RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03704 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPKH
NAC : 75D
JUGEMENT CIVIL
DU 19 MARS 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public COMMUNAUTÉ INTERCOMMUNALE RÉUNION EST (CIREST)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Julie RAMSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
SCI LSV974
[Adresse 1]
[Localité 5]
Copie exécutoire délivrée à Me Julie RAMSAMY le :
CCC délivrée le :
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 Février 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 19 Mars 2024.
JUGEMENT :
Réputé contradictoire
du 19 Mars 2024
en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié en date des 20 et 24 août 2021, la Communauté Intercommunale Réunion Est (CIREST) a conclu avec la SCI LSV974 une promesse synallagmatique de bail à construction, portant sur une parcelle de terrain cadastrée BD[Cadastre 4], située dans la Zone d’Aménagement Concerté des Plaines, ZI n°[Cadastre 3] [Localité 6] à [Localité 7].
Allégant l’inertie totale de son co-contractant qui n’aurait jamais respecté ses engagements, par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la CIREST a assigné la SCI LSV974 devant le tribunal judiciaire afin de:
A titre principal
- CONSTATER que Ia promesse synallagmatique de bail à construction conclue Ies 20 et 24 aout 2021 entre Ia CIREST et Ia SCI LSV974 est caduque ;
- En conséquence, CONDAMNER Ia SCI LSV974 à verser à Ia CIREST une indemnité d'un montant de 2 804,85 € HT soit 3 043,26 € TTC, majorée des intéréts au taux Iégal;
A titre subsidiaire
- PRONONCER Ia résolution de Ia promesse synallagmatique de bail à construction
à Ia date du 24 février 2022,
- En conséquence, CONDAMNER Ia SCI LSV974 à verser à Ia CIREST une indemnité
d'un montant de 2 804,85 € HT soit 3 043,26 € TTC, majorée des intéréts au taux Iégal;
A titre pIus subsidiaire
- PRONONCER Ia résiliation du bail à construction concIu Ies 20 et 24 août 2021entre Ia CIREST et Ia SCI LSV974, à Ia date du 24 août 2023;
- En consequence :
o CONDAMNER Ia SCI LSV974 a verser à Ia CIREST une indemnité d’un montant de 11 219,40 € HT soit 12 173, 05 € TTC, majorée des intéréts au taux Iégal ;
o CONDAMNER Ia SCI LSV974 à verser a Ia CIREST une indemnité d'un montant de 4 585,32 € HT soit 4 975,07 € TTC, majorée des intéréts au taux Iégal ;
o CONDAMNER Ie SCI LSV974 à verser à la CIREST une indemnité d'un montant de 129 023,10 € HT soit 139 990,06 € TTC, rnejorée des intéréts au taux legal;
o CONDAMNER Ia SCI LSV974 a verser à Ia CIREST une indemnité d'un montant de 52 731,18 € HT soit 57 213,33 € TTC, majorée des intéréts au taux Iégal ;
En tout état de cause
- CONDAMNER Ia SCI LSV974 à verser à Ia CIREST Ia somme de 3 000 € sur Ie fondement des dispositions de I’articIe 700 du Code de procedure civiIe ;
- CONDAMNER Ia SCI LSV974 à supporter Ies entiers dépens ;
- RAPPELER que I'exécution provisoire est de droit.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la promesse signée ne vaut pas bail, au motif qu’elle prévoyait une levée d’option, qu’elle conditionnait la réalisation à une réitération par acte authentique, qu’elle contenait une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire et qu’elle fixait le début du bail à la date de réitération par acte authentique. Les formalités conditionnant la réalisation de la promesse n’ayant pas été accomplies, elle soutient que le bail n’est pas conclu. Elle invoque la caducité de la promesse, la SCI n’ayant jamais levé l’option, et demande, sur le fondement de l’article 1187 du code civil, une indemnité correspondant à I'immobiIisation de Ia parcelle sur Ia période s'étaIant entre Ia signature de Ia promesse et Ie délai de six mois fixé pour Ia réitération par acte authentique.
A titre subsidiaire, elle demande la résolution de la promesse, sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil, en raison des inexécutions décrites, et ce à la date du 24 février 2022 (terme des six mois fixés pour la réitération et l’obtention du permis de construire).
A titre plus subsidiaire, elle demande que soit prononcée la résiliation du bail à construction, et ce à la date de I'inexécution contractuelle consistant en un manquement à I’obIigation d'achever Ies travaux dans un délai de dix-huit mois. Elle invoque un manquement à l’obligation de construire et de paiement. Elle sollicite des indemnités correspondant à I'arriéré Iocatif, sur Ia période s'étaIant entre Ia date de concIusion de Ia promesse (24 août 2021) et la date de résiliation (24 août 2023), à I’arriéré de suppléments de Ioyers, sur Ia même période, à Ia perte de Ioyers, sur Ia période s’étaIant entre Ia date de résiliation (Ie 24 août 2023) et Ia date d'expiration initiale du bail (Ie 24 août 2046), enfin à Ia perte de suppléments de Ioyers, sur Ia même période.
Pour le surplus des arguments développés, il convient de renvoyer à ses écritures, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La SCI LSV974, pourtant régulièrement assignée à personne morale, n’a jamais constitué avocat.
Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 6 février 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de caducité de la promesse synallagmatique de bail à construction
L’article 1103 du code civil dispose que : “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”
L’article 1187 du même code civil dispose: “La caducité met fin au contrat.
Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.”
Aux termes de l’acte notarié reçu par Maître [X] [F] les 20 et 24 août 2021, la CIREST s’est engagée à donner à bail à construction à la SCI LSV974 qui s’est engagée à louer, dans les termes des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la parcelle cadastrée BD[Cadastre 4] située au sein de la ZI n°[Cadastre 3] à [Localité 6].
La promesse synallagmatique de bail à construction stipule, en page 9, sous l’intitulé “levée d’option”:
“En conséquence, le bénéficiaire de la présente promesse devra faire connaître son acceptation au bailleur au plus tard huit jours avant la réitération authentique des présentes par lettre recommandée.
(...) A défaut d’acceptation écrite dans ce délai, la présente promesse sera caduque sans indemnité.”
Elle stipule encore, sous l’intitulé “réalisation”:
“ La réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l’acte authentique au plus tard dans le délai de six mois à compter des présentes, constatant le caractère définitif du bail (...).
A défaut de signature de l’acte authentique de bail dans ce délai, la réalisation pourra avoir lieu par l’offre écrite par le “preneur bénéficiaire”, dans le même délai, de réaliser ledit bail aux conditions convenues.
(...) Il est expressément convenu que, faute par le “preneur bénéficiaire” (...) d’avoir réalisé le bail dans les formes et délais ci-après fixés, il sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant considérée comme nulle et non avenue, le “bailleur promettant” recouvrant par la seule échéance du terme son entière liberté sans qu’il ne soit besoin de remplir aucune formalité.”
En l’espèce, les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur engagement, de sorte que la promesse de bail à construction ne vaut pas bail à construction. Elles ont surtout explicitement prévu une caducité de la promesse de bail à construction, sanctionnant l’absence d’acceptation écrite du preneur par lettre recommandée au plus tard huit jours avant la signature de l’acte authentique de bail à construction.
Cette stipulation contractuelle très claire n’a nul besoin d’être interprétée et se suffit à elle-même. Faute pour la SCI LSV974 d’avoir accepté par lettre recommandée la promesse, avant sa réalisation par la signature de l’acte authentique de bail à construction, la promesse de bail à construction est caduque. Elle est donc réputée n’avoir jamais existé.
S’agissant de la demande d’indemnité formée par la CIREST, quoique non fondée juridiquement dans l’assignation, elle peut s’analyser en une demande fondée sur l’article 1240 du code civil et la responsabilité délictuelle, en l’absence de tout lien contractuel entre les parties, la promesse signée les 20 et 24 août 2021 étant caduque. Le bénéficiaire de la promesse n’ayant accompli aucune des conditions suspensives qui lui revenaient et n’ayant pas exercé la levée de l’option, il est responsable du préjudice causé à la CIREST, consistant dans l’immobilisation de la parcelle de terrain dans l’attente de la réitération de la promesse. Il sera donc fait droit à la demande d’indemnité correspondant au montant du loyer pour ces six mois d’immobilisation.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à la CIREST une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONSTATE que Ia promesse synallagmatique de bail à construction conclue Ies 20 et 24 aout 2021 entre Ia CIREST et Ia SCI LSV974 est caduque,
CONDAMNE Ia SCI LSV974 à verser à Ia Communauté Intercommunale Réunion Est (CIREST) une indemnité d'un montant de 3 043,26 € (trois mille quarante trois euros et vingt six centimes) TTC, majorée des intéréts au taux Iégal à compter du 4 octobre 2023,
REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties,
CONDAMNE la SCI LSV974 aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE la SCI LSV974 à payer à la Communauté Intercommunale Réunion Est (CIREST) la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,
La greffièreLa présidente
