condamnation de la société CBO PROPERTY à leur payer 50 000 euros au titre de la réfection du prix de vente, outre au paiement des travaux nécessaire pour remédier au vice.
Dans son jugement du 23 février 2021, le tribunal a:
- Dit que la vente du terrain à bâtir en date du 10 avril 2017 est affectée d’un vice caché dont avait connaissance la CBO PROPERTY antérieurement à la vente,
- déclaré en conséquence recevable l’action en garantie des vices cachés diligentée par Monsieur [V] [F] [G] et Madame [T] [W] [P] aux fins de réfaction du prix de vente,
avant-dire-droit
- ordonné une expertise confié à M. [N] [M], avec notamment pour mission de procéder à l’évaluation du prix du terrain compte tenu du problème des remblais et d’estimer l’éventuelle réfaction dudit prix de vente du terrain,
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 13 décembre 2021 à 8h30,
- réservé les demandes et les dépens.
Par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 16 mars 2021, Monsieur [V] [E] a été désigné en remplacement de M. [N] [M].
Le 25 avril 2023, l’expert a établi son rapport. Aux termes de son rapport, il propose au tribunal le montant de -73 266€ en réfaction sur le prix de vente payé par les demandeurs.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 24 octobre 2023, Monsieur [V] [F] [G] et Madame [T] [W] [P] demandent au tribunal de:
A titre principal :
- Condamner la société CBO PROPERTY au paiement de la somme de 73.266€ correspondant à la réfection du prix de vente ;
A titre subsidiaire :
- Condamner la société CBO PROPERTY au paiement de la somme de 46 202.92 euros correspondant à la réfection du prix de vente ;
- Condamner la CBO PROPERTY à rembourser aux consorts [P] et [G] le coût des travaux engagés pour remédier partiellement au vice, soit la somme de 30 380 euros ;
En tout état de cause :
- Condamner la CBO PROPERTY à payer aux consorts [P] et [G] les sommes suivantes :
* 742,22 euros au titre des intérêts du prêt à la consommation contracté pour financer les travaux supplémentaires ;
* 5 322 euros au titre de la perte de la défiscalisation sur l’année 2017 ;
* 1 928,65 euros au titre des trois mois de loyers à débourser du fait du retard pris dans les travaux de construction du fait du vice caché ;
* 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
- Assortir toutes les sommes allouées de l’intérêt légal à compter de l’assignation introductive d’instance, avec bénéfice de l’anatocisme ;
- Condamner la CBO PROPERTY à verser aux demandeurs la somme de 5.000 euros à titre de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la CBO PROPERTY à supporter les entiers dépens de l’instance dont le coût de l’expertise judiciaire ;
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la CBO Property ;
- Assortir le jugement de l’exécution provisoire.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le montant de la réduction du prix de vente du terrain a été évalué par l’expert sur la base de quatre devis qu’ils ont fourni. Ils soutiennent que les arguments des défendeurs concernant l’application de l’indice général du coût de la construction ne sauraient prospérer, cet indice excluant la charge foncière, alors qu’il s’agit justement ici de compenser les travaux de préparation et d’adaptation du sol avant construction.
S’agissant de leurs demandes indemnitaires, outre des préjudices matériels, ils soutiennent subir un préjudice moral lié à la fois à la nécessité de modifier leur projet de construction en raison des travaux supplémentaires non prévus, au stress généré par le présent litige mais également aux incertitudes quant à l’évolution de leur immeuble et aux possibilités de revente de leur bien dont le sol reste pollué sur 219m².
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 7 septembre 2023, la société CBO PROPERTY demande au tribunal de:
A titre principal, sur la contestation de la réfaction du prix et des préjudices financiers et moral,
DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions : o REJETER la condamnation au paiement d’une somme de 73 266 € demandée au titre de l’action estimatoire ;
A titre subsidiaire, sur les préjudices,
DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions:
o REJETER la condamnation au paiement d’une somme de 46 202,92 € demandée au titre de la réfaction du prix de vente ;
o REJETER la condamnation au remboursement d’une somme de 30 380€ TTC
demandée au titre du coût des travaux engagés pour remédier partiellement au vice ;
En tout état de cause,
o REJETER la condamnation au paiement d’une somme de 742,22 € demandée au titre des intérêts du crédit à la consommation ;
o REJETER la condamnation au paiement d’une somme de 5 322 € demandée au titre de la perte de défiscalisation pour l’année 2017 ;
o REJETER la condamnation au paiement d’une somme de 1 928,65 € demandée au titre des loyers ;
o REJETER la condamnation au paiement d’une somme de 5 000 € demandée au titre de l’indemnisation du préjudice moral ;
- CONDAMNER les consorts [G] et [P] à verser à la société CBO PROPERTY la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- REJETER la demande d’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir d’une part que la surface à prendre en compte pour évaluer la réduction du prix de vente serait la surface constructible de la parcelle, soit 218m², d’autre part que les devis sur lesquels s’est basé l’expert datent tous de 2021, alors que l’indice du coût de la construction a explosé depuis 2017, époque de la vente litigieuse. Elle sollicite que le tribunal applique un coefficient de réduction au montant proposé par l’expert.
Sur les demandes indemnitaires, elle fait valoir qu’aucune pièce ne permet de faire le lien entre le crédit de 6 100 euros souscrit par les demandeurs et les travaux supplémentaires liés à la pollution du terrain. Elle soutient également que le préjudice lié à la défiscalisation pour l’année 2017 n’est nullement établi, la réception ayant été signée le 30 avril 2018, elle n’aurait pu être prononcée en 2017 même en tenant compte d’un décalage de 3 mois causé par la pollution des sols.
Il sera renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 12 février 2024 et a autorisé les parties à déposer leurs dossiers le 12 mars 2024. Les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale de réduction du prix
Aux termes de l’article 1644 du code civil, “dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”
Pour parvenir à sa proposition de retenir la somme de 73 266 euros correspondant au coût des travaux qu’aurait occasionné la remise en état de la parcelle, l’expert s’est basé sur quatre devis transmis par les parties, tous établis étant précisé que la défenderesse n’en a produit qu’un seul, tandis que les demandeurs en ont fourni trois, et que des différences notables existaient entre les différents devis. La société défenderesse a déjà formulé dans un dire une observation sur la nécessité selon elle d’appliquer un coefficient de réduction basé sur l’évolution de l’indice du coût de la construction entre 2017 et 2021.
Il sera observé que “malgré son nom, l'indice du coût de la construction mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation non communautaire en France métropolitaine. Le prix observé est celui conclu entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment, à l'exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements (charges foncières, frais annexes de promotion et droits de mutation, frais financiers, etc.). Le coût de la construction proprement dit est appréhendé par d'autres indicateurs, notamment les " index BT " publiés mensuellement par l'Insee” (Source: site INSEE).
L’application d’un coefficient de réduction, justifiée par l’évolution à la hausse des prix entre l’époque de la vente et celle des opérations d’expertise, n’a de sens qu’en référence à un index BT pertinent en matière de terrassement. En l’occurrence, en faisant application de l’évolution de l’index BT 02 Terrassement entre avril 2017 (108,2) - correspondant à la date de signature de l’acte de vente du terrain - et avril 2021 - correspondant à la date d’établissement des devis soumis à l’expert (116,5), la réduction du prix à appliquer se chiffre à 68 046 euros.
La société CBO PROPERTY sera condamnée à verser cette somme aux demandeurs en réduction du prix de vente, correspondant au coût des travaux qui auraient été nécessaires pour dépolluer l’intégralité du terrain, et pas seulement la partie constructible.
Sur la demande principale de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1645 du même code, “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”
S’agissant de la demande relative au prêt personnel prétendument souscrit pour financer les travaux supplémentaires liés à la pollution des sols, la juridiction observe que le document versé en pièce 9 n’est qu’une demande de prêt personnel portant sur la somme de 6 100 euros, qui n’est pas signée par les demandeurs, et qui, en outre, est postérieure de quatorze mois au règlement du solde de la facture de l’entreprise Chesneau pour les travaux d’adaptation du sol versée en pièce 8. En l’état de ces éléments, ce chef de demande sera rejeté.
S’agissant de la demande liée à la perte de chance de percevoir une défiscalisation pour l’année 2017, les demandeurs ayant obtenu leur permis de construire dès le 24 janvier 2017, soit bien en amont de la signature de l’acte de vente intervenue le 10 avril 2017, et un délai de huit mois étant prévu dans le contrat de travaux signé avec l’entreprise Chesneau pour l’achèvement des travaux, la perte de chance de pouvoir bénéficier de la défiscalisation au titre de la loi Girardin est avérée à hauteur de 50%. La somme de 2 661 euros leur sera allouée à ce titre.
S’agissant de la demande formulée au titre des deux mois et demi de loyers réglés en raison du décalage des travaux, elle est fondée sur la durée supplémentaire du chantier de construction liée à la réalisation des travaux d’adaptation du sol (durée attestée par les factures de l’entreprise Chesneau versées en pièce 8, entre mai et fin juillet 2017). Il y sera donc fait droit, pour 1 928,65 euros justifiés par les quittances d’avril à juin 2018.
S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, elle est tout à fait fondée, s’agissant de demandeurs personnes physiques ayant investi dans un projet de construction d’un bien pour leur habitation personnelle, et qui ont dû faire face à des complications, d’autant que la société défenderesse avait connaissance du vice et qu’elle n’a formulé qu’une proposition d’indemnisation bien éloignée de la réalité. La somme de 3 000 euros leur sera allouée à ce titre.
L’anatocisme, qui est de droit lorsqu’il est demandé, sera prononcé.
- sur les dépens et les frais irrépétibles
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 500 euros aux demandeurs.
- sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige (instance introduite avant le 1er janvier 2020), l'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.
En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, et la défenderesse étant une société commerciale, l’exécution provisoire, qui paraît compatible avec la nature de l’affaire, qui se résout par l’allocation de sommes d’argent, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONDAMNE la société CBO PROPERTY à payer à Monsieur [V] [F] [G] et Madame [T] [W] [P] la somme de 68 046 € (soixante huit mille quarante six euros) au titre de la réduction du prix de vente,
CONDAMNE la société CBO PROPERTY à payer à Monsieur [V] [F] [G] et Madame [T] [W] [P] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts:
- la somme de 2 661 (deux mille six cent soixante et un) euros au titre de la perte de chance de défiscaliser pour l’année 2017,
- la somme de 1 928,65 € (mille neuf cent vingt huit euros et soixante cinq centimes) pour les mois de loyer supplémentaires d’avril à juin 2018,
- la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de leur préjudice moral,
DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre des intérêts du prêt personnel souscrit pour les travaux supplémentaires,
CONDAMNE la société CBO PROPERTY aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,
CONDAMNE la société CBO PROPERTY à payer à Monsieur [V] [F] [G] et Madame [T] [W] [P] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,
ORDONNE l’exécution provisoire,
La greffièreLa présidente
