RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03117 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOQI
NAC : 5BA
JUGEMENT CIVIL
DU 08 AVRIL 2024
DEMANDERESSE
SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
SARL MEUBLES SAP
[Adresse 2]
[Localité 3]
Copie exécutoire délivrée le : 08.04.2024
CCC délivrée le :
à Me Marie françoise LAW YEN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Février 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 08 Avril 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 08 Avril 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé en date du 02 juin 2018, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après, SHLMR), a donné à bail commercial à la SARL MEUBLES SAP, un local à destination de dépôt vente / exposition de meubles et d’articles électroménagers sous l’enseigne “VICTOR SELECTION”, [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 02 janvier 2018 pour un loyer total de 1.676,27,00 euros HT et hors charges.
Soutenant que la locataire ne réglait plus ses loyers, la SHLMR lui a délivré un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer notamment la somme principale de 12.601,34 €, le 19 juin 2023.
Par exploit délivré le 07 septembre 2023, la SHLMR a fait assigner la SARL MEUBLES SAP devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour demander de :
- constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 19 juillet 2023 pour le local commercial sis au [Adresse 2], par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à la SARL MEUBLES SAP ;
- ordonner l'expulsion de la SARL MEUBLES SAP du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est, avec l’aide et l'assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- fixer à La somme de 4.237,15 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux (restitution des dés), et condamner la SARL MEUBLES SAP à payer ces sommes pendant cette même période et dire que ces indemnités d'occupation seront indexées dans les mêmes conditions que les loyers et charges,
- condamner la SARL MEUBLES SAP à payer à la SHLMR les sommes suivantes:
- 19.351,49 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités;
d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts au taux légal sur la somme de 12.601,34€ à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2003 et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due :
somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés;
- 19.351,49 € à titre d'indemnité contractuelle :
- 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procedure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l'extrait Kbis, de l'etat des inscriptions et le coût de l'expulsion s'il y a l ieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW YEN, avocat - conformément à l'article 699 du Code Rocalure Civile;
- juger que la SHLMR sera autorisée, s'il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par la SARL MEUBLES SAP lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et péril de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés.
- juger que la SHLMR sera libre de disposer des biens, stock où materiels retirés des locaux et qu'ete pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix.
- Rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour règler la dette que pour quitter les lieux ainsi que pour toutes autres demandes, fins et conclusions de la defenderesse,
- juger n’y avoir lieu à écarter l 'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Si par extraordinaire, la constatation de la resiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement récurent des loyers et charges à leur terme par la SARL MEUBLES SAP et faire droit aux mêmes demandes comme sollicitées par la SHLMR au présent dispositif.
Assignée à étude, la SARL MEUBLES SAP n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2024 et le jugement a été mis à disposition au greffe à la date du 08 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article L.145-41 du code de commerce dispose dans son premier alinéa: “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 7.2 du bail commercial signé entre les parties stipule dans son premier alinéa qu’ “ A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer, des charges, de l'indemnité d'occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le Preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble, nonobstant appel.”
Il résulte des pièces et des explications fournies que la locataire a cessé de régler le loyer et les charges à partir du mois de février 2023, qu’à l’issue du délai légal d’un mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 19 juin 2023 à la locataire, celle-ci n’a régularisé aucune des sommes impayées et a continué à occuper les lieux ; qu'ainsi , il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2023 et d'ordonner l'expulsion de la SARL MEUBLES SAP sans que le prononcé d'une astreinte ne s'avère nécessaire dès à présent.
Il sera également fait droit aux demandes relatives à l’enlèvement de tous les biens, stock ou matériels que la SARL MEUBLES SAP laisserait après la remise des clés aux frais du locataire.
Vu le décompte produit, la SARL MEUBLES SAP restait débitrice, au 19 juin 2023, de la somme de 12.601,34 € au titre des loyers et charges impayés. Elle sera condamnée à payer cette somme à la SHLMR à laquelle s'ajoute le loyer due pour le mois suivant ( 2513 € ) , soit la somme totale de 15.114,34 € qui produira intérêts au taux légal, sur la somme de 12.601,34 € à compter du 19 juin 2023, et pour le surplus, à compter de l'assignation.
L’article 1231-5 du code civil dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”
En l’espèce, l’alinéa 2 de l’article 7.2 du bail commercial stipule que “Si, à l'expiration de la location, le Preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu'à libération totale des lieux et restitution des clés”.
Cette clause, qui est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi, sera modérée et l'indemnité d'occupation sera fixée à une fois le montant du loyer net (charges et taxes comprises) dû par mois. Le défendeur sera donc condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel due depuis le 20 juillet 2023.
Enfin, l’article 7.1 du bail, intitulé “clause pénale”, stipule qu’ “en cas de non paiement à leurs échéances des sommes dues au titre des loyers et des charges ou de l’indemnité d’occupation dans le cadre de l’indemnité d’éviction, le Bailleur, suite à une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de trente jours à compter de la première présentation, facturera au Preneur une indemnité forfaitaire de 10% du montant du loyer net.”
Compte tenu de cette rédaction, la somme due, qui est forfaitaire, ne correspond pas à 10% de l’ensemble des sommes dues mais à 10% du loyer net mensuel, soit 204 €.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, dont sont exclus le commandement de payer, les fais d''expulsion, l’extrait Kbis et l’état des inscriptions qui ne relèvent pas des dépens mais des frais irrépétibles.
La défenderesse sera également condamnée à payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 02 janvier 2018 entre la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) et la SARL MEUBLES SAP portant sur un local commercial sis au [Adresse 2], survenue le 19 juillet 2023 ;
ORDONNE la libération des lieux situés au [Adresse 2] du local commercial numéro 9001, dépendant d’un immeuble dénommé Les Frontons - n° 8 par la SARL MEUBLES SAP et de tous occupants de son chef, dans les deux mois suivant la signification de la présente décision;
ORDONNE, passé ce délai, l’expulsion de la SARL MEUBLES SAP et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] du local commercial numéro 9001, dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
AUTORISE la SHLMR , s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par la SARL MEUBLES SAP lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés;
JUGE que la SHLMR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix;
CONDAMNE la SARL MEUBLES SAP à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 15.114,34 € qui produira intérêts au taux légal, sur la somme de 12.601,34 € à compter du 19 juin 2023, et pour le surplus, à compter du 07 septembre 2023;
CONDAMNE la SARL MEUBLES SAP à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer, due à compter du 19 juillet 2023 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, avec intérêt au taux légal à compter du 07 septembre 2023;
CONDAMNE la SARL MEUBLES SAP à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 204 € à titre d’indemnité contractuelle ;
CONDAMNE la SARL MEUBLES SAP aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNE la SARL MEUBLES SAP à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
REJETTE toutes les autres demandes;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi prononcé, le présent jugement a été signé par Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.
La greffièreLa présidente
