RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00231 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GK6D
NAC : 30B
JUGEMENT STATUANT SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
AUDIENCE DU 21 Mars 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société GERER IMMOBILIER REUNION, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 809 144 843, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEUR
M. [M] [O] [N] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 22 Février 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Jugement prononcé le 21 Mars 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître JAN délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître RAKOTONIRINA délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [M] [O] [N] [E] est propriétaire du lot n°7 de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2].
La société GERER IMMOBILIER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 26 octobre 2022.
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [M] [O] [N] [E] .
Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état de plusieurs mises en demeure de payer lui ayant été notifiées, en date des 16 juillet 2019 et 7 avril 2023.
Il fait également état à la date de l’assignation d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant total de 13 342,65 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidenceLe Milius représenté par son syndic GERER IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [M] [O] [N] [E] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond afin notamment d’obtenir sa condamnation à lui payer notamment les charges de copropriété impayées, ainsi que les provisions non encore échues.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande de la juridiction de:
- SE DECLARER incompétent pour juger de la demande reconventionnelle formée par Monsieur [M] [E] tendant à solliciter l’annulation des clauses de répartition des charges
SUR LE FOND :
- JUGER l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] recevable et bien fondée
- CONDAMNER Monsieur [M] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :
- la somme de 13 918.25 euros au titre des charges échues et provisions impayées outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019, date de première mise en demeure
- la somme de 1 739.73 euros au titre des frais de recouvrement
- la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
- la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter du 16 juillet 2019
-DEBOUTER Monsieur [M] [E] de l’intégralité de ses demandes
En défense, Monsieur [M] [O] [N] [E], aux terme de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 22 novembre 2023, demande à la juridiction de:
- JUGER IRRECEVABLE la présente action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] par défaut de qualité à agir.
Reconventionnellement,
- ANNULER les clauses de répartition de charges de copropriété de la [Adresse 5],
- ENJOINDRE au Syndic de la copropriété de la [Adresse 5] de convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de répartir équitablement les charges générales de la copropriété de la [Adresse 5],
En tout état de cause,
- REJETER l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement à Monsieur [E] [M] [O] [N] de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience du 22 février 2024, le demandeur a été autorisé à produire le nouveau contrat de syndic en cours de délibéré (lundi 26 février 2024 au plus tard), et les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires:
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
Le défendeur soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur, au motif que la décision de l’assemblée générale en date du 26 octobre 2022 ne serait pas produite.
Or, dès la délivrance de l’assignation, le syndicat des copropriétaires demandeur a versé en pièce 3 le mandat de syndic signé pour l’année du 19/01/2023 au 18/01/2024, et en pièce 7 le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2022 ayant approuvé sa nomination en tant que syndic (résolution n°6).
La fin de non-recevoir sera donc rejetée, le demandeur ayant justifié de sa qualité à agir.
Sur la demande reconventionnelle tendant à l’annulation de la clause de répartition des charges:
En défense, Monsieur [E] demande que soit “annulée” la clause de répartition des charges, qu’il estime contraire aux articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1695. Il invoque, par voie d’exception, le caractère non écrit de la clause de répartition des charges, qui serait contraire aux critères légaux, et ce en application de l’article 43 de cette même loi.
Le demandeur lui oppose l’incompétence de la juridiction, statuant selon la procédure accélérée au fond, en l’absence de toute disposition légale expresse.
Aux termes de l’article 213-2 du code de l’organisation judiciaire, dans les cas prévus par la loi ou le règlement, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.
L’article 481-1 du code de procédure civile, qui en définit les modalités procédurales, dispose pareillement “lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : ...”.
La juridiction, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne saurait être compétente pour statuer, par voie d’exception, sur une demande tendant à voir réputée non écrite la clause de répartition des charges contraire aux critères légaux, en l’absence de toute disposition légale prévoyant que le tribunal judiciaire statue selon ces modalités procédurales.
Il y aura donc lieu de nous déclarer incompétent pour statuer sur cette demande reconventionnelle, d’ordonner la disjonction et de renvoyer le dossier devant la 1ère chambre civile du tribunal.
Sur les demandes de condamnation au paiement des arriérés de charges et provisions et des provisions non encore échues
Le syndicat des copropriétaires entend mettre en oeuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.
L'article 14-2-1 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.
En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l'absence de modalités différentes fixées par l'assemblée générale.
Faute de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la même loi qui prévoit qu’ “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.”
Compte tenu de l'articulation du texte, la mise en demeure exigée doit concerner une provision exigible.
Cette procédure permet d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d'une provision à sa date d'exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des arriérés de charges antérieures.
En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.
En l’espèce, la mise en demeure délivrée le 7 avril 2023 par LRAR retirée le 11 avril 2023 ne saurait valoir mise en demeure en ce qu’elle ne contient pas une interpellation suffisante du débiteur: ainsi, quoique intitulée “mise en demeure” et envoyée en recommandé, elle ne vise nullement l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et la possibilité pour le syndicat d’agir dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne mentionne nullement le délai de 30 jours prévu par ce texte et le risque de déchéance du terme concernant les provisions non échues.
Il reste le commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire du 16 juillet 2019, qui seul peut être pris en compte.
Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, à savoir celui de l’AG du 18 novembre 2020, ayant approuvé les comptes des exercices du 01/08/2017 au 31/07/2018, du 01/08/2018 au 31/07/2019, et du 01/08/2019 au 31/07/2020, et au regard également du relevé de compte produit en pièce 12, qui démontre que la mise en demeure est restée infructueuse dans un délai de trente jours, la demande est fondée en ce qui concerne la somme de 2 539,97 euros d’arriérés de charges impayées pour la période du 01/08/2017 à la mise en demeure, puis de provisions non encore échues pour la fin de l’année 2019. Les sommes postérieures à l’année en cours lors de la délivrance de la mise en demeure régulière ne sauraient être retenues. La saisine du tribunal, au fond, concernant l’annulation de la clause de répartition des charges, ne retire en rien le caractère exigible de ces sommes.
Ont été déduites du décompte l’ensemble des sommes libellées “frais de relance”, “sommation de payer”, “commandement de payer” , “étude dossier contentieux”, “hypothèque légale”, et se référant à des noms d’avocat ou de SCP d’huissier, qui ne correspondent nullement à des charges impayées.
Par conséquent, il y a lieu de condamner le défendeur à payer la somme totale de 2 539,97 euros, cette somme produisant intérêts au taux légal, à compter du16 juillet 2019 pour 2 072,98€ (somme due à la date de la mise en demeure) et à compter de l’assignation pour le surplus.
Il sera également fait droit à la demande d’anatocisme judiciaire.
Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.
Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.
En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure, ainsi que les sommes libellées “étude dossier contentieux”, en l’absence de justification de diligences exceptionnelles du syndic, de sorte que les seuls frais pouvant être mis à la charge des défendeurs s’élèvent à la somme de 200 euros correspondant aux frais de constitution d’hypothèque, et à la somme de 40 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.
Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de 240 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.
En l’espèce, le défendeur, qui s’abstient, depuis plusieurs années, de régler ses charges de copropriété, et qui n’engage aucune action judiciaire pour faire annuler la clause de répartition des charges qu’il estime illégale, commet une faute qui cause un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l’espèce, le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 1 500 euros au demandeur de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur,
SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges, au profit de la 1ère chambre civile du tribunal ;
ORDONNE la disjonction de l’instance en ce qui concerne cette demande ;
ORDONNE la transmission du dossier au greffe de la 1ère chambre civile à défaut d’appel dans le délai ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2 539,97€ (deux mille cinq cent trente neuf euros et quatre vingt dix sept centimes) d’arriérés de charges impayées pour la période du 01/08/2017 à la mise en demeure, puis de provisions non encore échues pour la fin de l’année 2019,
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 16 juillet 2019, pour 2 072,98€ (deux mille soixante douze euros et quatre vingt dix huit centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence[Adresse 5] la somme de 240 (deux cent quarante) euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence[Adresse 5] la somme de 1 000 (mille) euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] [N] [E] aux entiers dépens de l’instance;
CONDAMNE Monsieur [M] [O] [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence[Adresse 5] la somme de 1 000 (mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
