DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
N° RG 21/04535 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MEZE
50D
S.A.R.L. BZH IMMO
C/
[T] [X]
[F] [N] épouse [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
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ORDONNANCE D’INCIDENT
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Ordonnance rendue le 25 juillet 2024 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;
Date des débats : 16 mai 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024, lequel a été prorogé à ce jour .
DEMANDERESSE
S.A.R.L. BZH IMMO, immatriculée au RCS sous le numéro 887 899 151 , dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Edith NETO-MANCEL, avocat au barreau de Versailles
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [X], né le 11 septembre 1950 à [Localité 8] (ITALIE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
Madame [F] [N] épouse [X], née le 20 septembre 1955 à [Localité 7] (95° demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représentés par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise
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EXPOSE DU LITIGE
Faits constants
Par acte authentique reçu le 17 septembre 2020, la SARL BZH IMMO a acquis de [T] [X] un appartement formant le lot n°12 d’une copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] d’une surface au sol de 39,90m² et d’une surface au sens de la loi Carrez de 31,10m², moyennant le prix de 48.000 €.
La SARL BZH IMMO a effectué un nouveau mesurage le 11 novembre 2020 avec une surface Loi Carrez de 20,01m² soit une différence de 35,66%.
Elle a revendu le bien immobilier le 8 juillet 2021.
Procédure
La SARL BZH IMMO, représentée par Me. [I], a fait assigner [T] [X] et [F] [N] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte d'huissier du 13 septembre 2021 afin d’obtenir le remboursement partiel du prix d’achat de l’appartement au prorata de la surface manquante.
[T] [X] et [F] [N] épouse [X] ont constitué avocat par l'intermédiaire de Me. AUCHET.
Me. NETO-MANCEL s’est constituée aux lieu et place de Me. [I] dans l’intérêt de la SARL BZH IMMO.
Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné la réouverture des débats afin que les parties présentent leurs observations sur le moyen de droit soulevé d’office tiré de la nullité de l’assignation du 13 septembre 2021 et des conclusions de la SARL BZH IMMO signifiées le 2 mars 2023 pour défaut de capacité de l’avocate de la SARL BZH IMMO.
[T] [X] et [F] [N] épouse [X] ont déposé des conclusions d'incident.
L'audience d'incident a été fixée au 16 mai 2024 et le délibéré au 27 juin 2024 prorogé au 25 juillet 2024.
Prétentions et moyens des parties
1. En demande : [T] [X] et [F] [N] épouse [X]
Par conclusions signifiées le 22 janvier 2024, [T] [X] et [F] [N] épouse [X] sollicitent du juge de la mise en état qu’il :
mette hors de cause [F] [N] épouse [X],déclare nulles pour défaut de capacité de son représentant en justice l’assignation délivrée à [T] [X] et [F] [N] épouse [X] le 13 septembre 2021 et les conclusions signifiées le 2 mars 2023 par la SARL BZH IMMO,déclare l’action forclose du fait de l’expiration du délai d’action d’un an,déclare la SARL BZH IMMO irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir,subsidiairement juge que l’erreur de mesurage dont se prévaut la SARL BZH IMMO n’est pas établie,en conséquence, déboute la SARL BZH IMMO de ses demandes,condamne la SARL BZH IMMO à verser à [T] [X] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,rappelle l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir,condamne la SARL BZH IMMO à verser à [T] [X] et [F] [N] épouse [X] la somme de 3.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que la SARL BZH IMMO, sous la constitution de Me. Edith NETO MANCEL, avocat au barreau de Versailles, sans mention d’avocat plaidant cette fois, a purement et simplement repris ses demandes sans formuler la moindre remarque sur la nullité de l’assignation soulevée d’office par le tribunal alors que la nullité de l’assignation pour défaut de constitution valable d’un représentant habilité conformément à l’article 5 alinéa 3 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 est une nullité de fond insusceptible de régularisation. Ils soutiennent que lors de la clôture de la mise en état le 23 mars 2023, la cause de la nullité n’avait pas été régularisée et la constitution d’avocat n’était pas conforme, un avocat du barreau de Versailles ne pouvant postuler devant le tribunal judiciaire de Pontoise s’il n’est pas l’avocat plaidant du dossier.
Ils ajoutent que la loi Carrez impose d’engager l’action en diminution du prix dans le délai d’un an à compter de la vente à peine de forclusion et que, compte tenu de la nullité de l’assignation, l’action est forclose.
Ils se prévalent égalent du défaut d’intérêt à agir de la SARL BZH IMMO qui n’était plus propriétaire du bien immobilier lors de la délivrance de l’assignation, le bien ayant été revendu le 8 juillet 2021 avec une confortable plus-value.
Ils demandent également la mise hors de cause de [F] [N] épouse [X] s’agissant d’un bien propre de [T] [X].
Enfin, concernant la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, ils font valoir que la SARL BZH IMMO les a assignés en diminution du prix de vente alors qu’elle venait de vendre le bien litigieux acquis 48.000 € au prix de 100.000 €, qu’elle est un professionnel de l’immobilier et qu’elle ne pouvait se méprendre sur la superficie du bien alors que [T] [X] lui avait remis gracieusement les clés deux mois avant la vente.
2. En défense : la SARL BZH IMMO
Par conclusions signifiées le 20 décembre 2023, la SARL BZH IMMO demande au juge de la mise en état de :
lui donner acte qu’elle a désormais constitué comme avocat plaidant et postulant Me. Edith NETO MANCEL, avocat au barreau de Versailles,lui donner acte qu’elle a dessaisi Me. Eliaou-Marc CHOCHE, avocat au barreau de Paris, en qualité d’avocat plaidant,déclarer régulière l’assignation introductive de la présente instance et les conclusions subséquentes,déclarer la SARL BZH IMMO recevable en son action,débouter [T] [X] et [F] [N] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes,débouter [T] [X] et [F] [N] épouse [X] de leur demande tirée du défaut de qualité à agir de la SARL BZH IMMO et de la rpescription de leur action,condamner [T] [X] et [F] [N] épouse [X] à lui verser une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
A l'appui de ses écritures, sur le moyen soulevé d’office par le tribunal judiciaire, elle fait valoir que par conclusions signifiées le 8 novembre 2023, elle est désormais représentée par Me. NETO MANCEL avocate au barreau de Versailles en qualité de postulante et de plaidante, que cette constitution est de nature à régulariser la nullité encourue par l’assignation.
Elle soutient qu’il s’agit certes d’une irrégularité de fond mais qu’elle est susceptible d’être régularisée et que tel est le cas au moment où le juge de la mise en état statue.
Sur la recevabilité de son action, elle indique qu’elle a tenté de trouver un accord avec les défendeurs et que compte tenu du délai pour agir enfermé dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, elle n’a pas pu recourir à une tentative préalable de conciliation.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.
DISCUSSION
1. Sur la nullité de l’assignation du 13 septembre 2021 et des conclusions signifiées par la SARL BZH IMMO le 2 mars 2023
En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour:
statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge, […] ».
Conformément à l’article 117 du code de procédure civile, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte […] :
le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ».
L’article 121 du code de procédure civile précise que « dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».
Une irrégularité de fond ne peut être couverte après l’expiration d’un délai de forclusion.
En vertu de l’article 5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, « les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4.
Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel.
Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie ».
Il en découle que si un avocat du barreau de Versailles peut postuler devant le tribunal judiciaire de Pontoise, c’est à la condition d’être également l’avocat plaidant de la partie qu’il représente.
En l'espèce, dans son assignation, la SARL BZH IMMO avait constitué comme avocat postulant Me. Karima OUGCHA, avocat au barreau de Versailles, et comme avocat plaidant Me ROCHER-THOMAS, avocat au barreau de Paris.
Un avocat du barreau de Versailles ne pouvant postuler devant le tribunal judiciaire de Pontoise que s’il est directement en charge de l’affaire, Me. [I] n’avait pas capacité pour assurer la représentation de la SARL BZH IMMO.
Il s’agit d’une nullité de fond qui ne nécessite pas la démonstration d’un grief.
Par la suite, Me. NETO-MANCEL, avocate au barreau de Versailles, s’est constitué aux lieu et place de Me. [I] dans l’intérêt de la SARL BZH IMMO.
Cependant, elle n’était que postulante et toutes les conclusions signifiées avant la clôture de la mise en état le 23 mars 2023 le précisent, l’avocat plaisant étant Me. Eric ROCHER-THOMAS, avocat au barreau de Paris.
Toutes ces conclusions et notamment les conclusions récapitulatives du 2 mars 2023 encourrent dont la nullité faute de capacité de Me. NETO-MANCEL à représenter la SARL BZH IMMO devant le tribunal judiciaire de Pontoise en qualité de simple avocate postulante.
S’il s’agit d’une nullité de fond pouvant être régularisée, force est de constater que la nullité n’était pas couverte lors de la clôture de la mise en état et lorsque le tribunal a statué, par jugement du 6 novembre 2023.
Or les débats n’ont été rouverts que pour recueillir les observations des parties sur ce moyen soulevé d’office et non pour la signification de conclusions de régularisation.
En tout état de cause, la nullité de l’assignation ne pouvait être couverte par la signification de conclusions le 8 novembre 2023 dès lors que le délai de forclusion d’une année était expiré. En effet, en vertu de l’article 46 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014, « l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ». La nullité de l’assignation ne pouvait être couverte après la date du 17 septembre 2021, l’acte authentique de vente ayant été signé le 17 septembre 2020.
L’assignation du 13 septembre 2021 est donc nulle ainsi que les conclusions subséquentes notamment les conclusions récapitulatives du 2 mars 2023.
Compte tenu de la nullité de l’assignation et du délai d’un an pour agir en diminution du prix susvisé, la SARL BZH IMMO est forclose en son action.
2. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
La nullité de l’assignation mettant fin à l’instance, il convient de statuer sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une condamnation à verser des dommages-intérêts en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière.
En l’espèce, [T] [X] ne démontre pas le caractère abusif de l’action de la SARL BZH IMMO, d’autant que l’action en diminution de prix fondée sur la loi Carrez est une action objective liée à l’erreur de mesurage, indépendamment de toute bonne foi de l’acquéreur et de sa connaissance de l’erreur de surface.
Dans ces conditions, [T] [X] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
3. Sur les demandes accessoires et les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BZH IMMO est tenue aux dépens.
En outre la SARL BZH IMMO devra verser à [T] [X] et [F] [N] épouse [X] une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Prononce la nullité de l’assignation délivrée le 13 septembre 2021 par la SARL BZH IMMO à [T] [X] et [F] [N] épouse [X] et les conclusions récapitulatives signifiées le 2 mars 2023, pour défaut de capacité de l’avocat à représenter la SARL BZH IMMO en justice devant le tribunal judiciaire de Pontoise,Déclare la SARL BZH IMMO forclose pour agir en diminution de prix contre [T] [X],Déboute [T] [X] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,Condamne la SARL BZH IMMO à verser à [T] [X] et [F] [N] épouse [X] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamne la SARL BZH IMMO aux entiers dépens.
Fait à Pontoise, le 25 juillet 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
