DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
03 Juin 2024
N° RG 22/03172 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MR6O
Code NAC : 57B
[Z] [S] veuve [N]
C/
SARL CI CENTERIMMOBILIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 03 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame PERRET, juge
Madame DARNAUD, magistrate honoraire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 22 Avril 2024 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.
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DEMANDERESSE
Madame [Z] [S] veuve [N], née le 08 Décembre 1960 à [Localité 4] (MALI), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Céline APKARYAN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Samba BA, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDERESSE
SARL CI CENTERIMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 799 412 739 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Arthur BENCHETRIT, avocat plaidant au barreau de Paris
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FAITS ET PROCEDURE
Par mandat de location avec exclusivité du 18 novembre 2008, Mme [Z] [S] a confié à la SARL CI CENTERIMMOBILIER le mandat de louer son local commercial d’une superficie de 110 m2, situé 14 avenue du 6 juin 1944 à [Localité 3].
Par acte sous-seing privé du même jour, elle a consenti à la SARL D.O.2.C un bail commercial portant sur les locaux susvisés, en étant représentée par la SARL CI CENTERIMMOBILIER.
Par mandat de gérance et location du 2 janvier 2014, elle a conféré à la SARL CI CENTERIMMOBILIER le mandat d’administrer ledit bien tant activement que passivement.
Par courrier recommandé du 5 juillet 2021, Mme [Z] [S] mettait la SARL CI CENTERIMMOBILIER en demeure de lui régler la somme de 12.002,3 € au titre d’arriérés de loyers et de 22.296,47 € de taxe foncière.
Le même jour, elle saisissait le conciliateur de justice de la circonscription de Gonesse au motif de ce différend l’opposant à la SARL CI CENTERIMMOBILIER .
Le 11 octobre 2021, le conciliateur de justice constatait l’échec de la tentative de conciliation.
Par exploit du 19 mai 2022, Mme [Z] [S] faisait assigner la SARL CI CENTERIMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Pontoise pour la voir condamner à lui payer la somme de 34.298,77 € à titre de remboursement des loyers perçus et de la taxe foncière.
Elle soutient que la confrontation de ses pièces (décompte et relevés bancaires) avec les pièces de la SARL CI CENTERIMMOBILIER permet de constater de nombreux impayés ; que son action n’est pas prescrite s’agissant d’un contrat à exécution successive dont le point de départ est celui de l’échéance du capital restant dû ; que la SARL CI CENTERIMMOBILIER a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion en ce qui concerne : son devoir de rendre compte et de restituer, ses obligations d’accomplir toute diligence pour recouvrir les loyers et taxes foncières et de garantir les loyers impayés en souscrivant une assurance.
En défense, la SARL CI CENTERIMMOBILIER demande au tribunal de déclarer prescrites les prétentions de Mme [Z] [S] portant sur la période antérieure à mai 2017 ; de la débouter du reste de ses prétentions, de la condamner à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et à une amende civile pour abus du droit d’ester en justice.
Outre l’irrecevabilité des demandes se rapportant à la période antérieure à mai 2021, elle soutient quant au fond n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de son mandat ; fait valoir l’absence de preuve et le caractère fantaisiste des sommes réclamées par Mme [Z] [S]. Elle affirme que celle-ci tente de faire peser sur elle ses propres manquements et turpitudes et notamment son refus de coopérer sur ses obligations déclaratives en matière de TVA ou de taxe foncière.
Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions signifiées le 13 mars 2024 par Mme [Z] [S] et le 11 mars 2024 par la SARL CI CENTERIMMOBILIER.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la prescription
La SARL CI CENTERIMMOBILIER soulève la prescription des demandes formées par Mme [Z] [S] pour la période antérieure de cinq ans à l’assignation introductive d’instance du 19 mai 2017 en se prévalant des dispositions de l’article 2224 du Code civil aux termes desquelles les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans.
Mme [Z] [S] conteste cette prescription en faisant valoir que, selon une jurisprudence constante, s’agissant d’un contrat à exécution successive, le point de départ de la prescription est celui de l’échéance du capital restant dû ; qu’en l’espèce, le terme du capital dû est celui de la rupture du contrat du mandat de gestion en juillet 2019, soit un délai de prescription expirant en juillet 2025 ; qu’en outre le délai de prescription a été suspendu entre le 11 juillet 2021 et le 11 octobre 2021 en raison du recours à un conciliateur, en application de l’article 2228 du Code civil.
Mais le point de départ de la prescription est la jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. S’agissant d’un contrat à exécution successive, une prescription distincte s’applique à chaque fraction de créance successive.
La jurisprudence citée par Mme [Z] [S] concerne les prêts à échéances successives pour lesquels la déchéance du terme a été prononcée, en raison notamment du non-remboursement des mensualités dudit prêt, déchéance qui emporte l’exigibilité du capital restant dû et qui constitue le point de départ de la prescription de l’action en paiement de ce capital.
Elle est inapplicable au présent litige qui concerne une action en restitution de loyers perçus et de taxes foncières à l’encontre d’un mandataire de gestion.
La prescription quinquennale s’applique à chaque fraction de créance réclamée par Mme [Z] [S]. Conformément à l’article 2238 du code civil, la prescription a été suspendue de la date de la saisine du conciliateur de justice à celle du constat d’échec de la tentative de conciliation par le conciliateur de justice, soit du 5 juillet 2021 au 11 octobre 2021, soit une suspension durant une période de trois mois et 6 jours qui allongera d’autant le délai de prescription.
L’assignation introductive d’instance ayant été signifiée le 19 mai 2022, il y a lieu de dire, compte tenu du délai de prescription de cinq ans, rallongé de trois mois et 6 jours, que les demandes concernant la période antérieure au 13 février 2017 sont irrecevables pour prescription.
Sur les sommes réclamées
Il ressort des deux tableaux intitulés « décompte », produits par Mme [Z] [S], que la somme de 34.298,77 € qu’elle réclame à la SARL CI CENTERIMMOBILIER est constituée :
A hauteur de 12.002,3 €, par la différence entre le montant des loyers qu’elle a perçu de l’agence immobilière durant une période allant de janvier 2011 à mai 2019 et le montant qu’elle aurait dû percevoir, selon elle ;A hauteur de 22.296,47 €, par « le montant de taxe foncière non perçu de la part du locataire » au titre des années 2011 à 2020, selon l’intitulé de son tableau.
Sur les sommes non perçues au titre les loyers
Mme [Z] [S] verse, à l’appui de ses prétentions relatives aux loyers, un tableau récapitulant, année par année, le montant du loyer qu’elle a perçu chaque mois de la SARL CI CENTERIMMOBILIER, celui qui aurait dû lui être reversé selon elle et fait ressortir une « différence non perçue » totale de 12.002,3 € pour les années 2011 à 2019.
Compte tenu de la prescription ci-dessus prononcée, elle n’est plus recevable en ses demandes de paiement des sommes portant sur les loyers antérieurs à février 2017.
Selon son tableau, sur les années non prescrites, elle aurait perçu :
en 2017, la somme de 20.110 € (total versé au titre des loyers parCenterimmobilier) au lieu de 19800 € (total qualifié de prévu et correspondant à ce qu’elle aurait dû percevoir selon elle), soit une différence correspondant à un trop perçu de 310 € ;en 2018, la somme de 18.200 € au lieu de 19.800 €, soit une différence correspondant à une insuffisance de versement de 1.600 € ;en 2019, la somme de 9.400 € au lieu de 8.250 €, soit une différence correspondant à un trop perçu de 1.150 €; Il résulte donc de ce tableau une insuffisance de versement de140 € pour les trois années non prescrites.
Mais, il convient de constater le caractère peu probant de ce tableau, en l’absence de pièces justifiant les montants qui y figurent et, notamment de renvois à des documents précis étayant lesdits montants.
En effet, à l’appui de ses prétentions, Mme [Z] [S] se contente de produire, outre ledit tableau, les relevés bancaires de son compte ouvert auprès de la Caisse d’Epargne pour les années 2017, 2018 et 2019 et d’affirmer que : « la confrontation des dites pièces avec les pièces adverses numéros 2, 3, 4, 5, 6 et 7 permet de constater de nombreux impayés de la part de la SARL Center Immobilier ». Mais cette seule affirmation non étayée d’explications et de renvoi à des pièces et des sommes précises ne peut constituer une démonstration, étant relevé que les pièces adverses dont elle cite les seuls numéros, sont constitués de multiples relevés de gérance portant sur plusieurs années et comportant des dizaines de pages dont elle ne fait aucunement ressortir les montants contestés.
Il sera relevé également que Mme [Z] [S] ne précise pas comment elle a déterminé la somme qu’elle aurait due percevoir, correspondant à un loyer mensuel de 1.650 €.
En effet, elle ne verse aux débats qu’un contrat de bail commercial signé avec la SARL D.O.2.C le 18 novembre 2008, lequel, outre son ancienneté, s’avère difficile à lire, ledit contrat ayant été photocopié en recto verso dans des sens différents.
En outre, elle ne communique qu’une page du mandat de gérance et location du 2 janvier 2014, laquelle ne fait qu’établir la réalité du contrat liant les parties mais ne contient aucun paragraphe relatif aux obligations respectives des parties et notamment à celles particulières mises à la charge de la SARL CI CENTERIMMOBILIER qu’elle reproche à cette dernière de ne pas avoir respectées . Il ne figure pas non plus sur cette seule page le montant de la rémunération prévue pour le mandataire, laquelle apparaît s’élever à 6,5 % du montant TTC des sommes perçues sur les relevés de gérance de la SARL CI CENTERIMMOBILIER.
En outre, son tableau n’apparaît pas tenir compte des éventuels frais (dépenses immeubles) venant en déduction des loyers perçus.
Mme [Z] [S] ne justifie donc pas du montant qu’elle réclame à la SARL CI CENTERIMMOBILIER au titre des loyers qui aurait dû lui être versés.
Elle n’établit pas plus la réalité les fautes qu’elle reproche à son mandataire, à savoir l’absence de diligences pour recouvrer les loyers impayés et les taxes, le non-respect de l’obligation de garantir les loyers impayés en souscrivant une assurance de loyers impayés et un manquement à son obligation d’information.
En effet, Mme [Z] [S] se contente de déduire du non-paiement de loyers, une faute de la SARL CI CENTERIMMOBILIER à son obligation de mandataire professionnel, sans préciser quel est le manquement reproché dans un cas concret et précis, et ce alors que l’obligation du mandataire est une obligation de moyens. Elle ne démontre pas non plus avoir souscrit une assurance loyers impayés et elle ne justifie pas avoir réclamé des informations ou vainement sollicité des documents comptables.
Ainsi, elle a attendu le 17 septembre 2019 pour envoyer une réclamation à la SARL CI CENTERIMMOBILIER, par l’intermédiaire de son Conseil, dans des termes au demeurant imprécis, le courrier indiquant « après réalisation d’un décompte précis, il apparaît que certaines sommes sont manquantes dans le règlement des loyers mais surtout qu’aucun remboursement de taxe foncière n’a été perçu par ma cliente depuis 2008 » sans donner le montant des sommes manquantes et concluant « je vous prie de faire le nécessaire dans les plus brefs délais ».
Il sera rappelé que, conformément au droit de la preuve, il appartient à Mme [Z] [S] demanderesse à l’instance, de justifier du bien fondé en droit et en fait de ses prétentions ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, Mme [Z] [S] étant défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe.
Or, le tribunal relève que la SARL CI CENTERIMMOBILIER verse aux débats des relevés de gérance trimestriels, précis et détaillés, portant sur la période du 01/01/2009 au 31/12/2021, lesquels font ressortir le montant des loyers perçus par mois avec le nom du locataire, celui des dépenses de l’immeuble détaillée par date et facture et celui de ses honoraires de gestion avec leur mode de calcul (6,5% du montant TTC des loyers perçus). Elle produit également le relevé du compte Mme [Z] [S] ainsi que les relevés de son propre compte ouvert auprès de la Société Générale justifiant des virements effectués au bénéfice de Mme [Z] [S].
Ces relevés font ressortir les erreurs du tableau produit par Mme [Z] [S] qui, outre l’absence de précision sur le calcul de la somme qu’elle qualifie de prévue, ne tient manifestement pas compte des frais de gestion et divers de la SARL CI CENTERIMMOBILIER.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] [S] ne démontre pas que la SARL CI CENTERIMMOBILIER reste lui devoir des sommes à titre de remboursement des loyers perçus.
Sur la taxe foncière
Les contrats de bail commercial (consenti le 18/11/2008 à la SARL DO2C ; le 15/08/2014 à la SARL Gourmet ; le 28/07/2016 à la SARL Shah Tahan), versés aux débats par la SARL CI CENTERIMMOBILIER, stipulent que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière du local concerné.
Mme [Z] [S] reproche à la SARL CI CENTERIMMOBILIER de n’avoir pas recouvré les taxes foncières alors qu’elle recevait régulièrement des avis de taxes de sa part. Elle ajoute qu’à défaut de production de ces avis par elle, il appartenait à la SARL CI CENTERIMMOBILIER de la relancer en sa qualité de professionnelle. Elle lui réclame la somme de 22.296,47 € au titre du « montant de taxe foncière non perçu de la part du locataire ».
La SARL CI CENTERIMMOBILIER fait valoir que Mme [Z] [S] ne lui a jamais communiqué l’avis de taxe foncière et n’a jamais émis de réclamation à ce titre ; qu’elle en réclame le remboursement à un locataire plus de dix ans après le départ de ce dernier.
Compte tenu de la prescription prononcée ci-dessus, les demandes relatives à la taxe foncière pour la période antérieure à 2017 sont irrecevables.
En tout état de cause, le remboursement au bailleur de la taxe foncière par le locataire doit non seulement être prévu au bail mais implique également que celle-ci ait effectivement été payée par le bailleur qui doit en justifier notamment par la production de ses avis d’imposition.
En l’espèce, Mme [Z] [S] ne verse aucune pièce démontrant qu’elle a bien communiqué ses avis de taxes foncières à la SARL CI CENTERIMMOBILIER, se contentant de l’affirmer - de manière au demeurant peu claire puisqu’elle reproche tout à la fois à la SARL CI CENTERIMMOBILIER de n’avoir pas recouvré les taxes foncières alors qu’elle recevait régulièrement des avis de taxes de sa part et de ne pas l’avoir relancée pour obtenir la production desdits avis-.
Le tribunal observe également que, dans le cadre de la présente instance, Mme [Z] [S] ne produit aucun avis de taxe foncière justifiant des montants qu’elle réclame et de la réalité de leur paiement auprès du service des impôts. Il relève que le mandataire de gestion n’a pas l’obligation de relancer le bailleur pour s’assurer du respect par ce dernier de ses obligations fiscales et obtenir les pièces justifiant du paiement de taxes foncières.
Mme [Z] [S] sera déboutée de sa demande formée au titre du remboursement de la taxe foncière.
Sur le préjudice moral sollicité par Mme [Z] [S]
Mme [Z] [S] qui succombe dans ses prétentions à l’encontre de la SARL CI CENTERIMMOBILIER ne pourra qu’être déboutée de sa demande en condamnation de cette dernière au titre du préjudice moral.
Sur le préjudice moral et l’amende civile demandés par la SARL CI CENTERIMMOBILIER
La SARL CI CENTERIMMOBILIER demande que Mme [Z] [S] soit condamnée à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral ainsi qu’à une amende civile en faisant valoir la mauvaise foi manifeste de cette dernière et l’atteinte faite à sa réputation et à son image par la présente procédure. Elle soutient également qu’il importe de sanctionner cet abus manifeste du droit d’agir en justice par le prononcé d’une amende civile.
Mais la mauvaise appréciation qu’a pu faire de ses droits Mme [Z] [S] ne suffit pas à prouver sa mauvaise foi. Or, la SARL CI CENTERIMMOBILIER ne démontre pas l’atteinte portée à son image et à sa réputation par la présente procédure qui concerne des demandes en remboursement fondées sur l’article 1993 du code civil relatif à l’obligation du mandataire de rendre compte de sa gestion, lequel ne présente aucun caractère infamant.
La SARL CI CENTERIMMOBILIER sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Le caractère mal fondé en droit et en fait des demandes formées par Mme [Z] [S] relève d’une mauvaise appréciation de ses droits mais ne suffit pas à faire dégénérer son droit d’agir en justice en abus, en l’absence notamment d’élément montrant son intention malicieuse ou sa volonté de nuire. Il n’y a pas lieu à prononcer d’amende civile.
Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens
Il ne serait pas équitable de laisser à la SARL CI CENTERIMMOBILIER la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. Mme [Z] [S] sera condamnée à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Succombant dans l’ensemble de ses prétentions, elle sera condamnée au paiement des entiers dépens.
L’exécution provisoire est de droit. Il n’a pas lieu d’écarter.
PAR CES MOTIFS
Déclare Mme [Z] [S] irrecevable pour prescription en ses demandes portant sur la période antérieure au 13 février 2017 ;
La déboute de l’ensemble de ses autres demandes ;
Déboute la SARL CI CENTERIMMOBILIER de sa demande au titre du préjudice moral ;
Dit n’y avoir lieu à amende civile ;
Condamne Mme [Z] [S] à verser à la SARL CI CENTERIMMOBILIER la somme de 2.500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [Z] [S] au paiement des dépens,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé le 3 juin 2024, et signé par le président et le greffier.
Le greffierLe président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY
