REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
N° RG 22/02884 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDHS
1ère Chambre
N° Minute :
NAC : 54G
ORDONNANCE
DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
12 MARS 2024
DEMANDERESSES
S.C.I. TOMMY IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 16]
Rep/assistant : Me Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. REGAL EXPRESS
[Adresse 7]
[Localité 19]
Rep/assistant : Me Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSES
SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS (SMABTP) Représentée par son représentant légal en exercice.
En qualité d’assureur de la SMAC.
[Adresse 12]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 18], REPRÉSENTÉE PAR SON SYNDIC, LA SARL LOGER
[Adresse 6]
[Localité 16]
Rep/assistant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : LOGER (Syndic)
Mutuelle des Architectes Français (MAF)
[Adresse 3]
[Localité 11]
Rep/assistant : Me Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. BLIN ET MISERY
[Adresse 1]
[Adresse 20]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
SAS LLOYD’S France
[Adresse 13]
[Localité 9]
Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Compagnie d’assurance AUXILIAIRE
[Adresse 5]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Marceline AH-SOUNE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
SAS GTA REUNION, représentée par la SELARL FRANKLIN BACH, ès qualité de mandataire liquidateur
[Adresse 17]
[Localité 19]
S.A.S. SMAC
[Adresse 2]
[Localité 14]
Rep/assistant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 12.03.2024
Expédition délivrée le :
à Me Marceline AH-SOUNE
Me Ingrid BLAMEBLE
Me Frédéric CERVEAUX
Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN
Me Tania LAZZAROTTO
Me Jean jacques MOREL
Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN
ORDONNANCE : réputé contradictoire, du 12 Mars 2024, en premier ressort
Prononcée par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Courant 2013 , la SCCV [Adresse 18] a entreprit la construction d’un ensemble immobilier [Adresse 18] à [Localité 19]
La SCI TOMMY IMMOBILIER a acquis auprès de la SCCV un local commercial par acte authentique du 28 septembre 2017, local qu’elle a donné à bail à la SARL REGAL EXPRESS.
À compter du mois de juin 2018 des défauts d’étanchéité affectant le local commercial ont été constatés.
Par acte en date du 14 septembre 2018, la SCI TOMMY IMMOBILIER et la SARL REGAL EXPRESS ont saisi le juge des référés qui par ordonnance en date du 31 janvier 2019 a ordonné une expertise judiciaire.
Par ordonnance 9 Septembre 2021, le juge des référés a notamment ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sur les parties communes.
Par actes du 11 août 2022 , la SCI TOMMY IMMOBILIER et la SARL REGAL EXPRESS ont fait citer devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires de la résidence, la MAF en sa qualité d’assureur dommages ouvrage, la SARL BLIN&MISERY maître d’œuvre d’exécution et son assureur la SAS LLOYD’S FRANCE, la SAS GTA REUNION et son assureur l’AUXILIAIRE, la SAS SMAC et son assureur la SMABTP aux fins de les voir:
- condamner in solidum à payer à la SCI TOMMY IMMOBILIER la somme de 779,45 € au titre des frais de remise en état du local commercial
- condamner in solidum à payer à la SCI TOMMY IMMOBILIER et la SARL REGAL EXPRESS la somme de 10 000 € pour résistance abusive
- condamner in solidum à payer à la SARL REGAL EXPRESS la somme de 510 629 € au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation.
À l’exception de la SAS GTA REUNION ,tous les défendeurs ont constitué avocat
Par conclusions d’incident, les dernières notifiées le 29 novembre 2023 la SMABTP demande: au juge de la mise en état de:
-juger que la SARL REGAL EXPRESS est dépourvue de toute qualité à agir sur le fondement de la responsabilité civile décennale des constructeurs
-juger que la SCI TOMMY IMMOBILIER est dépourvue de toute qualité et de tout intérêt à agir au titre des travaux de remise en état local commercial et au titre désormais de la perte d’exploitation alléguée
- juger que la SMABTP dont la garantie est recherchée en qualité d’assureur décennal de la SAS SMAC comme étant dépourvue de toute qualité à se défendre sur les prétentions de la SARL REGAL EXPRESS preneur commercial et de la SCI TOMMY IMMOBILIER au titre de la perte d’exploitation alléguée
En conséquence:
- juger irrecevable la SARL REGAL EXPRESS en toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SMABTP en qualité d’assureur décennal de la SAS SMAC
-juger irrecevable la SCI TOMMY IMMOBILIER en toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SMABTP en qualité d’assureur décennal de la SAS SMAC
- condamner in solidum ces deux sociétés à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
À l’appui de ses conclusions , la SMABTP expose que la loi attache l’action en garantie décennale à la propriété de l’ouvrage et non à sa jouissance ; la SARL REGAL EXPRESS preneur commercial n’a donc pas qualité pour agir sur le fondement de la garantie décennale.
Quant à la SCI TOMMY IMMOBILIER, elle réclame paiement de la somme de 7079,45 € au titre des frais de remise en état du local commercial alors qu’il s’avère que lesdits travaux ont été facturés à la SARL Regal Express.
En ce qui concerne la demande de la SCI de paiement de sommes au titre des pertes d’exploitation subie par son locataire, elle fait valoir qu’elle ne justifie d’aucun intérêt né et actuel pour agir à l’encontre des constructeurs n’ayant versé aucune somme à ce titre à son locataire.
Par conclusions d’incident, les dernières notifiées le 25 juillet 2023, la MAF demande au juge de la mise en état de:
-juger que la SARL REGAL EXPRESS n’a pas qualité à agir sur les fondements qu’elle invoque à son encontre prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrage
- juger irrecevable la demande de la SARL REGAL EXPRESS tendant à la voir condamner à la verser la somme de 510 629 € en réparation de son préjudice pour perte d’exploitation
- condamner la SARL REGAL EXPRESS à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses conclusions ,elle fait valoir que seul l’acquéreur de l’immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur garantissant les dommages d’ouvrage.
Par conclusions sur incident notifiées le 24 avril 2023, la société L’AUXILIAIRE demande au juge de la mise en état de:
-juger que la SARL REGAL EXPRESS n’a pas qualité pour agir à son encontre sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil
- juger que la SCI TOMMY IMMOBILIER ne justifie pas d’un intérêt à agir pour sa demande en réparation de travaux dans le local commercial
- débouter la SCI TOMMY IMMOBILER de sa demande en paiement de la somme de 7079,45€ au titre des frais de remise en état du local commercial
- débouter la SARL REGAL EXPRESS de ses demandes de condamnation à payer la somme de 510 629 € au titre du préjudice résultant de la perte d’exploitation et la somme de 10 000 € pour résistance abusive et la condamner à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’appui de ses conclusions , elle fait valoir que la SARL REGAL EXPRESS ne dispose que d’un droit de jouissance des lieux et ne peut donc être bénéficiaire de l’action en garantie décennale. Quant à la SCI TOMMY IMMOBILIER, elle ne peut réclamer pour défaut d’intérêt à agir le remboursement des frais de remise en état du local commercial, la facture de ces travaux n’ayant pas été réglée par elle.
Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées le 17 avril 2023, la société BLIN & MISERY et la société LLOYD’S FRANCE demandent que la SCI TOMMY IMMOBILIER soit déboutée de ses demandes formées à leur encontre faute d’intérêt à agir ; que la SARL REGAL EXPRESS soit déboutée de ses demandes formées à leur encontre faute de qualité à agir et la condamnation de la SARL REGAL EXPRESS à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles rappellent également que l’action de la garantie décennale est attachée à la propriété et non à la jouissance et que la facture des travaux de réparation du local a été acquittée par la SARL Regal express.
Dans ses conclusions en réplique à l’incident notifiées le 1er septembre 2023, la SAS SMAC demande que la SARL Regal Express soit déclarée irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’incident elle fait également valoir que le locataire n’est pas bénéficiaire de l’action en garantie décennale.
A l’audience le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] a indiqué ne pas être concerné par l’incident.
Dans leurs conclusions en réplique à incident, les dernières notifiées le 30 janvier 2024 ,la SCI TOMMY IMMOBILIER et la SARL REGAL EXPRESS demandent de juger qu’elles ont bien qualité et intérêt à agir sur le fondement de l’article 1792 du code de procédure civile et de condamner in solidum la SMABTP , la MAF et l’AUXILIAIRE à régler la somme de 2000 € à la SARL REGAL EXPRESS et la somme de 3000 € à la SCI TOMMY IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles exposent que la SCI TOMMY IMMOBILIER étant propriétaire de l’immeuble sinistré a, de ce seul chef une qualité et un intérêt à agir sur le fondement de la garantie décennale en ce qui concerne les travaux de remise en état, le constructeur étant tenu de réparer toutes les conséquences des désordres de construction.
Elle a également intérêt à agir pour la perte d’exploitation de la SARL dans la mesure où elle sera amenée à rembourser à son locataire ladite perte.
En ce qui concerne la SARL REGAL EXPRESS , elle affirme que le bail qu’elle a conclu met à sa charge toutes les réparations qui relèvent du propriétaire et invoque une jurisprudence aux termes de laquelle lorsque le preneur a reçu du bailleur l’obligation de prendre tous les travaux à sa charge , il bénéficie ainsi d’un mandat qui lui permet d’agir en réparation des désordres de nature décennale.
L’incident a été appelé à l’audience du 5 février 2024, date à laquelle les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 13 février 2024 et informées que la décision serait mise à leur disposition le 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la fin de non-recevoir de défaut du droit et d’intérêt à agir
L'article 789 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 , dispose que « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour: 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées sur le fondement de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance … 6°)Statuer sur les fins de non-recevoir.../ les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état »
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit à agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article 32 du code de procédure civile civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
En outre, il est de principe que l’intérêt à agir ne s’apprécie pas au regard des chances de succès d’une prétention et que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.
Contrairement à ses affirmations , le contrat de bail n’a pas donné à la SARL REGAL EXPRESS mandat pour effectuer toutes les réparations y compris celles que la loi met normalement à la charge du propriétaire ; le bail indiquant seulement que le preneur prendra les locaux dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement ni aucune réparation.
En l’espèce , il est de jurisprudence constante qu’un locataire n’est titulaire que d’un simple droit de jouissance sur l’ouvrage dont il n’a pas la propriété ce qui ne lui permet pas de se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage et qui ne dispose donc pas de l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage et non à sa jouissance.
Il en résulte que la SARL REGAL EXPRESS , preneur commercial, est dépourvue de toute qualité à agir sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil aussi bien pour sa demande indemnitaire au titre du préjudice d’exploitation que de sa demande au titre de l’indemnisation pour résistance abusive.
Dès lors, la fin de non-recevoir de défaut de qualité à agir de la SARL REGAL EXPRESS est retenue .
En ce qui concerne la SCI TOMMY IMMOBILIER , force est de constater que les frais de remise en état du local commercial dont elle sollicite remboursement ne lui ont pas été facturés , elle n’a donc pas qualité ni intérêt pour revendiquer le paiement des travaux qu’elle n’a pas financés.
S’il est exact qu’un bailleur a seul en qualité en tant que propriétaire de l’immeuble le droit de rechercher la responsabilité des constructeurs sur la base de la garantie décennale et qu’il peut sur cette base demander le remboursement des sommes versées aux locataires au titre des pertes d’exploitation subies par celui-ci , encore est-il nécessaire que le bailleur ait versé à son locataire une réparation au titre des pertes d’exploitation subie directement liées aux désordres affectant l’ouvrage
Faute pour la SCI TOMMY IMMOBILIER de démontrer qu’elle a versé à son preneur des sommes en réparation des pertes d’exploitation subies par ce dernier, il convient de juger qu’elle ne justifie d’aucun intérêt né et actuel pour agir à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs en garantie décennale.
Dès lors, la fin de non-recevoir de défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI TOMMY IMMOBILER est retenue.
Aucune considération d’équité ne conduit à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de paiement de sommes à ce titre sont rejetées .
Les demanderesses à l’action principale qui succombent à l’incident sont condamnés aux dépens de cette audience.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Brigitte LAGIERE, Juge de la mise en état, statuant en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire susceptible d'appel, prononcée par mise à disposition au greffe,
DECLARONS irrecevable en son action pour défaut de qualité et d’intérêt à agir la SARL REGAL EXPRESS .
DECLARONS irrecevable en son action pour défaut de qualité et d’intérêt à agir la SCI IMMOBILIER.
REJETONS les demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile a présenté par les défenderesses.
CONDAMNONS in solidum la SCI TOMMY IMMOBILIER et la SARL REGAL EXPRESS aux dépens.
Et la présente ordonnance a été signée par Brigitte LAGIERE, Juge de la mise en état et Isabelle SOUNDRON , Greffière.
Le Greffier Le Juge de la mise en état
