PREMIERE CHAMBRE
18 Juillet 2024
N° RG 23/06622 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NPBF
51A
S.C.I. 13-18
C/
S.A.S. BUSINESS OFFICE SOLUTIONS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 18 juillet 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
--==o0§0o==--
DEMANDERESSE
S.C.I. 13-18, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDERESSE
S.A.S. BUSINESS OFFICE SOLUTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillante
--==o0§0o==--
Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2021, la S.C.I. 13-18 a donné à bail professionnel précaire à la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1 600 € outre une provision pour charges de 600 €, payables mensuellement par avance.
Par avenant en date du 9 décembre 2021, il a été rajouté au bail initial le nombre de m2 du local soit 134,21 m2 Loi CARREZ.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2023, pour une somme de 22 539,18 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2023.
C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 11 Décembre 2023, la S.C.I. 13-18 a fait assigner la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS à payer à la S.C.I. 13-18 la somme provisionnelle de 21 030,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 mars 2023,
- condamner la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 2 115 € à compter du 17 mars 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion de la défenderesse,
- condamner la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS à payer à la S.C.I. 13-18 la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 février 2023.
Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.
La SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS, bien que régulièrement citée à l'étude n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture du 21 mars a fixé l’affaire au 16 mai pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet, prorogé au 18 juillet 2024.
MOTIFS
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
L'article 1742 du même code quant à lui dispose que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
Enfin, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l'espèce, le contrat de bail professionnel précaire versé aux débats comporte en page 14 un article 6 aux termes duquel :" à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail professionnel sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d'exécution potérieurs à l'expiration du délai ci-dessus."
Par ailleurs, aux termes de l'article 654 du Code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.
L'article 655 du Code de procédure civile dispose que si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
Le commandement de payer du 16 février 2023 délivré à l'adresse des lieux loués est régulier ; un huissier ayant constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la présence du nom inscrit sur la boîte aux lettres et d'une enseigne au nom de la société destinataire et le montant sollicité étant détaillé.
En effet, en annexe du commandement, figure bien le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dansle bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article 6 du contrat de bail professionnel précaire y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. 13-18 n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 22 539,18 euros arrêtée au mois de février 2023, échéance du mois de février 2023 incluse.
Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
L'expulsion de la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation due par la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. 13-18, l'obligation de la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 16 février 2023 n'est pas contestable à hauteur de 21 030,01 euros (mois de février 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La S.C.I. 13-18 sollicite la condamnation de la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Toutefois, elle ne motive sa demande ni en fait, ni en droit.
Elle en sera donc déboutée.
Sur les frais du procès
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS, partie perdante, supportera la charge des dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
La SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS sera condamnée à verser à la S.C.I. 13-18 la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, aucune des circonstances de l'espèce ne justifie qu'il soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 mars 2023 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision, l'expulsion de la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
Fixe l'indemnité d'occupation due par la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS, à compter du 1er mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS au paiement de cette indemnité ;
Condamne la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS à payer à la S.C.I. 13-18 la somme de 21 030,01 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 16 février 2023 ;
Déboute la S.C.I. 13-18 de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamne la SAS BUSINESS OFFICE SOLUTIONS à payer à la S.C.I. 13-18 la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 18 juillet 2024.
Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON
