RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/01500 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ56
NAC : 50C
JUGEMENT CIVIL
DU 12 AVRIL 2024
DEMANDERESSES
S.A.R.L. SYRIUS
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.S. HYGIERUN
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
S.C. INNOVESPACE RAVINE A MARQUET
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Norman SULLIMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 12.04.2024
CCC délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Me Norman SULLIMAN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Wendy THY-TINE, Juge placée près la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024 ,
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Mars 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 12 Avril 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 12 Avril 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Wendy THY-TINE, Juge placée près la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024 , assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 10 février 2020, la SARL SYRIUS a fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET, de locaux d’activité sis [Adresse 2] d’une surface de 1.321.40 m2, pour un prix de 2.929.500 euros TTC.
Il a été stipulé que le prix serait payé de la manière suivante:
- comptant à la signature de l’acte la somme de 1.464.750, 00 euros
- paiement du surplus soit la somme de 1.464.750,00 euros au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci-dessous prévu :
- 15% à la signature de l’acte de vente soit 439.425,00 €
- 15% à la date du dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier soit 439.425,00€
- 10% au démarrage des fondations avec attestation de la MOE, soit 292.950,00€
- 10% au démarrage de la pose de la charpente avec attestation de la MOE soit 292.950,00 €
- 20% à la mise hors d’eau soit 585.900,00 €
- 20% à la mise hors d’air soit 585.900,00 €
- 6% à jour de la livraison soit 175.770,00 €
- 3% à la levée des réserves soit 87.885,00 €
- 1% à la fin de la garantie de parfait achèvement soit 29.295,00 €.
Par courrier du 11 mars 2020, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET a adressé à la SARL SYRIUS un appel de fonds n°3 correspondant à la mise hors d’air, d’un montant de 585.900 euros, suivi d’une mise en demeure adressée le 02 juin 2020.
Par courrier du 28 mai 2020, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET a convié la SARL SYRIUS à la visite de constat d’achèvement de l’immeuble valant livraison le lundi 15 juin 2020 à 9h00.
Se prévalant d’un retard de livraison et de réserves quant à la qualité des travaux réalisés, la SARL SYRIUS a saisi sur requête le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire constater par huissier la réception de l’ouvrage.
Par ordonnance sur requête du 11 juin 2020, le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis a commis un huissier de justice avec mission de :
- se rendre au [Adresse 2] le 15 juin 2020 à 9h et de dresser constat d’un ouvrage réceptionné,
- d’autoriser l’huissier instrumentaire à copier, décrire, faire reproduire tous documents à ce sujet et notamment de photographier et décrire avec précision ladite réception en présence du requérant et de la société INNOVESPACE RAVINE A MARQUET
- de décrire les parties en présence et de relater leurs noms et qualités
- de constater la présence de désordres, malfaçons, non-façons, non-conformité par rapport au contrat de vente en l’état de futur achèvement
- de constater l’état d’avancement de la construction réceptionnée
- de faire toute constation utile à l’objet de la requête.
Le 15 juin 2020, l’huissier désigné a dressé un procès-verbal de constat.
Par courrier du 18 juin 2020, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET a adressé à la SARL SYRIUS la liste des réserves émises lors de la visite du 15 juin 2020, lui demandant de recevoir la livraison de l’ouvrage avec réserves et lui rappelant les conditions de la remise des clés.
En parallèle, la mise en demeure du 02 juin n’ayant pas été suivie d’effet, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET a par acte du 15 juillet 2020 fait assigner la SARL SYRIUS en référé aux fins d’obtenir en l’absence de contestation sérieuse sa condamnation au paiement provisionnel de l’échéance n°3 correspondant à la mise hors d’air, outre les intérêts contractuels.
Le même jour, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET a fait assigner la SARL SYRIUS devant le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion statuant en référé aux fins de désignation d’un expert judiciaire pour constater si les travaux sont achevés au sens des dispositions contractuelles du 10 février 2020 ou si les réserves relevés au procès-verbal de constat rendent l’ouvrage impropre à sa destination, et le cas échéant déterminer les travaux indispensables pour l’achèvement des ouvrages tels que définis par les mêmes dispositions contractuelles.
Le 11 août 2020, a été dressé un procès-verbal de livraison avec réserves.
Parallèlement, un protocole d’accord transactionnel est intervenu entre les parties, le 11 août 2020.
Par ordonnance du 03 septembre 2020, le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, statuant en référé, a donné acte de l’accord intervenu entre les parties portant transaction sur les points suivants :
- la question du paiement de la situation n°3 à l’exclusion de la question des intérêts de retard éventuels
- la question du paiement de l’échéance de livraison
- la question du paiement de l’échéance de levée des réserves
- la question du paiement de l’échéance de fin de garantie de parfait achèvement
- la question des conditions dans lesquelles interviendra la livraison à l’exclusion du retard et de ses éventuelles conséquences ; et a donné acte de la désignation par les parties de Monsieur [V] [W] en qualité d’expert avec pour mission de dresser un état des points litigieux et proposer un chiffrage de remise en état.
Par ordonnance du 05 novembre 2020, le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis statuant en référé a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond et rejeté les demandes de provisions formées par la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET au titre de l’assignation du 15 juillet 2020, ainsi que celles formées à titre reconventionnel par la SARL SYRIUS.
L’expert désigné par les parties a rendu son rapport définitif le 11 juin 2021.
C’est dans ces conditions que par acte du 27 avril 2023, la SARL SYRIUS et la SAS HYGIERUN ont fait assigner la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir :
- Condamner la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SARL SYRIUS la somme de:
- 154.935,29 € TTC au titre de la réparation des désordres
- 119.250 € au titre des pénalités de retard
- 101.447,50 € au titre de la perte de revenus locatifs
- 13.131,16 € au titre des intérêts intercalaires
- 1750 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SAS HYGIERUN la somme de:
- 104.730,83€ au titre de la perte d’exploitation
- 900,11 € TTC au titre de la location de l’espace de stockage
- 10.000 € au titre des condamnations envers la SCI AY, dont 2000 euros d’article 700
- 3500 € de frais irrépétibles contre la SCI AY
- 1750 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET aux dépens.
Par ordonnance en date du 12 février 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé la date de dépôt du dossier au 11 mars 2024.
Dans leurs dernières écritures, la SARL SYRIUS et la SAS HYGIERUN, représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes telles qu’énoncées dans l’acte d’assignation et demandent à la juridiction de débouter la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Au visa des articles 1103 et 1222 du code civil, la SARL SYRIUS et la SAS HYGIERUN sollicitent la condamnation de la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET au paiement des sommes nécessaires à la levée des réserves, pour un montant total de 154 935,29 euros TTC, à l’appui du rapport d’expertise du 11 juin 2021 et de devis. Elles sollicitent, par ailleurs, la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 119250 euros à titre de pénalités de retard, invoquant un retard de livraison de 159 jours, la livraison prévue contractuellement pour le 06 mars 2020, ayant eu lieu le 11 août 2020. Elle soutient, en outre, que c’est à tort que la défenderesse soulève une cause légitime de suspension, la date de livraison prévue étant antérieure à la mesure de confinement du 17 mars 2020 et la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET ne pouvant se prévaloir du non paiement de l’appel de fonds n°3, ledit paiement ayant été suspendu en raison du manquement de la SCCV à ses obligations contractuelles notamment au titre du permis de construire modificatif. Enfin, elles demandent des dommages et intérêts, la SARL SYRIUS invoquant un préjudice lié à la perte de revenus locatifs et au paiement des intérêts intercalaires de son crédit et la SAS HYGIERUN invoquant quant à elle un préjudice lié à une perte d’exploitation, à la location d’un espace de stockage et des frais engendrés par sa condamnation au profit de la SCI AY, son ancien bailleur.
Dans ses dernières conclusions, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET, représentée par son conseil, demande à la juridiction de céans de :
- Déclarer la société SYRIUS et la société HYGIERUN irrecevables et mal fondées en leurs demandes
- Constater la levée des réserves dues
- Débouter la société SYRIUS de ses demandes de ce chef
- Subsidiairement, fixer à la somme de 55 865 € HT ce chef de demandes
- Constater l’absence de retard de livraison au regard du contrat
- Constater l’absence de préjudice imputable à la SCCV RAVINE A MARQUET
- Débouter la société SYRIUS de sa demande de pénalité de retard
- Débouter la société SYRIUS et la société HYGIERUN de leurs demandes de dommages et intérêts
- Déclarer la SCCV RAVINE A MARQUET recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles
- Ordonner la libération au profit de la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET de la somme de 58.942,50 euros dans un délai de 1 mois suivant la décision à intervenir et en tant que de besoin de condamner la société SYRIUS au paiement de cette somme
- Ordonner la libération au profit de la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET de la somme de 29.295 euros dans un délai de 1 mois suivant la décision à intervenir et en tant que de besoin condamner la société SYRIUS au paiement de cette somme
- Condamner la société SYRIUS à lui payer la somme de 29.295 euros au titre des intérêts contractuels
- Débouter la société SYRIUS de ses entières demandes, fins et conclusions
- Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire en vertu de la loi
- Condamner la société SYRIUS à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.
La SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET rétorque que les réserves n°5, 8, 9, 11, 24, 25, 32, 41, 51, 60, 74, 82, 91, 99, 102, 103, 104, 109, 117, 124 ont été levées, les travaux ayant été réalisés, à l’appui des procès-verbaux en date des 19 novembre et 15 décembre 2020. Elle ajoute s’opposer aux demandes liées aux réserves n°6, 19, 28, 48, 56, 69, 76, 93, 94, 105, 108, 123, 127, 82, 104, 109 et 124, de sorte que les demanderesses sont infondées à solliciter condamnation à paiement. A titre subsidiaire, elle demande à la juridiction de réduire le montant dû à la somme de 55 865 euros HT, à déduire des sommes dues par la SARL SYRIUS. Par ailleurs, la défenderesse conteste être redevable de pénalités de retard. Elle fait valoir que la date de livraison fixée au contrat au 06 mars 2020 est une date prévisionnelle; que la livraison a eu lieu le 28 mai 2020 et invoque des causes légitimes de suspension à savoir l’état d’urgence sanitaire institué par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 à compter du 17 mars 2020 et la prorogation des délais échus conformément à l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, de sorte que la livraison a été effectuée dans les délais, ainsi qu’une exception d’inexécution tirée du non-paiement par la SARL SYRIUS de l’appel de fonds n°3, précisant que celle-ci ne peut se prévaloir du même motif pour justifier du retard de paiement, les conditions liées à l’indemnité forfaitaire fixée en cas de non obtention du permis de construire modificatif étant devenues sans objet dès lors que ledit permis a été obtenu le 18 février 2020. Enfin, elle souligne que la SARL SYRIUS a abusivement refusé la livraison, en l’absence de désordres rendant le bâtiment impropre à sa destination. Concernant les demandes de dommages et intérêts, la défenderesse s’y oppose, les préjudices allégués n’étant pas démontrés. A titre reconventionnel, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sollicite la libération des sommes placées sous séquestre conformément aux dispositions du protocole d’accord conclu entre les parties, les réserves ayant été levées. En outre, elle sollicite la condamnation de la SARL SYRIUS à des intérêts de retard concernant l’appel de fonds n°3 correspondant à la mise hors d’air, la mise en demeure du 02 juin 2020 étant restée infructueuse, précisant qu’à cette date, le bâtiment était effectivement hors d’air et qu’il n’existait aucun retard de livraison, le 06 mars 2020 n’étant qu’une date prévisionnelle et que l’existence de désordres est totalement indifférente à ce titre.
L’affaire a été mise en délibéré et la date de son prononcé par mise à disposition au greffe fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS
Sur les demandes en paiement de la SARL SYRIUS
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1217 du même code ajoute que : la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut:
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exéution de sa propre obligation
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation
- obtenir une réduction du prix
- provoquer la résolution du contrat
- demander réparation des conséquences de l’inexécution?
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Sur la demande en paiement au titre de la levée des réserves
- Concernant les réserves non contestées:
La demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement des travaux nécessaires à la levée des réserves non contestées, sur la base du rapport d’expertise rendu le 11 juin 2021, mais demande des montants supérieurs à ceux fixés par l’expert concernant les réserves n°41, 60, 82, 102, 104, 109 et 124, à l’appui de devis.
La SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET rétorque quant à elle que lesdites réserves ont été levées ou que les travaux nécessaires à leur levée ont déjà été réalisés.
Dans son rapport du 11 juin 2021, l’expert judiciaire relève qu’il subsiste 21 réserves non levées sur la liste des réserves de livraison contradictoires, la plupart concernant des reprises de peinture et de nettoyage (désordre esthétique) n’entraînant pas d’impropriété à destination, à savoir :
- la réserve n°5 - nettoyage du mur mitoyen à réaliser, avec reprise estimée à 2100 €
- la réserve n°8 - délimitation des aires de dépose des containers à reprendre, avec reprise estimée à 650€
- la réserve n°9 - traitement de la façade à réaliser (calfeutrement imperméabilisation sujetions d’étanchéité), avec reprise chiffrée à 3200€
- les réserves n°11, 24, 25 - réseaux du système d’arrosage automatique à enterrer, avec reprise chiffrée à 600€ (non demandés par la SARL SYRIUS)
- la réserve n°32 - dallage à réaliser (bordures), avec reprise chiffrée à 750€
- la réserve n°41 - nettoyage des menuiseries extérieures à réaliser, estimé à 500€
- la réserve n°51- enduits et peintures à achever et reprendre, estimés à 1600€
- la réserve n°60 - nettoyage des menuiseries extérieures à réaliser, chiffré à 500€
- la réserve n°74 - reprise de peinture à réaliser, chiffrée à 250€
- la réserve n°91 - reprise de peintures à réalisée, chiffrée à 650€
- la réserve n°99 - travaux de peinture à réaliser, chiffrés à 700€
- la réserve n°102 - nettoyage générale des menuiseries (extérieurs et intérieurs) des ossatures métalliques de structure de faux plafond à réaliser, chiffré à 1500€
- les réserves n°82, 104, 109, 124 - remplacement des dalles de faux plafond altérées, que l’expert n’a pu chiffrer
- la réserve n°103 - reprise/réfection de peinture générale dans les bureaux et couloirs de distruction à réaliser, estimée à 1900€
- les réserves n°117 et 118 - enduits et travaux de peinture à réaliser, estimés à 1200€.
S’il ressort du procès-verbal du 15 décembre 2020, que la réserve n°32 a été levée avec la mention “ok”, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la retenir, force est de constater que la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET ne démontre aucunement avoir réalisé les travaux nécessaires à la levée des réserves susvisées, la production de photographies non datées ou antérieures au rapport d’expertise, et non circonstanciées, rendant impossible l’identification de la zone à reprendre par rapport aux conclusions d’expertise, étant insuffisante à établir la réalité desdits travaux.
Dès lors, les réserves alléguées seront retenues, à l’exception de la réserve n°32.
S’agissant du montant des travaux nécessaires à la levée desdites réserves, il conviendra, par ailleurs, de retenir le chiffrage fixé par l’expert judiciaire, la SARL SYRIUS ne démontrant aucunement la nécessité de procéder au remplacement des menuiseries extérieures. En revanche, compte tenu du devis produit, il lui sera accordé la somme de 2060 euros HT au titre des réserves 82, 104, 109 et 124.
A ce titre, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée à la somme de 16 810€.
- Concernant les réserves contestées par la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET retenues par l’expert:
L’expert judiciaire a relevé les réserves suivantes :
- la réserve n°6 - mur de clôture à terminer, habillage à réaliser, chiffré à 2800 €
- la réserve n°19 - ouvrage non conforme à reprendre (coloris des matériaux), avec reprise estimée à 10000€
- la réserve n°28 - bassin de rétention à enterrer (ouvrage) pour restituer la zone espace vert exploitable, avec reprise chiffrée à 2915€
- les réserves n°46 et 54 - système irrigation automatique à mettre en oeuvre, avec reprise chiffrée à 2500€
- la réserve n°69 - protection des chemins de cable à réaliser (verticaux et horizontaux), évauée à 6150€
- la réserve n°76 - durcisseur de surface à réaliser, avec reprise estimée à 1500 euros
- la réserve n°94 - modifier le positionnement de la soffite pour obtenir la hauteur libre attendue (3.00m), avec reprise estimée à 7500 €.
En l’espèce, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET ne justifie pas avoir réalisé les travaux conformément aux prescriptions contractuelles et ne produit aucun élément permettant de constater la levée desdites réserves. Elles seront donc retenues.
Concernant le montant des travaux de reprise, il conviendra de retenir l’estimation fixée par l’expert.
La SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera donc condamnée à la somme de 33 365€.
- Concernant les réserves laissées à l’appréciation de la juridiction:
Au titre de la réserve n°48 - remplacer les menuiseries extérieures de type chassis fixes (04 unités) qui font office de vitrines (02 unités) : l’expert constate que la présence de 04 vitrines au lieu de 02 comme présenté sur le plan de façade, ne constitue pas une grave modification du projet, puisque le clos et l’éclairement sont assurés ; il n’y a donc pas d’impropriété à destination. Il conclut que les châssis disposés de part et d’autre de la porte d’entrée du local exposition ne dévalorisent pas le bien et assurent leur fonction d’éclairement et de protection. La notice descriptive est relativement taisante sur le sujet et n’apporte aucun élément permettant de prendre position pour l’une ou l’autre des parties. Selon les éléments transmis, l’expert précise que la SARL SYRIUS est bien fondée en sa demande, le litige provenant d’un manque d’information de la part de la SCCV INNOVESPACE.
Il ressort des pièces versées aux débats et des propres dires de la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET qu’il était prévu la mise en oeuvre d’ouvrants à la française à raison d’un chassis sur deux. Or, la réalisation ne s’est pas faite selon ces modalités et la défenderesse ne démontre aucunement une impossibilité de procéder conformément aux indications de la notice descriptive et aux plans d’architecte, ni avoir communiqué avec la SARL SYRIUS sur ce point. Dès lors, il conviendra de retenir la réserve n°48 comme non levée. La demanderesse sollicite la somme de 22 500 euros, sans produire de devis. Il lui sera accordé la somme de 12 000 euros.
Au titre de la réserve n°56 - porte entrée des bureaux à remplacer (largeur de la porte sur pivot non conforme), l’expert relève que la porte d’entrée des bureaux a une ouverture (passage libre de 1.20m), conforme à la stipulation de la notice descriptive sommaire. La géométrie de la porte ne correspond pas aux attentes architecturales de l’acquéreur. L’expert estime à ce titre que l’acquéreur est bien fondé en sa réclamation. La défenderesse estime avoir respecté les stipulations contractuelles, la porte ayant été réalisée conformément au plan de permis de construire. Or, aucun élément ne permet de contredire les conclusions de l’expert. Dès lors, cette réserve sera considérée comme non levée. A défaut de production de devis, il sera accordé à la demanderesse la somme de 7000 euros.
Au titre de la réserve n°93 - modifier le positionnement du faux plafond pour obtenir la hauteur libre attendue (3.25m), l’expert considère que la SARL SYRIUS a implicitement accepté que la hauteur sous plafond soit de 3.15m et non de 3.25m, compte tenu de l’impossibilité de modifier les hauteurs des planchers déjà réalisés au jour de la dernière version de la notice descriptive sommaire. La défenderesse soutient avoir réalisé l’ouvrage conformément aux stipulations contractuelles; pour autant elle ne produit pas les échanges avec la SARL SYRIUS concernant les difficultés liées à la hauteur du faux plafond, alors que l’expert relève que la SARL SYRIUS est revenue sur sa position par courriel du 27 mai 2020, souhaitant une hauteur sous plafond de 3.25m conformément à la notice descriptive du 27 janvier 2020, de sorte qu’une acceptation implicite de la modification ne saurait être retenue. La réserve sera retenue. Il sera accordé à la demanderesse la somme de 2000 euros.
Au titre des réserves n°105, 108, 123, 127 - modifier le positionnement du faut plafond pour obtenir la hauteur libre attendue, l’expert constate que les hauteurs sous-plafond au niveau du bureau d’accueil, du bureau salle de réunion, du couloir de distribution et du plateau commercial sont inférieures aux prescriptions de la notice sommaire descriptive, indiquant des hauteurs minimales de 2.70m à respecter. Selon l’expert, les hauteurs minimales auraient dû être respectées, à l’exception de celle liée au couloir compte tenu d’une impossibilité technique. Il conclut au non-respect par la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET de son obligation de livrer cet ouvrage conforme aux prescriptions acceptées contradictoirement et a mis la SARL SYRIUS devant un fait accompli. La défenderesse ne produit aucune pièce venant contredire les conclusions de l’expert. Les réserves seront donc retenues, ainsi que le montant des travaux estimé par l’expert, la demanderesse ne produisant aucune pièce, ni devis à l’appui de sa demande.
Dès lors, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée à la somme totale de 28000 au titre de ces réserves.
- Concernant les réserves non retenues par l’expert:
L’expert judiciaire n’a pas retenu les réserves n°12 et 26, constatant que les plantations étaient réalisées a minima et ne correspondaient pas aux perspectives du permis de construire mais que la notice descriptive ne quantifiait pas, ni décrivait ni implantait les arbres, arbustes, haies vives. En l’espèce, la demanderesse ne démontre aucun manquement contractuel, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à sa demande.
Au regard de ce qui précède, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée à verser à la SARL SYRIUS la somme totale de 78 175 € au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves retenues.
Sur la demande en paiement des pénalités de retard
L’acte authentique en date du 10 février 2020 stipule en sa clause “délai d’achèvement des travaux” que : “le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 6 mars 2020.
Précision étant ici faite qu’il est convenu entre les parties que si l’achèvement et la livraison du BIEN vendu aux présentes intervient au plus tard le 31 mars 2020, l’ACQUEREUR renonce dès à présent à tous recours contre le VENDEUR pour de quelconques indemnisations et/ou dommages et intérêts, mais se réserve le droit d’exiger uniquement les pénalités de retard prévues ci-après.
Au-delà de cette dernière date, l’ACQUEREUR pourra se prévaloir de l’ensemble des conditions prévues aux présentes [...]. Il est précisé pour ce qui est des retards de paiement, dans le cas d’un financement bancaire, que l’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’attestation d’avancement, de l’envoi à sa banque de l’appel de fonds; à défaut un jour de retard de paiement sera égal à deux jours de décalage du planning. [...]
Report du délai de livraison:
Les cas de force majeure seront signalés par le maître d’oeuvre au VENDEUR qui s’oblige à son tour à en informer l’ACQUEREUR, ainsi que des conséquences éventuelles sur le délai de livraison, et cela chaque trimestre civil suivant réalisation de l’événement. Ce délai sera prorogé de plein droit s’il survenait, pendant la période d’exécution des travaux, un cas de force majeure ou de suspension légitime des travaux. Cette prorogation sera d’un temps égal au retard constaté sur le chantier.
PENALITES DE RETARD:
En cas de non-respect du délai prévu d’achèvement et de livraison prévu au paragraphe “DELAI D’ACHEVEMENT DES TRAVAUX”, à l’exclusion des jours pendant lesquels surviendraient une cause légitime de report d’achèvement ou un cas de force majeure, le VENDEUR devra à l’ACQUEREUR une indemnité forfaitaire de 750 euros par jour calendaire de retard.
Il est expressément convenu entre les parties que cette pénalité sera plafonnée à 5,00% du montant hors taxes du prix de vente.
Cette pénalité sera automatiquement applicable sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure. Son exigibilité résultera de la simple absence de justification de l’achèvement et de la livraison dans le délai ci-dessus stipulé”.
Sur la date de livraison
Contrairement à ce que soutient la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET, il résulte de la lecture de l’acte du 10 février 2020 que la date de livraison du bien était fixée au 06 mars 2020.
De la même manière, la défenderesse ne saurait raisonnablement considérer le 28 mai 2020 comme étant la date effective de livraison du bien, s’agissant simplement de la date à laquelle elle s’est contentée de convier la SARL SYRIUS à la visite sur site d’achèvement pour livraison.
Par ailleurs, il résulte du courrier de la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET du 18 juin 2020 adressé à la SARL SYRIUS que la livraison n’était toujours pas effective à cette date.
Aussi, conformément au procès-verbal du 11 août 2020 de livraison signé par les parties, il sera retenu qu’en dépit d’une date d’achèvement des travaux fixée au 6 mars 2020, le bien a fait l’objet d’une livraison avec réserves le 11 août 2020, soit avec 158 jours de retard.
Sur les causes de suspension légitimes alléguées par la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET
Sur les difficultés liées à la crise sanitaire :
Pour justifier de son retard, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET soulève les difficultés liées à l’épidémie de COVID19 et à la période de confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020, expliquant que la combinaison de la clause de délai d’achèvement des travaux de l’acte permettant une livraison jusqu’au 31 mars 2020 et les dispositions liées à l’urgence sanitaire prorogeant les délais échus, permettait une livraison dans les deux mois ; terme respecté, la livraison ayant eu lieu le 28 mai 2020.
Or, il résulte des considérations qui précèdent, de la lecture de l’acte du 10 février 2020 et des pièces de la procédure, que la livraison n’a pas eu lieu le 28 mai 2020 mais le 11 août 2020 ; que contrairement à ce que prétend la défenderesse, la clause de délai d’achèvement des travaux ne prévoit aucunement une livraison au plus tard le 31 mars 2020 mais prévoit uniquement qu’en cas de livraison à cette date, l’acquéreur renonce à prétendre à une quelconque indemnisation, se réservant toutefois le droit d’exiger des pénalités de retard ; qu’en tout état de cause, la livraison n’a pas eu lieu le 31 mars 2020, de sorte que ces dispositions ne sont pas applicables en l’espèce ; qu’enfin, le confinement lié à l’épidémie de COVID étant entré en vigueur le 17 mars 2020, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET ne peut raisonnablement justifier son retard par la survenance d’une cause postérieure au 06 mars 2020, date d’achèvement des travaux fixée dans l’acte du 10 février 2020.
Sur le retard de paiement:
La SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET soutient par ailleurs que le retard de paiement relatif au fonds d’appel n°3 correspondant à la mise hors d’air, constitue une cause légitime de suspension, ajoutant que la SARL SYRIUS ne saurait se prévaloir d’un manquement contractuel à son égard, les dispositions de la clause liée à l’indemnité forfaitaire en cas de non-obtention du permis de construire modificatif étant devenus vaines dès l’obtention de celui-ci.
Or, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET ne peut utilement se prévaloir du non-paiement dudit appel de fonds pour justifier de son retard de livraison, l’attestation de l’avancement des travaux et notamment de la mise hors d’air du bâtiment datant du 10 mars 2020 et l’appel de fonds ayant été adressé par courrier du 11 mars 2020, soit postérieurement à la date fixée pour l’achèvement des travaux et la livraison, le 06 mars 2020. De la même manière, dans leurs échanges relatifs au paiement de l’appel de fonds n°3, à aucun moment la défenderesse indique reporter la livraison en raison de ce non-paiement.
Dès lors, la défenderesse ne justifie pas du retard intervenu quant à la date de livraison, telle que fixée par l’acte authentique du 10 février 2020.
Sur le refus de prise de possession
La SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET soutient que c’est de manière abusive que la SARL SYRIUS a refusé de prendre possession du bien, en l’absence de désordres de nature à affecter la destination du bien, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune pénalité de retard.
Or, la défenderesse se garde de démontrer en quoi il s’agirait d’une cause légitime de suspension, le retard de livraison lui étant imputable et l’abus allégué n’étant pas caractérisé.
Sur les pénalités de retard dus par la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET
Au regard de ce qui précède, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée au paiement de la somme de 118 500 euros au titre des pénalités de retard.
Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts de la SARL SYRIUS et la SAS HYGIERUN
Sur les préjudices allégués de la SARL SYRIUS
En l’espèce, la SARL SYRIUS justifie par un courrier en date du 11 février 2020 que le bien était destiné à être loué par la société HYGIERUN. Il résulte de l’ordonnance de référé du 03 septembre 2020 que la société HYGIERUN avait effectivement donné congé à son bailleur pour le 31 mars 2020 en vue de déménager au sein des locaux acquis par la SARL SYRIUS.
Son préjudice lié à la perte de loyers est donc établi et sera estimé à la somme de 101 447,50 euros.
De la même manière, la SARL SYRIUS produit les éléments relatifs au paiement des intérêts intercalaires du prêt. A ce titre, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUETsera condamnée à lui verser la somme de 13 131,16 euros à ce titre.
Sur les préjudices allégués de la SAS HYGIERUN
La SAS HYGIERUN produit une attestation comptable pour faire valoir un préjudice lié à une perte d’exploitation qu’elle estime à hauteur de 104 730,83 euros. Or, cette attestation n’est corroborée par aucune autre pièce ; fait état d’une activité identique à l’année précédente et n’apparait pas prendre en compte le contexte d’épidémie liée au COVID19. Dès lors, en l’absence d’éléments suffisants de nature à établir la réalité de ce préjudice, la SAS HYGIERUN sera déboutée de sa demande à ce titre.
De la même manière, s’il apparait effectivement que la SAS HYGIERUN avait l’intention de louer les locaux litigieux, celle-ci ayant donné congé à son bailleur pour le 31 mars 2020 et n’ayant pu disposer des locaux qu’à compter du 12 août 2020, il convient de rappeler que le choix de se maintenir illicitement dans les locaux de la SCI AY lui revient, de sorte que l’ensemble des frais résultant de l’ordonnance de référé du 03 septembre 2020 lui reste imputable.
En revanche, la SAS HYGIERUN justifie des frais liés à la location d’un espace de stockage pour le mois de juin. La SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée à lui verser la somme de 900,11 euros à ce titre.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV INNOVESPACE RIVIERE A MARQUET
Sur la libération des sommes séquestrées à son profit
En l’espèce, compte tenu de ce qui précède, la SCCV INNOVESPACE RIVIERE A MARQUET sera déboutée de sa demande.
Sur la demande en paiement des intérêts de retard
La SCCV INNOVESPACE RIVIERE A MARQUET sollicite le paiement d’intérêts de retard concernant l’appel de fonds n°3 correspondant à la mise hors d’air, émis le 11 mars 2020 et réglé le 11 août 2020.
L’acte du 10 février 2020 prévoit que chacune des fractions du prix payable à terme devra être payée dans les trentre jours de la réception par l’ACQUEREUR de l’appel de fonds qui lui aura été adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le VENDEUR. Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance telle que définie ci-dessus sera de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure productive à titre de pénalité d’une indémnité égale à 1% de la fraction du prix concerné par mois de retard, tout mois commencé étant dû en totalité.
En l’espèce, la défenderesse a adressé à la SARL SYRIUS un courrier en date du 11 mars 2020 concernant l’appel de fonds n°3 mais ne justifie pas de l’envoi en courrier recommandé avec avis de réception, de nature à faire courir les intérêts de retard réclamés.
Dans son courrier en date du 16 avril 2020, la SARL SYRIUS accuse réception de l’appel de fonds le 08 avril 2020. De sorte, que la société avait trente jours à compter de cette date pour procéder au paiement litigieux.
Dans ce même courrier, la SARL SYRIUS indique suspendre le paiement jusqu’à la délivrance de la garantie à première demande couvrant l’indemnité de 150 000 euros.
Par courrier du 2 juin 2020, la SCCV INNIVESPACE RAVINE A MARQUET a indiqué à la SARL SYRIUS que les conditions liées à la délivrance de la garantie à première demande couvrant ladite indemnité étaient devenues sans objet, le permis de construire modificatif ayant été déposé le 23 décembre 2019 et obtenu le 18 février 2020. La société la mettait en demeure de régler l’appel de fonds n°3.
Par courrier du 10 juin 2020, la SARL SYRIUS a demandé à la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET de lui transmettre l’arrêté du permis de construire modificatif, le constat d’affichage régulier du permis de construire modificatif, les attestations de non-recours non retrait du permis de construire modificatif ou la garantie bancaire à première demande couvrant l’indemnité de 150 000 euros.
L’acte authentique du 10 février 2020 stipule en sa clause “permis de construire modificatif”: à défaut d’obtention dudit permis, il est convenu entre les parties que le VENDEUR devra à l’ACQUEREUR une indemnité forfaitaire et décidée entre les parties sans le recours au notaire soussigné de CENT CINQUANT MILLE EUROS (150.000.00 EUR). Cette indemnité sera réglée au plus tard le 31 décembre 2020, directement entre les parties et hors de la comptabilité de l’Office notarial à défaut d’obtention dudit permis de construire modificatif au plus tard dans un délai de quatre (4) mois à compter des présentes ; ce à première demande de l’ACQUEREUR, lequel permis devra être purgé de tous recours et retrait au plus tard dans les trois mois suivant l’obtention du permis.
A ce sujet, le VENDEUR s’engage dès à présent à faire le nécessaire auprès du garant, au titre de la garantie financière d’achèvement et à la justifier à ‘ACQUEREUR au plus tard dans le délai de trois (3) mois à compter de la purge des délais de recours et de retrait.
Le VENDEUR s’engage également à justifier et à transmettre à l’ACQUEREUR une garantie bancaire à première demannde, pour le réglement de l’indemnité susvisée, au plus tard avant la notification de l’appel de fonds pour le stade “Mise hors d’air”.
A défaut de justification dans le délai susvisé, les paiements devant être effectués par l’ACQUEREUR au titre des échelonnements du prix (en fonction de l’avancement) seront décalés d’autant.
Il ressort de ces dispositions et notamment des termes “dès à présent” que la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET s’est engagée à transmettre la garantie bancaire à première demande au plus tard avant la notification de l’appel de fonds pour le stade “Mise hors d’air” ; que la société demanderesse ne produit pas l’arrêté de permis de construire modificatif et ne justifie aucunement avoir respecté ses obligations contractuelles avant la notification de l’appel de fonds n°3 en date du 11 mars 2020 et reçu selon les déclarations de la SARL SYRIUS le 08 avril 2020, de sorte qu’à défaut d’une telle justification, c’est à bon droit que la SARL SYRIUS a suspendu le paiement de l’appel de fonds litigieux.
Dès lors, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET est malfondée à solliciter le paiement d’intérêts de retard à ce titre.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant à l’instance, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée aux dépens.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET sera condamnée à verser à la SARL SYRIUS et la SAS HYGIERUN la somme de 2000 euros au total, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe:
CONDAMNE la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SARL SYRIUS la somme totale de 78 175 € à titre de réparation des désordres retenus,
CONDAMNE la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SARL SYRIUS la somme de 118 500 euros au titre des pénalités de retard,
CONDAMNE la SCCV INNOESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SARL SYRIUS la somme totale de 114 578,66 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SAS HYGIERUN la somme de 900,11 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET à verser à la SARL SYRIUS et à la SAS HYGIERUN la somme totale de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE la SARL SYRIUS et la SAS HYGIERUN du surplus de leurs demandes,
DEBOUTE la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET de l’ensemble de ses demandes,
CONDAMNE la SCCV INNOVESPACE RAVINE A MARQUET aux dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
