RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/01084 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GAR4
NAC : 50G
JUGEMENT CIVIL
DU 12 AVRIL 2024
DEMANDERESSES
Mme [T] [Z] [U] [W] épouse [M]
[Adresse 7]
[Localité 12]
Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mme [C] [B] [P] [G]
[Adresse 7]
[Localité 12]
Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR
M. [K] [N] [I] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 12.04.2024
CCC délivrée le :
à Me Julien LAURENT, Maître Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Wendy THY-TINE, Juge placée près la Cour d’appel de [Localité 12] déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024, assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Mars 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 12 Avril 2024.
JUGEMENT : Contradictoire du 12 Avril 2024 En premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Wendy THY-TINE, Juge placée près la Cour d’appel de [Localité 12] déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024, assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [K] [Y] est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 13], comprenant quatre lots (N°3, 4, 5 et 6) du lotissement agricole [Localité 9], dénommé [Adresse 11].
Par acte notarié en date du 8 juin 2021 reçu par Maître [R] [E] Notaire à [Localité 12], en présence de Maître [A] notaire à [Localité 10], Monsieur [K] [Y] a conféré à Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et à Madame [C] [B] [P] [G] la faculté d’acquérir ledit ensemble immbilier lui appartenant, cadastré section CY n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], pour un prix de vente fixé à 345 000 euros.
Aux termes de cet acte, il a été stipulé que la promesse était consentie pour une durée expirant au 1er septembre 2021, à seize heures.
Les parties ont également convenu du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 17250 euros.
Diverses conditions suspensives ont également été stipulées, dont l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires d’une somme maximale de 345 000 euros à rembourser sur une durée maximale de 20 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,00% l’an, hors assurances, ladite condition suspensive devant être réalisée dans ces conditions au plus tard le 15 août 2021.
Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] n’ont pas obtenu de prêt, celui-ci ayant été refusé.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2021 distribué le 07 décembre 2021, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Monsieur [K] [Y] de leur restituer l’indemnité d’immobilisation.
Par courrier du 07 décembre 2021, Monsieur [K] [Y] a confirmé son refus de restituer ladite indemnité d’immobilisation, estimant que les conditions stipulées n’avaient pas été respectées.
Par courrier du 07 décembre 2022, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] Denis [G] par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.
Par courriel en date du 11 janvier 2022, Monsieur [K] [Y] a proposé une résolution amiable du litige à savoir un partage de 50% de l’indemnité d’immobilisation. Il n’y a pas été donné suite.
C’est dans ce contexte que Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] ont par acte en date du 13 avril 2022 fait assigner Monsieur [K] [Y] devant le Tribunal judiciaire de [Localité 12] aux fins de voir:
- Constater que la promesse de vente en date du 08 juin 2021 est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive lié au prêt immobilier, défaillance dont Mme [W] [T] et Mme [G] [C] ne sont pas responsables
- Dire et juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 17250 euros devra être restituée à Mme [W] [T] et Mme [G] [C]
- Dire le jugement à intervenir opposable à Maître [R] [E] notaire à [Localité 12] et Maître [A] notaire à [Localité 10] et les autoriser sur présentation d’une copie du jugement à intervenir à se libérer au profit de Mme [W] [T] et Mme [G] [C] de la somme de 17250 euros
- Condamner Monsieur [Y] [K] à leur régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
- Condamner Monsieur [Y] [K] à leur régler la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
- Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de réglement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application du décret n°2016-230 du 26 février 2016 et de l’arrêté du même jour (tarif des huissiers) devront être supportées par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par ordonnance du 12 février 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé au 11 mars 2024 la date de dépôt des dossiers.
Dans leurs dernières conclusions, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G], représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes telles qu’elles résultent de leur assignation.
Au visa des articles 1103 et suivants du code civil, les demanderesses affirment avoir fait une demande de prêt auprès de leur banque dès le 23 juin 2021, conformément aux conditions prévues dans le compromis de vente, la différence concernant le taux du prêt relèvant de la décision de la banque, et que la réponse tardive de la banque postérieure au délai fixé par la promesse de vente est imputable à la banque et non à un manque de diligences de leur part. Elles soulignent par ailleurs que le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive n’est pas impératif, permettant simplement au promettant de mettre en demeure les bénéficiaires de justifier de la réalisation de la défaillance de la condition suspensive. Elles estiment avoir accompli toutes les diligences nécessaires en vue de l’obtention d’un prêt conformément à la promesse de vente et donc fondées à solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Elles demandent en outre réparation à hauteur de 5000 euros pour résistance abusive.
Dans ses dernières écritures, Monsieur [K] [Y], représenté par son conseil, demande à la juridiction de céans de :
- Juger que Madame [T] [W] et Madame [C] [G] ne démontrent pas avoir sollicité un ou plusieurs prêts conformément aux exigences de la promesse de vente litigieuse
- Juger que Madame [T] [W] et Madame [C] [G] ont manqué de diligences dans leurs démarches d’obtention d’un prêt
- Juger en conséquence que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans la promesse de vente litigieuse a défailli du fait du comportement fautif de Madame [T] [W] et Madame [C] [G] et que l’indemnité d’immobilisation versée à M. [K] [Y] au titre de la promesse de vente objet du litige lui est acquise
- Débouter en conséquence Madame [T] [W] et Madame [C] [G] de l’ensemble de leurs demandes
- Condamner Madame [T] [W] et Madame [C] [G] à lui payer la somme de 2000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner Madame [T] [W] et Madame [C] [G] aux entiers dépens de l’instance
- Ecarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.
Au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil, le défendeur soutient que Madame [T] [W] et Madame [C] [G] ne démontrent pas avoir formé une demande de prêt selon les conditions et dans le délai fixés par la promesse de vente, qu’une simulation de prêt ne vaut pas offre de prêt et que la réponse tardive de la banque leur est imputable, soit en raison du caractère incomplet de leur dossier soit de manière intentionnelle aux fins de ne pas finaliser l’acquisition, au regard des charges de copropriété élevées. En outre, il rappelle que les bénéficiaires avaient jusqu’au 15 août 2021 pour obtenir un prêt répondant aux exigences de la promesse de vente, ce qui n’a pas été fait. Il conclut dès lors que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise et ajoute qu’il n’avait pas à mettre en demeure les bénéficiaires à ce titre, s’agissant d’une simple faculté.
L’affaire a été mise en délibéré et la date de son prononcé par mise à disposition au greffe fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande principale en restitution de l’indemnité d’immobilisation
Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le contrat en date du 08 juin 2021 stipule plusieurs conditions suspensives dont la suivante : “le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
- Montant maximal de la somme empruntée: trois cent quarante-cinq mille euros (345 000 euros)
- Durée maximale de remboursement: 20 ans
- Taux nominal d’intérêt maximal: 1,00% l’an (hors assurances)
- Garantie: que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute farantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 août 2021.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le débénficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant”.
Tout d’abord, il convient de rappeler qu’au regard des stipulations susvisées, seule la caducité est encourue au terme d’un délai de huit jours après mise en demeure, en l’absence de justification de la remise d’une offre de prêt conforme, l’attribution de l’indemnité d’immobilisation n’étant pas conditionnée à cette mise en demeure.
Par ailleurs, pour affirmer avoir respecté leur obligation de déposer une demande de prêt selon les exigences de la promesse de vente, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] produisent :
- un courrier en date du 23 juin confirmant un rendez-vous pris auprès de la banque en vue d’un projet immobilier pour le 29 juin 2021, qui ne vaut pas demande de prêt ;
- une attestation de la caisse régionale de crédit agricole mutuel [Localité 14] 31 en date du 15 octobre 2021, signalant que le prêt pour un montant de 45 000 euros sur une durée de 240 mois a été refusé le 08 octobre 2021, dépourvue de précisions quant à la date de dépôt de la demande de prêt et les modalités de celui-ci ;
- copie d’un courriel du 13 juillet 2021 de Madame [C] [G] à la banque transmettant les pièces manquantes pour le dossier de demande de prêt immobilier, sans aucune autre précision sur les conditions du prêt de nature à permettre à la juridiction de vérifier leur conformité eu égard aux exigences de la promesse de vente ni listing des pièces transmises, de sorte que contrairement à ce que soutiennent les demanderesses il n’est pas démontré que leur dossier était complet dans le délai contractuel et que la réponse tardive relative à leur demande de prêt est imputable à la banque qui lui aurait demandé des documents déjà transmis ;
- copie d’un courriel du 19 juillet 2021 émanant de la banque, duquel il ressort que les bénéficiaires de la promesse de vente envisageaient d’acquérir le bien sous la forme d’une SCI et que les diligences à cette fin demeuraient incomplètes, la banque sollicitant la transmission de plusieurs pièces pour compléter le dossier ;
- une simulation 2 établie le 03 septembre 2021 soit postérieurement au délai contractuel pour un montant de 345 000 euros sur une durée de 240 mois au taux de 1,25% soit un taux différent de celui fixé dans le cadre de la promesse de vente, étant précisé qu’aucune simulation 1 n’a été produite permettant de comparer les diligences accomplies par les bénéficiaires de la promesse de vente ni aucun justificatif permettant de dater les diligences que les demanderesses déclarent avoir accompli.
Il en ressort que Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] ne démontrent non seulement pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux termes de la condition suspensive telles que fixées dans l’acte de promesse de vente ni l’avoir fait dans le délai contractuel, celles-ci ne rapportant aucunement la preuve d’un retard du refus de la banque imputable à celle-ci, les seuls éléments versés et notamment échanges de courriels communiqués faisant état d’un dossier incomplet, de sorte que l’absence de diligences suffisantes leur est imputable.
En conséquence, faute de justifier du respect de leurs obligations relatives à la condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme à la promesse de vente, qui vaut empêchement de l’accomplissement de la condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation est acquise à Monsieur [K] [Y].
Dès lors, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] ne pourront qu’être déboutées de l’ensemble de leurs demandes, en restitution de l’indemnité d’immobilisation et en réparation pour résistance abusive.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant à l’instance, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] seront condamnées aux dépens.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] seront condamnées à verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire de droit
Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, aucun élément de l’espèce justifiant de faire droit à la demande du défendeur.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe:
ORDONNE l’attribution à Monsieur [K] [Y] de la somme de 17 250 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation constituée selon promesse de vente du 8 juin 2021 devant Maître [R] [E] notaire à [Localité 12], et en présence de Maître [A] notaire à [Localité 10],
DEBOUTE Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] de l’ensemble de leurs demandes,
CONDAMNE Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] de verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [T] [Z] [U] [W] épouse [M] et Madame [C] [B] [P] [G] aux dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
