DU 30 juillet 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00058 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NP3X
Code NAC : 30B
Société PATRIMMO COMMERCE, SCPI,
C/
S.A.S. SSK
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Société PATRIMMO COMMERCE, SCPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE, Avocat Associé de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 86, Maître Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102
DÉFENDEUR(S)
S.A.S. SSK, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27, Maître Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS
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Débats tenus à l’audience du : 12 juin 2024
Date de délibéré indiquée par la présidente par mise à disposition au greffe
le 30 juillet 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 10 mars 2022, la société PATRIMMO COMMERCE a consenti un bail commercial à Monsieur [I] [D], agissant au nom et pour le compte de la société AMK en cours d’immatriculation, portant sur le local commercial n°2 situé au sein du centre commercial « La Grande Vallée », [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de 26 000 euros hors taxes et hors charges.
Suivant avenant au bail en date du 22 février 2023, la société SSK s’est substituée à Monsieur [I] [D] dans les droits au bail.
Le 12 juillet 2023, la société PATRIMMO COMMERCE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SSK, portant sur la somme totale de 27 171,06 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la société PATRIMMO COMMERCE a fait assigner en référé la société SSK devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE une provision d’un montant de 34 065,46 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 31 octobre 2023 avec intérêts au taux fixe de 5% annuel, lesquels seront payables avec la somme principale,Condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE une provision d’un montant de 3 406,55 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard,Condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SSK en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er mars 2024 et renvoyée au 12 juin 2024 à la demande du défendeur. Le 12 juin 2024, les parties étaient représentées.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société PATRIMMO COMMERCE sollicite du juge des référés de :
Débouter la société SSK de l’intégralité de ses demandes,Condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE une provision d’un montant de 53 622,52 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 9 avril 2024 avec intérêts au taux fixe de 5% annuel, lesquels seront payables avec la somme principale,Condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE une provision d’un montant de 3 406,55 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard,Subsidiairement, dire qu’à défaut de respect par la société SSK de l’échéancier fixé et/ou à défaut de règlement de loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle pendant les délais accordés, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,Condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SSK en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir.La société PATRIMMO COMMERCE fait valoir que le fait que la vitrine soit fissurée n’empêchait pas la société SSK d’exercer son activité au sein du local. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement. La demanderesse soutient qu’en tant que bailleresse, elle ne s’était pas engagée à réaliser des travaux comme le prétend la défenderesse.
Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société SSK demande au juge des référés de :
Juger sérieusement contestable le décompte locatif de la société PATRIMMO COMMERCE,Débouter la société PATRIMMO COMMERCE de ses demandes au titre des loyers pour la période antérieure au 15 mars 2023 ainsi qu’au titre des appels de provisions sur charge et taxes,Accorder à la société SSK deux années de délais pour s’acquitter de la dette locative de 15 058,84 euros TTC,Condamner la société PATRIMMO COMMERCE au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.La société SSK prétend que le premier commandement de payer a été délivré alors que le bail n’avait pas commencé, la livraison du local n’étant pas encore intervenue. La défenderesse conteste les provisions sur charge réclamées puisqu’elles ne sont pas prévues au contrat de bail.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et des pénalités de retard
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la société PATRIMMO COMMERCE soutient que le bail a pris effet le 21 novembre 2022 tel que convenu contractuellement et qu’aucune obligation de réaliser des travaux ne lui incombait. La demanderesse précise que le retard pris par la société SSK dans la réalisation des travaux de réparation de la vitrine, dont la fissure au jour de l’entrée dans les lieux n’est pas contestée, ne dispensait pas la défenderesse de régler les loyers. S’agissant de l’arriéré de loyer, la société PATRIMMO COMMERCE prétend avoir appliqué la franchise de 4 500 euros sur les trois premiers mois ainsi que les allègements de loyers consentis de 8 000 euros la première année et de 5 000 euros la deuxième année. Concernant les provisions pour charge, la demanderesse fait valoir, en vertu de l’article R. 145-36 du code de commerce, que la reddition des charges sera effectuée dans les trois mois qui suivront la reddition des charges de copropriété en cours. La société PATRIMMO COMMERCE se fonde sur l’article 7.1 du bail pour réclamer les intérêts contractuels de retard de 5% sur les sommes dues.
En réponse, la société SSK prétend que le bail a pris effet le 15 mars 2023 après la réalisation des travaux de réparation des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison du 21 novembre 2022, notamment s’agissant de la vitrine fissurée. La défenderesse fait valoir que les travaux devaient être réalisés par la bailleresse au regard de son obligation de délivrer un local clos et couvert. La société SSK conteste le décompte produit par la société PATRIMMO COMMERCE au motif qu’il ne tient pas compte de la franchise des trois premiers mois et des allégements de loyer durant la première et la deuxième année. Selon la défenderesse, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 15 058,84 euros. Concernant les provisions pour charge, la société SSK soutient que le bail ne fixe pas le montant des charges et que la bailleresse n’a jamais justifié ni régularisé les charges réclamées.
Il résulte de l’état des lieux d’entrée daté du 21 novembre 2022 que la société SSK a soulevé, au moment de l’entrée dans les lieux, l’existence d’une fissure sur l’extérieur de la vitrine et le dysfonctionnement de deux rideaux roulants. Ces constatations, non contestées par la bailleresse, ne peuvent suffire à démontrer que le local loué n’était pas clos et couvert, ni qu’il était impropre à toute exploitation commerciale.
En outre, les mails adressés par la société PATRIMMO COMMERCE à la société SSK le 10 mars 2023 et le 5 mai 2023 ne justifient pas que l’entrée dans les lieux était reportée dans l’attente de la réalisation des travaux, d’autant que cela ne résulte pas non plus du contrat de bail conclu entre les parties. De surcroît, la société SSK ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’elle a sollicité la réalisation des travaux par le bailleur avant son entrée dans les lieux et qu’à défaut, le bail n’aurait pas pris effet.
Ainsi, il n’est pas contestable que le bail commercial a pris effet le 21 novembre 2022.
S’agissant du montant de l’arriéré locatif, le décompte arrêté au 9 avril 2024, versé aux débats par la société PATRIMMO COMMERCE, fait état de la somme de 53 622,52 euros.
Il n’est pas contesté entre les parties que le contrat de bail prévoyait une franchise pour les trois premiers mois, un allégement de 8 000 euros la première année et un allégement de 5 000 euros la deuxième année.
Il ressort du décompte arrêté au 9 avril 2024 qu’ont été appliquées une franchise de 2 000 euros le 23 novembre 2022 et une franchise de 2 500 euros le 1er janvier 2023, soit un total de 4 500 euros. Le loyer annuel fixé à la somme de 26 000 euros était réduit à la somme de 18 000 euros la première année (allègement de 8 000 euros), portant le loyer mensuel au montant de 1 500 euros. Les franchises des 23 novembre 2022 et 1er janvier 2023 correspondaient donc à trois mois de loyer.
Le décompte fait également état de plusieurs allégements appliqués entre le 23 novembre 2022 et le 1er octobre 2022 pour un total de 8 000 euros, et d’allègements de 555,56 euros le 1er octobre 2023, de 1 250 euros le 1er janvier 2024 et de 1 250 euros le 1er avril 2024, soit au cours de la deuxième année s’achevant le 21 novembre 2024.
Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la franchise contractuelle et les allègements ont bien été appliqués.
S’agissant des charges réclamées, il convient de noter que le bail commercial n’a pas à en fixer le montant expressément. En outre, comme le souligne la société PATRIMMO COMMERCE, l’état récapitulatif des charges incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges sera transmis au preneur dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuelle, en cours, en vertu de l’article R. 145-36 du code de commerce. Dès lors, le montant des charges n’est pas contestable à ce stade.
Par conséquent, il y a donc lieu de condamner la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme provisionnelle de 53 622,52 euros correspondant aux loyers, et charges impayés arrêtés à la date du 9 avril 2024 (échéance du deuxième trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux contractuel de 5% à compter de la signification de la présente décision.
Le contrat de bail prévoit une majoration de 10% des sommes impayées indépendamment des intérêts de retard. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil duquel il résulte que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.
La demande au titre des pénalités de retard prévues au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est pas manifestement excessive et non contestable. En l’espèce, la société SSK sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 3 406,55 euros réclamée par la société PATRIMMO COMMERCE à ce titre.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, la société SSK fait état de difficultés financières pour justifier sa demande de délais. Elle verse aux débats une liasse fiscale 2022.
En réponse, la société PATRIMMO COMMERCE conteste la demande de délais et souligne que la liasse fiscale produite concerne un centre commercial à [Localité 3].
En effet, le document versé aux débats par la demanderesse concerne un centre commercial au [Localité 3] et non les locaux objets du contrat de bail conclu entre les parties. De surcroît, la demande de délais n’est ni fondée ni motivée, la société SSK se contentant d’invoquer des difficultés financières dont elle ne justifie pas et qu’elle n’explique pas.
Par conséquent, il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société SSK, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût de la signification de l’assignation et de la présente ordonnance.
Il convient de condamner la société SSK, partie succombante, à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société SSK sera déboutée de sa demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONDAMNONS la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme provisionnelle de 53 622,52 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, arrêtée au 9 avril 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux contractuel de 5% à compter de la signification de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme provisionnelle de 3 406,55 euros au titre des pénalités de retard ;
REJETONS la demande en délais de paiement de la société SSK ;
DEBOUTONS la société SSK de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la société SSK à payer à la société PATRIMMO COMMERCE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société SSK au paiement des dépens comprenant le coût de la signification de l’assignation et de la présente ordonnance ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
