DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
03 Juin 2024
N° RG 22/01729 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MOYF
Code NAC : 30Z
[N] [Z]
C/
S.C.I. DERMA - [Adresse 5]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 03 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Madame PERRET, juge
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 22 Avril 2024 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT.
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DEMANDEUR
Monsieur [N] [Z], né le 14 mai 1969 à [Localité 4] (92), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Caty RICHARD, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDERESSE
S.C.I. DERMA - [Adresse 5], immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 444 504 633 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du Val d’Oise
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2009, la SCI DERMA-[Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer initialement fixé à la somme mensuelle de 900 euros, hors taxes et hors charges, porté à la somme de 2.000 euros à compter de septembre 2010.
Ce bail, conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juin 2009, s’est poursuivi par tacite reconduction
La SCI DERMA-[Adresse 5] a été constituée par Monsieur [Z] et Madame [D] [C] épouse [Z], alors mariés, pour l’acquisition dans un premier temps, du cabinet médical de Madame [D] [C] épouse [Z]. Par la suite, par l’intermédiaire de cette SCI, les époux [Z] ont acquis un bien immobilier qui allait devenir le domicile conjugal sis [Adresse 3] à [Localité 6].
Le local donné en location à Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC se trouvait dans le domicile conjugal des époux [Z], et consistait en un « bureau- palier- WC et pièces de stockages attenantes au deuxième étage pour un total de 50m² accès par le rez-de-chaussée ».
Par courrier en date du 30 janvier 2020, la SCI DERMA-[Adresse 5] a informé son locataire, Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC, que le loyer faisant l’objet d’une réindexation en fonction de l’indice INSEE et était porté à la somme de 2.235,59 euros payable dès le mois d’avril 2019.
Par courrier en date du 4 février 2020, la SCI DERMA-[Adresse 5] a adressé une première relance à PJC sur le montant du loyer révisé, outre un courrier recommandé portant sur la révision du loyer sur les cinq années précédentes avec demande de paiement d’une somme de 7.984,58 euros.
Par acte d’huissier en date du 21 février 2020, la SCI DERMA-[Adresse 5] a fait délivrer à la Société PJC un commandement de payer la somme de 8.166,02 euros, visant la clause résolutoire.
Par courrier en date du 5 octobre 2020, il a en outre été sollicité le paiement des taxes foncières.
La SCI DERMA-[Adresse 5] a fait assigner la Société PJC devant le juge des référés du Tribunal de PONTOISE, et par ordonnance de référé en date du 30 juin 2021, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 septembre 2020, ordonné l’expulsion de Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC, fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires, et condamné Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC à verser la somme provisionnelle de 41.154,84 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2021, outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [N] [Z] a interjeté appel de cette décision, et par arrêt en date du 3 mars 2022, la Cour d’Appel de VERSAILLES a infirmé l’ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI DERMA-[Adresse 5] ; l’attestation établie par [O] [Z] et versée dans ladite procédure était en outre déclarée irrecevable.
Par acte d’huissier en date du 22 mars 2022, Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC a fait assigner la SCI DERMA-[Adresse 5] devant le Tribunal judiciaire de PONTOISE la SCI DERMA-[Adresse 5], afin de faire constater l’absence de bonne foi de la SCI DERMA, invoquer l’exception d’inexécution du contrat de bail, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI DERMA à la date du 1er octobre 2019, et condamner la SCI DERMA à restituer l’intégralité des sommes versées au titre des loyers et frais annexes réglés, à savoir 10.000 euros entre octobre 2019 et février 2020, outre l’intégralité des sommes versées suite à l’ordonnance de référé rendue le 30 juin 2021, à savoir les sommes de 41.154,84 € et 10.616,14 €.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 3 janvier 2024, Monsieur [N] [Z] sollicite du Tribunal, de voir :
Constater l’absence de bonne foi de la SCI DERMA-[Adresse 5] ;Constater que c’est à bon droit et en principe de l’exception d’inexécution du contrat que Monsieur [Z] n’a pas réglé les loyers dus à compter du mois de mars 2020 ;
Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI DERMA-[Adresse 5] à la date du 1er octobre 2019 ;Condamner la SCI DERMA-[Adresse 5] à restituer l’intégralité des sommes versées par Monsieur [N] [Z] au titre des loyers et frais annexes réglées, à savoir 10.000 euros entre octobre 2019 et février 2020 ;Condamner la SCI DERMA-[Adresse 5] à restituer l’intégralité des sommes versées par Monsieur [N] [Z] au titre des sommes versées suite à l’ordonnance de référé rendue le 30 juin 2021 réglés, à savoir les sommes de 41.154,84 euros et 10.616,14 euros ;A titre subsidiaire, si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à son encontre :Accorder à Monsieur [N] [Z] des délais de paiement les plus larges ;En tout état de cause : Condamner la SCI DERMA-[Adresse 5] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 11 octobre 2023, la SCI DERMA-[Adresse 5] sollicite du Tribunal de voir :
Ecarter des débats tous les écrits d’[O] et d’[E] [Z] ;Débouter Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC de l’intégralité de ses demandes ;Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 2 juin 2009 est acquise depuis le 27 septembre 2020 ;Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Condamner Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC au paiement d’une somme de 6.773,71 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi (article 1217 du Code civil) ;Condamner Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 11 janvier 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 22 avril 2024 et les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 3 juin 2024.
Le conseil de Monsieur [N] [Z] a été autorisé à produire en délibéré les pièces relatives au remboursement par la SCI DERMA des fonds versés par Monsieur [Z] suite à l’arrêt de la Cour d’Appel de VERSAILLES ; la note a été produite par courrier reçu au greffe le 23 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les écrits d’[O] et [E] [Z]
La SCI DERMA-[Adresse 5] sollicite que les écrits d’[O] et [E] [Z], enfants de Madame [D] [C] divorcée [Z], gérante de la SCI, et Monsieur [N] [Z], soient écartés des débats, sans pour autant préciser le fondement et solliciter leur irrecevabilité.
La Cour d’Appel de VERSAILLES dans son arrêt en date du 3 mars 2022 a d’ores et déjà relevé que l’attestation d’[O] [Z] ne respectait pas les conditions prévues par l’article 202 du Code de procédure civile et était irrecevable ; elle a par ailleurs statué, indiquant que l’attestation d’[E] [Z] était recevable, sans préjuger de sa valeur probante.
Il a en conséquence déjà été statué sur cette demande, qui se heurte à l’autorité de la chose jugée.
Sur l’exception d’inexécution
L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;Obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, il ressort de la procédure que, suite au différend conjugal entre les époux [Z], Monsieur [N] [Z] a quitté le domicile conjugal au cours de l’été 2019, ainsi qu’il en ressort de la main courante déposée par Madame [C], gérante de la SCI DERMA-[Adresse 5]. Monsieur [Z] expose qu’il a donc cessé d’occuper le local loué pour l’activité de la Société PJC depuis octobre 2019, et a cependant continué de verser les loyers jusqu’au mois de février 2020. Suite au commandement de payer en date du 21 février 2020, visant les arriérés de loyer en raison de la réindexation desdits loyers depuis avril 2015, il a indiqué former opposition par courrier en date du 19 mars 2020, invoquant qu’aucune révision de loyer n’avait été formée depuis 2009, que les arriérés reposaient sur une assiette erronée et que cette initiative était dictée par la mauvaise foi.
Il apparait que la problématique afférente au bail commercial ne peut être comprise sans appréhender le contexte de la séparation entre les époux [Z], avec Madame [D] [C] en qualité de gérante de la SCI DERMA d’une part, et Monsieur [N] [Z], son ex-mari, exerçant sous l’enseigne PJC, preneur du bail, d’autre part, ainsi que le contexte lié au fait que les locaux pris à bail se trouvent dans le domicile conjugal.
Il s’en déduit sans difficulté que le montant du loyer n’a pas fait l’objet d’une réindexation avant le premier courrier en date du 30 janvier 2020. A cette période, il est établi que les relations entre les époux [Z] s’étaient envenimées : les époux se sont séparés en août 2019, date à laquelle la résidence séparée a été constatée, le domicile conjugal a été attribué à Madame [C], cette dernière a déposé plainte pour des violences à l’encontre de son époux le 28 septembre puis le 17 octobre 2019, Monsieur [Z] a également déposé plainte pour violence, vol et menaces de mort le 21 octobre 2019 à l’encontre de Madame [C] et de son frère.
Monsieur [Z] excipe de l’exception d’inexécution par la Société DERMA de ses obligations, caractérisée par l’absence de bonne foi, pour solliciter la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI DERMA, et ce à la date du 1er octobre 2019.
Il ressort de la procédure que Monsieur [Z] avait quitté le domicile conjugal au cours de l’année 2019 ; le procès-verbal de signification des deux commandements de payer délivrés les 21 février 2020 et 27 août 2020 confirme que Monsieur [Z] avait quitté le domicile conjugal au n°23 comme ses locaux au 23 bis ; le nom de la société n’apparaissait pas sur la boîte aux lettres ; il y était aussi relevé que « Mme [Z] indique que la société PJC n’a plus d’activité à cette adresse depuis le départ de son mari et qu’il exercerait son activité à son domicile parisien ».
Il est également établi que Monsieur [Z] a déposé plainte le 21 octobre 2019, pour des violences en réunion, contre Madame [C] et le frère de cette dernière, et pour le vol des clés de son domicile, n’ayant plus de ce fait aucun accès à aucun document administratif personnel et professionnel.
Si la procédure a pénale a en l’état abouti à une première condamnation de Monsieur [Z] pour les violences commises sur Madame [C] uniquement le 10 octobre 2019, condamnation dont il a par ailleurs interjeté appel, les faits de vol de clés n’ont pas encore été établis.
Cependant, la SCI DERMA-[Adresse 5] a produit un procès-verbal de constat d’huissier en date de février 2020, qui relève que Monsieur [Z] s’est rendu, en présence de l’huissier et de plusieurs témoins, au domicile conjugal, pour récupérer des biens lui appartenant ; or l’huissier a mentionné que Madame [C] lui avait ouvert la porte et que Monsieur [Z] avait pu récupérer différents effets personnels, et notamment « les documents de la Société PJC ».
Aussi, si l’issue de la procédure relative au vol des clés n’a pas été encore précisée, il apparait sans conteste que Monsieur [Z] n’exerçait plus aucune activité professionnelle au sein des locaux loués dans l’ancien domicile conjugal depuis a minima le 21 octobre 2019, date des plaintes réciproques pour violences, et cet élément a été confirmé par la venue de l’huissier de justice le 8 février 2020, qui a attesté que Monsieur [Z] avait pu alors venir chercher ses documents professionnels dans les locaux loués à cette date, ce qu’il aurait pu faire s’il avait eu un accès effectif auxdits locaux.
Enfin, il ressort du courrier du conseil de Monsieur [Z] en date du 19 mars 2020, que « Monsieur [Z] avait fait le choix, dans un souci d’apaisement, de continuer à payer le loyer pour un local auquel il ne pouvait accéder ».
Il en ressort que la SCI DERMA-[Adresse 5] ne justifie pas avoir réuni et permis les conditions de la bonne exécution des conditions du bail, à partir de la fin du mois d’octobre 2019 ; à ce titre, il doit être souligné que le premier commandement de payer en date du 21 février 2020 est intervenu en plein conflit, alors même qu’aucune réindexation des loyers n’avait été demandée pendant les dix années précédant la séparation des époux [Z].
S’il est vrai que le preneur n’a pas résilié son bail commercial, ce qui était envisageable, ce dernier justifie cependant que le contexte précédemment décrit outre les relations entre le preneur et le bailleur, l’ont conduit à se trouver privé de l’objet même du bail, à savoir l’usage du local commercial, ce qui justifie d’invoquer à bon droit l’exception d’inexécution.
Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC est donc fondé à solliciter la résolution judiciaire du contrat, et ce à la date du 31 octobre 2019, compte tenu du fait qu’il se trouvait cependant dans lesdits locaux le 21 octobre 2019.
Compte tenu de la résolution judiciaire du bail au 30 octobre 2019, tous les loyers et frais annexes y afférents postérieurs devront être restitués à Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC.
La demande précise de la somme de 10.000 euros n’a pas été justifiée et sera donc rejetée.
Compte tenu de la solution donnée au présent litige, la SCI DERMA-[Adresse 5] sera déboutée de ses demandes financières.
Sur la demande de condamnation à restituer l’intégralité des sommes versées suite à l’ordonnance de référé
Il a été justifié en cours de délibéré par la production de la note autorisée que ces remboursements ont déjà été effectués.
La présente demande est sans objet.
Sur les mesures de fin de jugement
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI DERMA-[Adresse 5] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI DERMA-[Adresse 5], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC une somme qu’il est équitable de fixer à 3.500 euros.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition
PAR CES MOTIFS
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir écarter des débats les écrits d’[O] et [E] [Z],
PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI DERMA-[Adresse 5] et Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC en date du 2 juin 2009, et ce à la date du 31 octobre 2019,
CONDAMNE en conséquence la SCI DERMA-[Adresse 5] à rembourser à Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC les sommes indûment perçues en exécution dudit bail depuis le 31 octobre 2019,
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de remboursement des sommes versées suite à l’ordonnance de référé, sans objet,
DEBOUTE la SCI DERMA-[Adresse 5] de ses demandes financières,
DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE la SCI DERMA-[Adresse 5] à verser à Monsieur [N] [Z] exerçant sous l’enseigne PJC la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
CONDAMNE la SCI DERMA-[Adresse 5] aux entiers dépens de la présente procédure.
Ainsi jugé le 27 mai 2024 , et signé par le président et le greffier.
Le greffierLe président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY
