RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03706 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPKJ
NAC : 75D
JUGEMENT CIVIL
DU 19 MARS 2024
DEMANDERESSE
COMMUNAUTÉ INTERCOMMUNALE RÉUNION EST (CIREST)
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Julie RAMSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. SARL ÉCO DÉCHETS RÉUNION
[Adresse 4]
[Localité 5]
Non représentée
Copie exécutoire délivrée le : 19.03.2024
CCC délivrée le :
à Me Julie RAMSAMY
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 Février 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 19 Mars 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 19 Mars 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié reçu le 11 et 12 juin 2020 la CIREST a consenti à la SARL ECO DECHETS REUNION un bail à construction d'une durée de 25 ans, portant sur deux terrains nus cadastrés BD [Cadastre 2] et BD [Cadastre 3] situés dans la [Adresse 7] à [Localité 6].
Aux termes de ce bail, le preneur s'est engagé à faire édifier à ses frais un atelier de transit de métaux non dangereux.
Affirmant que la société n'a jamais réalisé l'ouvrage et n'a jamais occupé les terrains laissés en friche, la CIREST l'a fait citer par exploit délivré le 06/10/2023 devant ce tribunal pour demander de :
CONSTATER la résiliation du bail à construction du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 28 mars 2023 ,
CONDAMNER la SARL ÉCO DÉCHETS RÉUNION à lui verser une indemnité correspondant à l'arriéré locatif et à l'arriéré de suppléments de loyers calculés jusqu'au 28 mars 2023, soit les sommes de 6 865,72 € et de 3 864 €, majorées des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER la SARL ÉCO DÉCHETS RÉUNION à lui verser une indemnité correspondant à la perte de loyers et à la perte de suppléments de loyers dus entre le 28 mars 2023 et la date d'expiration initiale du bail à construction (juin 2045), soit les sommes de 84 986,66 € TTC et de 34.733,82€ TTC, majorée des intérêts au taux légal ;
A titre subsidiaire : - PRONONCER la résiliation du bail à construction à la date du 22 avril 2o21, date de l'inexécution contractuelle consistant en un manquement à l'obligation d'achever les travaux dans un délai de dix-huit mois;
CONDAMNER la SARL ÉCO DÉCHETS RÉUNION à lui verser une indemnité correspondant à l'arriéré locatif et l'arriéré de suppléments de loyers calculés jusqu'à la date de résiliation le 22 avril 2021, soit les sommes de 1 824,24 € et
1 271,84 € majorées des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER Ia SARL ÉCO DÉCHETS RÉUNION à lui verser une indemnité correspondant à la perte de loyers et la perte de suppléments de loyers, dus depuis le 22 avril 2021 jusqu'à l'expiration initiale du bail à construction, soit les sommes de 192.712,82 € TTC et de 37 891,32 € TTC, majorées des intérêts au taux légal ;
CONDAMNER Ia SARL ÉCO DÉCHETS RÉUNION à lui verser la somme de
3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure outre les dépens.
Citée par un acte remis à l'étude, la SARL ECO DECHETS REUNION n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 04/12/2023 et l'affaire a été mise en délibéré au 19/03/2024.
MOTIFS
1 – Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Vu les dispositions des articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ,
La CIREST soutient que plus de trois ans après la conclusion du bail à construction, la SARL ECO DECHETS REUNION n'a rien fait et n'a pas réalisé la construction annoncée ; que par un courrier signifié le 28 décembre 2022, elle l'a mise en demeure , vainement, d'achever les travaux de réalisation de l'atelier dans un délai de trois mois ; que la SARL ECO DECHETS REUNION était informée à cette occasion de ce que le bail serait résilié de plein droit dans l'hypothèse où la mise en demeure resterait infructueuse ; que faute de réaction de la part de la preneuse, un courrier de résiliation lui a été signifié constatant que par l'effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail était acquise de plein droit depuis le 28 mars 2023.
Il ressort des pièces et des explications fournies que les parties sont liées par un bail à construction signé les 11 et 12 juin 2020 dans lequel la SARL ECO DECHETS REUNION, preneur, devait construire un atelier de transit de métaux non dangereux d'une surface de 441 m2 ; que le bail était consenti pour une durée de 25 ans ; que le loyer annuel s'élevait à 3863,03 € TTC ; avec une clause de révision annuelle ; qu'il était également prévu un supplément de loyer annuel de 1578,81 € TTC ; que les conditions particulières du bail à construction prévoyaient les délais de construction suivants :
o Dans un délai de six mois à compter de la délivrance du permis de construire, début des travaux ;
o Dans un délai de dix-huit mois à compter de la délivrance du permis de construire, achèvement des travaux ;
o Dans un délai de trois mois à compter de l'achèvement des travaux, mise en oeuvre des activités projetées.
Les procès-verbaux de constat des 10 mars et 23 avril 2023 établis par Maître [O] révèlent qu'aucune construction n'a été réalisée et que les terrains loués à la défenderesse demeurent en friches.
Le bail contient également une clause de résiliation rédigée en ces termes :
« Le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix, des impôts et charges, de défaut d'assurance, défaut d'entretien, de non-respect des caractéristiques des constructions, des délais. de l'obligation d'assurance ( ..; ) / un mois après mise en demeure mentionnant expressément cette clause résolutoire. ».
La CIREST a signifié à la défenderesse une mise en demeure d'exécuter le bail, le 28/12/2022, puis une lettre de résiliation du bail signifiée le 06/07/2023.
Pour autant, elle ne justifie pas de la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire et mettant en demeure la SARL ECO DECHETS REUNION de réaliser dans le délai d'un mois les constructions et la lettre de résiliation consécutive à l'envoi d'une mise en demeure préalable ne saurait caractériser la volonté de la bailleresse de se prévaloir de cette clause résolutoire.
En conséquence, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 28 mars 2023 sera rejetée.
2 -Sur la demande en résiliation du bail
Vu les dispositions des articles 1708 et suivants du code civil ;
Il se déduit de ce qui précède que la SARL ECO DECHETS REUNION n'a pas respecté son obligation de construire l'atelier prévu et n'a pas déféré à la mise en demeure adressée vainement par la bailleresse ; Qu'il s'agit là d'un manquement à l'obligation principale qui pèse sur le preneur d'un bail à construction ; cette inexécution apparaît suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Il convient ainsi de faire droit à la demande subsidiaire de La CIREST et de prononcer la résiliation du bail, laquelle ne peut prendre effet qu'à compter du prononcé du jugement.
3 - Sur les sommes réclamées
Le bail mettait à la charge de la SARL ECO DECHETS REUNION le paiement d'un loyer et d'un supplément de loyer que la société défenderesse ne justifie pas avoir réglé.
La CIREST est ainsi fondée à demander la condamnation de la SARL ECO DECHETS REUNION à lui payer les loyers et les suppléments de loyers dus entre le 12 juin 2020 et le 23 mars 2023, au regard du dernier décompté produit , soit: 6865,72 € ( loyers ) et 3864 € ( suppléments de loyer ).
Vu la durée du bail à construction, qui devait expirer en juin 2045, La CIREST est fondée à demander la condamnation de la SARL ECO DECHETS REUNION à lui payer une indemnité correspondant à la perte de loyers correspondante et la perte des suppléments de loyers correspondances, soit :
- loyer annuel : 3 863,03 € TTC x 22 ans = 84.986,75 € TTC.
- supplément de loyer annuel : 1 578.81 € TTC x 22 ans = 34.733, 71 € TTC
la SARL ECO DECHETS REUNION, qui succombe, conservera la charge des dépens . L'équité commande de la condamner à payer à La CIREST la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail à construction liant la Communauté Intercommunale Réunion Est ( la CIREST ) à la SARL ECO DECHETS REUNION,
CONDAMNE la SARL ECO DECHETS REUNION à payer à la Communauté Intercommunale Réunion Est ( la CIREST ) les sommes suivantes :
- 6865,72 € au titre de l'arriéré locatif calculé entre le 12 juin 2020 et le 23 mars 2023, majorées des intérêts au taux légal,
- 3864 € au titre de l'arriéré des suppléments de loyer calculés entre le 12 juin 2020 et le 23 mars 2023, majorées des intérêts au taux légal
- 84.986,75 € TTC au titre de l'indemnité réparant la perte de loyer due depuis le 23 mars 2023 jusqu'en juin 2045 , majorées des intérêts au taux légal
- 34.733, 71 € TTC au titre de l'indemnité réparant la perte de supplément de loyer due depuis le 23 mars 2023 jusqu'en juin 2045 , majorées des intérêts au taux légal
- 1.500 € au titre des frais irrépétibles,
REJETTE toutes les autres demandes
CONDAMNE la SARL ECO DECHETS REUNION aux dépens.
La Greffière La Juge
