RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00041 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSUT
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 18 Avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTI ON
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSES
Mme [D] [B] [Z] [C] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Mme [B] [Z] [V] épouse [C]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 07 Mars 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 18 Avril 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître ABOUT délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION a fait assigner Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE et Madame [D] [B] [Z] [C] épouse [O] par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce et 835 du Code de Procédure Civile, aux fins de voir :
CONSTATER que par l'effet du commandement en date du 12 août 2023 demeuré infructueux, dénoncé à Madame [C] épouse [O] en sa qualité de caution le 18 août 2023, la clause résolutoire contenue au bail est acquise à la date du 13 septembre 2023 et que :Le bail conclu les 16 et 18 janvier 2023 est résilié aux torts du preneur : Madame [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE ;Madame [V] épouse [C] occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le bien donné à bail,
CONSTATER en conséquence, la résiliation du bail commercial litigieux à compter de cette date,ORDONNER l'expulsion, si besoin est, avec l'aide et le concours de la force publique, de Madame [V] épouse [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, JUGER que le dépôt de garantie d'un montant de 497,39 euros restera acquis au bailleur, la SODIAC, en application de la clause pénale stipulée au bail commercial, condamner Madame [V] épouse [C] à payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 901,785 euros (correspondant au loyer global de la dernière année de location, soit 601,19 euros, majoré de 50%), révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, qui sera ordonnée sous astreinte ; outre le paiement de la somme totale de 2.620,45 euros se décomposant comme suit :2.479,06 euros correspondant à la totalité des loyers et accessoires impayés au 1er janvier 2024,141,39 euros correspondant au coût du commandement de payer demeuré infructueux et de sa signification à caution,CONDAMNER Madame [V] épouse [C] à payer, à titre provisionnel, à la SODIAC la somme totale de 2.620,45 euros se décomposant comme suit : 2.479,06 euros correspondant à la totalité des loyers et accessoires impayés au 1er janvier 2024,141,39 euros correspondant au coût du commandement de payer demeuré infructueux et de sa signification à caution,DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au sens de l'article 1231-6 du Code civil ;PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, conformément à l'article 1343-2 du Code civil,DÉBOUTER Madame [V] épouse [C] de sa demande de délais de paiement,CONDAMNER Madame [V] épouse [C] en tous les dépens du présent référé, y compris le coût du commandement de payer demeuré infructueux, CONDAMNER Madame [V] épouse [C] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [C] épouse [O], caution de Madame [V] épouse [C], à garantir la SODIAC du paiement des sommes dues par celle-ci, DÉBOUTER Madame [V] épouse [C] de ses demandes plus amples ou contraires, RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 7 mars 2024, bien que régulièrement assignées, Madame [D] [B] [Z] [C] épouse [O] et Madame [B] [Z] [V] épouse [C] n’étaient ni ne présentes ni représentées.
Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 21 mars 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la demande de résiliation du bail et ses suites
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2023, la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION démontre avoir fait délivrer à Madame [B] [Z] [V] épouse [C] un commandement de payer les loyers, pour un montant de 601,19 euros, selon décompte arrêté au 17 juillet 2023, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 16 janvier 2023 prévoit en effet une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
Madame [B] [Z] [V] épouse [C] n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.
Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 13 septembre 2023.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 13 septembre 2023, date de résiliation du bail commercial.
Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [B] [Z] [V] épouse [C] des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.
S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.
Sur la demande de provision
Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ».
Selon le commandement de payer en date du 18 août 2023, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 601,19 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 17 juillet 2023. A cette somme, il convient d’y ajouter le mois d’août, et le mois de septembre, soit jusqu’au 13 septembre 2023.
En effet, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 13 septembre 2023, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.
En conséquence, Madame [B] [Z] [V] épouse [C] sera condamnée à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 13 septembre 2023, soit la somme de 1374,96 €. (601,19+539,84+((539,84 /30) x13)).
Sur l’indemnité d'occupation
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d'occupation forfaitaire égale à la somme du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive et susceptible d’appréciation par le Juge du fond. Celle-ci sera par conséquent rejetée.
Dès lors, Madame [B] [Z] [V] épouse [C] sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 13 septembre 2023, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, hors charges, soit la somme de 539,84 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur le dépôt de garantie
La SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION demande qu’il soit constaté que le dépôt de garantie restera acquis, à titre d’indemnité, en application de la clause pénale stipulée au bail commercial.
Cependant, il convient de rappeler que cette demande porte sur la créance indemnitaire elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision.
Dès lors, celle-ci ne pourra qu’être rejetée
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens
Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner Madame [B] [Z] [V] épouse [C] à payer à la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION une somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 août 2023.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION et Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE par acquisition de la clause résolutoire en date du 13 septembre 2023 ;
DISONS qu’à compter du 13 septembre 2023, Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE est devenue occupante sans droit ni titre du local situé [Adresse 6], à [Localité 4] ;
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE des lieux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNONS solidairement et par provision Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE et Madame [D] [B] [Z] [C] épouse [O] à payer à la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION la somme de 1374,96 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 13 septembre 2023;
DISONS que Madame [D] [B] [Z] [C] épouse [O], en sa qualité de caution, est solidairement tenu de payer à la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION l’intégralité des sommes dues par Madame [Z] [V] épouse [C], et l’y condamnons en tant que de besoin ;
FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 539,84 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 13 septembre 2023, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;
DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
PRONONCONS la capitalisation des intérêts échus, conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;
REJETONS la demande relative à la conservation du dépôt de garantie ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS solidairement et par provision Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE et Madame [D] [B] [Z] [C] épouse [O] à payer à la SA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION la somme 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS solidairement et par provision Madame [B] [Z] [V] épouse [C] exerçant sous le nom commercial PAUSE CAFE et Madame [D] [B] [Z] [C] épouse [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 août et 18 août 2023 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
