PREMIERE CHAMBRE
18 Juillet 2024
N° RG 23/06374 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOQG
72A
S.D.C. [Adresse 7]
C/
[D] [S]
[I] [S]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 18 juillet 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
--==o0§0o==--
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la société 2ASC Immobilier, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 800 976 029, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 5]
représenté par Me Virginie DE SOUSA OLIVEIRA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Sophie LOPEZ, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDEURS
Madame [D] [S], demeurant [Adresse 1] [Localité 4], défaillante
Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 1] [Localité 4], défaillant
--==o0§0o==--
Par acte d'huissier en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la société 2ASC IMMOBILIER a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] afin d'obtenir leur condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 22 431,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2018, date de la sommation de payer,
- 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens.
Régulièrement assignés, Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture du 29 février a fixé l’affaire au 16 mai pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet, prorogé au 18 juillet 2024.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 63, 92, 93,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2021, 26 mars 2018, 13 février 2019, 21 décembre 2020, 23 mai 2023, les attestations de non recours,
- les attestations de non recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une sommation de payer les charges de copropriété du 18 novembre 2018 pour un montant de 22 038,02 euros,
Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 22014,02 euros correspondant aux charges impayées hors frais.
Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.
N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.
Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.
Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 237,70 euros correspondant aux mises en demeure et à la sommation de payer, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement.
Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas de condamnation solidaire ni in solidum.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 22 251,72 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2018.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] à verser la somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Condamne Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 2] [Localité 6] les sommes suivantes :
- 22 251,72 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2018.
- 2 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [I] [S] et Madame [D] [S] aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 18 juillet 2024, la minute étant signée par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe, pour le Président Didier FORTON, empêché.
Le Greffier, La Vice-Présidente,
Madame DESOMBRE Madame COTTY
