RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00042 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSUU
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 21 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTI ON
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEURS
S.A.S. SAS FACTORY GROUP
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
M. [W] [B] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 15 Février 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 21 Mars 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître [H] délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SA SODIAC, Société Dionysienne d’aménagement et de construction a fait assigner la S.A.S FACTORY GROUP ainsi que Monsieur [E] [W] [B] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 et, L.145-41 du code de commerce aux fins de voir :
CONSTATER que par l'effet du commandement en date du 27 juin 2023 demeuré infructueux, dénoncé à Monsieur [E] [W] [B] en sa qualité de caution le 12 juillet 2023, la clause résolutoire contenue au bail est acquise à la date du 28 juillet 2023 et que :Le bail conclu le 28 septembre 2020 est résilié aux torts du preneur : la SAS FACTORY GROUP ;La SAS FACTORY GROUP occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le bien donné à bail.CONSTATER, en conséquence, la résiliation du bail commercial litigieux à compter de cette date ;ORDONNER l'expulsion, si besoin est, avec l'aide et le concours de la force publique, de la société FACTORY GROUP ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir :JUGER que le dépôt de garantie d'un montant de 4.340 euros restera acquis au bailleur, la SODIAC, en application de la clause pénale stipulée au bail commercial,FIXER à compter de cette date du 28 juillet 2023 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, majorée de 50% :CONDAMNER la société FACTORY GROUP prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 3.870,84 euros (correspondant au loyer global de la dernière année de location, soit 2.580,56 euros, majoré de 50%), révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du contrat de bail, et ce, jusqu'à parfait délaissement des lieux ;CONDAMNER la société FACTORY GROUP prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer, à titre provisionnel, à la SODIAC la somme totale de 32.165,89 euros se décomposant comme suit : 31.902,10 euros correspondant à la totalité des loyers et accessoires impayés au 1er septembre 2023 ;263,79 euros correspondant au coût du commandement de payer demeuré infructueux et de sa signification à caution, DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au sens de l'article 1231-6 du Code civil, PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, conformément à l'article 1343-2 du Code civil, DÉBOUTER la société FACTORY GROUP de sa demande de délais de paiement :CONDAMNER la société FACTORY GROUP prise en la personne de son représentant légal en exercice en tous les dépens du présent réfère, y compris le coût du commandement de payer demeure infructueuxCONDAMNER la société FACTORY GROUP prise en la personne de son représentant légal en exercice au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civileCONDAMNER Monsieur [E]. [W] [B], caution de la SAS FACTORY GROUP, à garantir la SODIAC du paiement des sommes dues par celle-ci ;DÉBOUTER la société FACTORY GROUP prise en la personne de son représentant légal en exercice de ses demandes plus amples ou contraires ;RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision á intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé à la date du 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard des parties non comparantes :
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 659 du code de procédure civile prévoit, que “lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l'huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l'acte objet de la signification.
Le jour même, l'huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l'accomplissement de cette formalité.
Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d'un acte concernant une personne morale qui n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.”
Force est de constater en l’espèce que les procès-verbaux des assignations mentionnent précisément dans les deux cas les diligences opérées par le commissaire de justice pour rechercher le domicile des destinataires (local commercial fermé, commerçant voisin déclarant qu’il n’y a plus d’activité depuis plusieurs semaines, vérifications via l’annuaire électronique et sur le site societe.com, contact téléphonique pris avec Monsieur [E] qui a refusé de communiquer son adresse).
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard des deux parties non comparantes.
Sur la demande de résiliation du bail
En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, les partis ont signé un contrat de bail commercial, en date du 28 septembre 2020, portant sur des locaux situés [Adresse 2], dans un ensemble immobilier dénommé Perle de l'océan.
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel révisable de 2.170 euros HT et HC, soit la somme de 2.501,39 euros taxe sur la valeur ajoutée et charges comprises (d’un montant de 146,94 euros).
Par acte délivré le 27 juin 2023, la SA SODIAC a fait délivrer à la SAS société FACTORY GROUP et sa caution, un commandement de payer les loyers, pour un montant de 12 437,24 euros, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
La S.A.S FACTORY ne justifie pas avoir satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Dès lors, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, à la date du 28 juillet 2023.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 28 juillet 2023, date de résiliation du bail commercial.
En conséquence de cette résiliation de plein droit, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique. Il convient également de faire droit à la demande de fixation d’une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard à compter du mois suivant la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement. L’astreinte sera fixée pour trois mois.
Sur les demandes de provision
Au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
En l’espèce, la SA SODIAC sollicite une provision de 31.902,10 euros correspondant à la totalité des loyers et accessoires impayés au 1er janvier 2024.
Or, la résiliation du bail commercial étant acquise à la date du 28 juillet 2023, les sommes restantes dues postérieurement à cette date correspondent à une indemnité d’occupation qui doivent être distinguées des loyers échus.
En conséquence, la S.A.S FACTORY sera condamné à payer aux bailleurs la somme provisionnelle de 14 765,50 euros (12 437,24 + 2.328,26 euros), en ce comprenant vingt-huit jours du mois de juillet, au titre des loyers impayés.
Sur l’indemnité d'occupation
En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS société FACTORY GROUP, cause à la SA SODIAC un préjudice financier incontestable puisqu’il ne peut tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ainsi, à compter du 28 juillet 2023, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable, d’une indemnité d’occupation.
En l’espèce, la SA SODIAC sollicite la condamnation de la SAS société FACTORY GROUP à la somme provisionnelle de 3.870,84 euros, au titre de l'indemnité d'occupation, correspondant au loyer global de la dernière année de location, soit 2.580,56 euros, majoré de 50%.
Or, la majoration de 50% du loyer pour calculer l’indemnité d’occupation constitue une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Son application se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce chef.
Dès lors, la SAS société FACTORY GROUP sera condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée au montant non sérieusement contestable de 2.580,56 euros, due à compter du 28 juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.
L’ensemble des sommes mises à la charge du défendeur produira intérêts à compter de la date du commandement de payer à hauteur de 12 437,24€, à compter de l’assignation pour le surplus. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée.
Sur le dépôt de garantie
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
En l’espèce, la SA SODIAC soutient que, conformément aux stipulations du bail, elle a la faculté de conserver le dépôt de garantie.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la condamnation de la caution
Le bail versé aux débats prévoyant bien (page 26) le cautionnement solidaire de Monsieur [E] [W] [B] pour le paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation et toutes sommes dues en cas de condamnation judiciaire, il sera condamné à garantir la SODIAC du paiement de l’ensemble des condamnations prononcées contre la SAS FACTORY GROUP.
Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens seront fixés à la charge de la SAS société FACTORY GROUP en ce compris le coût du commandement de payer, soit 263,79 € TTC.
La SAS société FACTORY GROUP sera en outre condamné à verser à la SA SODIAC la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Sophie PARAT, juge des référés,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SA SODIAC et la SAS société FACTORY GROUP à la date du 28 juillet 2023 ;
DISONS qu’à compter du 28 juillet 2023, la SAS société FACTORY GROUP est devenue occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2], dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], à [Localité 3] ;
ORDONNONS l’expulsion de la SAS société FACTORY GROUP et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;
DISONS que la libération des lieux devra intervenir dans un délai d’un mois après la signification de la présente ordonnance ;
ASSORTISSONS cette obligation de libérer les lieux, passé le délai d’un mois, d’une astreinte de 150 (cent cinquante) euros par jour de retard, pour une durée de trois mois ;
CONDAMNONS par provision la SAS société FACTORY GROUP à payer à la SA SODIAC la somme de 14 765,50 € (quatorze mille sept cent soixante cinq euros et cinquante centimes) au titre des loyers impayés à la date du 28 juillet 2023 ;
CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS société FACTORY GROUP à payer à la SA SODIAC une indemnité d’occupation, à compter du 28 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés de 2.580,56 euros par mois ;
DISONS que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2023 pour la somme de 12 437,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus par année entière ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS la SAS société FACTORY GROUP aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer;
CONDAMNONS la SAS société FACTORY GROUP à payer à la SA SODIAC la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [B] à garantir la SA SODIAC du paiement des sommes dues par la SAS FACTORY GROUP ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LA JUGE
