DU 06 Août 2024 Minute numéro :
N° RG 23/00986 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NGUO
Code NAC : 54G
Monsieur [P] [V]
Madame [F] [V]
C/
Madame [K] [M]
Monsieur [C] [N]
SDC IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl V & V, représentée par Me [T] [O],
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LA GREFFIERE : Isabelle PAYET
LES PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208
Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208
DÉFENDEURS
Madame [K] [M], intervenante volontaire, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Tassadit ACHELI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 148
Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Tassadit ACHELI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 148
Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl V & V, représentée par Me [T] [O], administrateur judiciaire, [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représenté
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Débats tenus à l’audience du 25 juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 06 Août 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par actes séparés de commissaire de justice en date des 4 juillet 2023 et 11 juillet 2023, Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] ont fait assigner en référé Monsieur [C] [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] recevables et bien fondés en leurs demandes,A titre principal,Enjoindre Monsieur [C] [N], à procéder à la remise en état statu quo ante des parties communes de la copropriété transformées sans autorisation, à savoir :En façade rue :Suppression des trois fenêtres au premier étage,Suppression de la porte d’entrée sur rue installée en lieu et place du soupirail et de la fenêtre préexistante,Suppression du mur en parpaing empêchant le passage entre l’avant et 1’arrière de 1’immeuble, érigé sans autorisation,A l’arrière de l’immeuble, remise en état de l’ancienne porte d’entrée du rez-de-chaussée obstruée,Assortir cette injonction d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire,Désigner un expert avec pour mission d’examiner les désordres affectant notamment les parties communes au [Adresse 2] à [Localité 5], et de fournir tout élément permettant d’évaluer les préjudices subis,Dire que l’expert accomplira sa mission dans le cadre des dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au secrétariat du greffe du tribunal dans les quatre mois suivant la consignation des sommes ordonnées,En tout état de cause, condamner Monsieur [C] [N] à payer à Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 29 septembre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires, cité par remise de l’acte à personne morale, n’était pas représenté. L’affaire a été renvoyée au 13 décembre 2023 afin de mettre Madame [K] [M], coindivisaire de Monsieur [C] [N], dans la cause. Le 13 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mars 2024 à la demande des parties. Le 12 mars 2024, un dernier renvoi a été accordé à l’audience du 25 juin 2024.
Le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, régulièrement convoqué, n’était pas représenté.
Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] maintiennent les demandes aux termes de leur assignation. Ils précisent qu’ils ne sont en copropriété qu’avec Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M]. Les demandeurs prétendent que les défendeurs ont réalisé des travaux sans autorisation causant des fissures sur la façade de l’immeuble. Ils soutiennent que même si l’ancienne propriétaire du lot qu’ils ont acquis avait donné son accord, la réalisation des travaux dans les parties communes n’a pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] soulignent qu’ils ont mis Monsieur [C] [N] en demeure de remettre les lieux en état, sans réponse.
Au visa de leurs conclusions visées à l’audience, Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M], intervenant volontairement, demandent au juge des référés de :
Débouter Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] la somme provisionnelle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,Condamner Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] la somme provisionnelle de 3 600 euros en application des dispositions des l’article 700 du code de procédure civile,Dire et juger que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution,Condamner Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] en tous dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Tassadit ACHELI, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] soulèvent la mauvaise foi des demandeurs dont les demandes ne seraient ni fondées ni justifiées. Ils reprochent à Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] de ne pas régler leurs charges de copropriété, de ne pas avoir souscrit d’assurance pour les parties communes et de les empêcher d’accéder à certaines parties communes. Sur la porte donnant sur la rue, les défendeurs font valoir que Madame [X] [H], ancienne copropriétaire avait donné son accord et qu’un permis de construire avait été obtenu. Sur les trois fenêtres en façade, ils prétendent qu’elles existaient avant l’achat de la maison. Sur le mur en parpaing, ils soutiennent que Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] l’ont eux-mêmes construit.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 6 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’intervention volontaire
L’intervention volontaire est prévue par les articles 328 et suivants du code de procédure civile.
En l’espèce, Madame [K] [M] et Monsieur [C] [N] sont coindivisaires du lot appartenant à l’ensemble immobilier en copropriété au [Adresse 2] à [Localité 5]. Ainsi, il existe un intérêt à voir Madame [K] [M] intervenir volontairement à la cause.
Il y a donc lieu de recevoir l’intervention volontaire de Madame [K] [M].
Sur la demande d’injonction de faire sous astreinte
En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Le trouble manifestement illicite visé par cet article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.
Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 liste les parties considérées comme parties communes au sein d’une copropriété.
Enfin l’article 25 b) de cette loi précise qu’aucun travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne peut être entrepris par un copropriétaire s’il n’a pas recueilli l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] prétendent que Monsieur [C] [N] a réalisé des travaux sur les parties communes sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ayant donné lieu à la création de trois fenêtres au 1er étage, une porte d’entrée donnant sur la rue remplaçant le soupirail et la fenêtre préexistants, et un mur en parpaing empêchant le passage entre l’avant et l’arrière de l’immeuble. Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] soutiennent que ces constructions fragilisent l’immeuble par l’apparition de fissures. Les demandeurs reprochent également à Monsieur [C] [N] de ne pas justifier d’une assurance dommage-ouvrage.
Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] prétendent que les trois fenêtres du premier étage existaient avant leur entrée dans les lieux, que la création de la porte d’entrée avait été réalisée avec l’accord de la précédente copropriétaire, Madame [X] [H], et après l’obtention d’un permis de construire. S’agissant des fenêtres du premier étage, les défendeurs font valoir qu’elles préexistaient à leur arrivée. Concernant le mur en parpaing, Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] soutiennent qu’ils n’en sont pas à l’origine et que Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] l’ont eux-mêmes fait construire.
Il convient de souligner que si Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] prétendent que le remplacement du soupirail et de l’ancienne fenêtre par une porte d’entrée n’a pas fait l’objet d’une autorisation en assemblée générale des copropriétaires, ils ne produisent aucune pièce permettant de justifier de la date de la réalisation des travaux, notamment afin de déterminer s’ils en avaient connaissance au jour de l’acquisition de leur lot auprès de Mme [X] [H] en 2012. En effet, le plan d’origine de l’immeuble versé aux débats n’est pas daté. Le constat de commissaire de justice est daté du 23 septembre 2023 soit postérieurement à l’acquisition des lots respectifs par les deux parties.
Au demeurant, Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] produisent, quant à eux, l’attestation établie par Madame [X] [H] le 22 mars 2022, faisant état d’un accord entre elle et les défendeurs pour la transformation de la fenêtre côté rue en porte d’entrée. Les défendeurs produisent également aux débats l’arrêté du maire de la commune de [Localité 5] autorisant le changement de clôture sur rue et l’agrandissement d’une fenêtre en porte d’entrée sur rue.
Ainsi, les travaux relatifs à la porte d’entrée ont fait l’objet d’un accord entre tous les copropriétaires au jour des travaux, à savoir Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M], d’une part, et Madame [X] [H], d’autre part. En outre, il y a lieu de noter que Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] reprochent l’absence de syndic et d’assemblée générale, alors qu’en qualité de copropriétaires ils disposent de la possibilité d’en prendre l’initiative, la désignation de Maître [T] [O] en qualité d’administrateur judiciaire provisoire n’ayant été sollicitée que pour leur permettre d’assigner le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.
S’agissant des trois fenêtres situées au premier étage, Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] ne versent aucun élément aux débats démontrant qu’elles ont été créées par les défendeurs en violation du règlement et des règles de copropriété. En effet, les fenêtres en question apparaissent sur les plans non datés versés aux débats.
Enfin, concernant le mur en parpaing, les demandeurs ne produisent aucun élément attestant que Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] en sont à l’origine. De surcroît, les défendeurs prétendent eux-mêmes que les demandeurs sont responsables de la création de ce mur en parpaing.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent. En outre, il existe une contestation sérieuse sur l’imputabilité des travaux tels que présentés par les demandeurs qui échouent à démontrer que Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] en sont à l’origine.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en injonction de remise en état sous astreinte.
Sur la demande d’expertise
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
L'expertise judiciaire, demandée à titre subsidiaire, est inutile s'agissant de la preuve du déroulement de faits antérieurs et non d'une appréciation technique.
En l’espèce, Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V], qui échouent dans la charge de la preuve qui leur incombe, ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une expertise judiciaire. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande provisionnelle au titre de la procédure abusive
En l’espèce, Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] fondent leur demande indemnitaire sur l’irrespect par les demandeurs des règles de copropriété et leur comportement violent.
Outre que la demande indemnitaire à titre provisionnel n’est pas fondée en droit, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur assimilable au dol, ce qui n’est pas suffisamment rapporté en l’espèce.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Tassadit ACHELI, avocat au barreau du Val d’Oise, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Le commissaire de justice n’ayant pas été désigné judiciairement, le coût du procès-verbal de constat ne pourra être inclus aux dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.
Il convient de condamner Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V], partie succombante, à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] seront déboutés de leur demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
RECEVONS l’intervention volontaire de Madame [K] [M] ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en injonction de remise en état sous astreinte ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire ;
REJETONS la demande indemnitaire provisionnelle au titre de la procédure abusive ;
DEBOUTONS Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [K] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [V] et Madame [F] [V] aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Tassadit ACHELI, avocat au barreau du Val d’Oise, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
