DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
03 Juin 2024
N° RG 21/05673 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MHQF
Code NAC : 30B
[Z] [X]
SELARL V & V
C/
[J] [A]
[Y] [B]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 03 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Madame DARNAUD, magistrate honoraire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 18 Mars 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par [V] [S].
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DEMANDEURS
Monsieur [Z] [X], né le 04 décembre 1966 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 2]
SELARL V & V, prise en la personne de me [N] [E] dont le siège social est sis [Adresse 4], ès qualité de commissaire à l’exécution du plan
représentés par Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de Versailles
DÉFENDEURS
Monsieur [J] [A], né le 03 juin 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
Madame [Y] [B], née le 17 janvier 1986 à [Localité 5] (93), demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise
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EXPOSE DU LITIGE
Faits constants et procédure
Suivant acte sous seing privé du 15 novembre 1997, [C] [W] a consenti un bail commercial à [K] [U] portant sur des locaux [Adresse 2].
Par acte sous seing privé du 1er décembre 2005, [K] [U] a cédé son bail commercial à [Z] [X].
Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2006, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à effet au 1er novembre 2006.
Le 26 novembre 2019, [F] [W] née [L], venant aux droits de [C] [W], a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [Z] [X] pour un montant de 10.366,54 € au titre des loyers et charges.
[Z] [X] n’a pas constitué avocat pour l’audience de référé et, par ordonnance du 8 juillet 2020, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Pontoise a :
constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial au 27 décembre 2019,ordonné l’expulsion du locataire,condamné [Z] [X] à verser au bailleur la somme provisionnelle de 10.634,93 € incluant le loyer de mars 2020,fixé une indemnité mensuelle d’occupation.L’ordonnance de référé a été signifiée à [Z] [X] le 29 septembre 2020 et il n’en a pas interjeté appel.
Le 2 juillet 2020, par acte authentique, [F] [W] née [L] a vendu à [J] [A] et [Y] [B], les lots 1 et 2 de l’immeuble [Adresse 2], occupés par [Z] [X].
Le 7 décembre 2020, un commandement de quitter les lieux a été signifié à [Z] [X].
Par jugement du 8 février 2021 du Tribunal de Commerce de Pontoise, [Z] [X] a été placé en redressement judiciaire et la SELARL V&V a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la SCP CANET en qualité de mandataire judiciaire.
Le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Pontoise, par jugement du 14 juin 2021, a rejeté la demande de délai pour quitter les lieux et par arrêt du 20 janvier 2022, la Cour d'appel de Versailles a confirmé la décision.
En parallèle et par exploit du 15 novembre 2021, [Z] [X] et son administrateur judiciaire la SELARL V&V ont saisi le tribunal judiciaire de Pontoise pour obtenir un délai de paiement rétroactif du 26 décembre 2019 au 26 décembre 2021 et constater que la dette locative a été soldée et que le bail commercial est parfaitement valable.
Le 24 février 2022, le président de la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny a autorisé la SCP CANET es qualité de mandataire judiciaire de [Z] [X] et celui-ci à faire assigner [J] [A], [Y] [B] et la SELARL V&V, es qualité d’administrateur judiciaire, à l’audience du 12 avril 2022 dans le cadre d’une procédure à jour fixe.
L’assignation a été délivrée le 15 mars 2022, avec des demandes identiques à celles formulées devant le tribunal judiciaire de Pontoise.
Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny s’est dessaisi de l’affaire au profit du tribunal judiciaire de Pontoise en raison d’une litispendance et a condamné [Z] [X] à une amende civile de 6.000 €.
Dans l’intervalle, le tribunal de commerce de Pontoise a arrêté, par jugement du 1er juillet 2022, le plan de redressement de [Z] [X] avec continuation de l’entreprise et désigné la SELARL V&V en qualité de commissaire à l’exécution du plan.
Le 23 mars 2023, une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur a été établie par le juge de la mise en état avec désignation de l’Association MEDIAVO à cet effet. Les parties ne sont pas entrées en médiation à l’issue de la réunion d’information.
Prétentions des parties
1. En demande : [Z] [X] et la SELARL V&V
Dans leurs conclusions signifiées le 29 novembre 2023, [Z] [X] et la SELARL V&V es qualité de commissaire à l’exécution du plan, sollicitent du tribunal qu’il :
prononce l’irrecevabilité de la demande de monsieur et madame [A] et rejette leurs demandes,leur accorde un délai de paiement rétroactif du 26 décembre 2019 au 26 décembre 2021,constate que la dette locative a été totalement acquittée dans ce délai,condamne monsieur et madame [A] à leur rembourser un trop-perçu de loyers et charges pour un total de 1.269, 85 €, sur la période de novembre 2016 à novembre 2021,juge le bail commercial liant les parties valable,condamne les époux [A] à leur verser une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils précisent que [Z] [X] n’a pas été touché par l’assignation en référé, qu’ignorant avoir été expulsé, il a continué à régler ses loyers jusqu’au 24 août 2020, qu’ensuite, l’agence FONCIA, mandataire du bailleur, a été dessaisie et les virements renvoyés à leur expéditeur. Ils ajoutent qu’il est à jour de ses loyers, que l’arriéré antérieur à la procédure de redressement judiciaire et les loyers et charges postérieurs ont été réglés, octobre 2021 inclus et que depuis le paiement des loyers est régulier.
Concernant l’irrecevabilité, ils arguent que l’action en résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement est irrecevable sur le fondement de l’article L.622-21-1 du code de commerce et que la jurisprudence a toujours considéré comme irrecevable une demande de validation de clause résolutoire pour défaut de paiement des créances nées antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective. Ils indiquent que la demande des défendeurs de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire date du 14 décembre 2022, postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 8 février 2021 et que l’ordonnance de référé n’est qu’une décision provisoire.
Sur le fond, ils se prévalent des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile qui disposent que l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal et que le juge du fond peut être saisi de demandes identiques à celles présentées devant le juge des référés.
Concernant le quantum de la créance de loyers, ils considèrent que le tribunal ne peut repartir de l’ordonnance de référé qui n’a pas autorité de la chose jugée au principal et qu’en se basant sur le décompte de Foncia présenté devant le juge des référés, en retirant les frais indûment facturés et en déduisant les règlements effectués, il existe un trop perçu de 1.269,85 €. Ils mentionnent que le montant retenu par le juge commissaire tient compte de la condamnation de 800 € au titre de l’article 700 prévue par l’ordonnance de référé alors qu’il faut s’en tenir à la seule dette locative.
Sur la demande de délais, ils exposent que de l’aveu même des bailleurs, il n’y a plus de dette locative, qu’il existe même selon eux un trop-perçu, que d’importants règlements ont été effectués de juin à août 2020, que les virements de d’octobre et décembre 2020 ont été refusés par FONCIA, que pendant la procédure de redressement judiciaire, ils ne pouvaient pas régler les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure. Ils demandent donc le bénéfice de délais rétroactifs du 26 décembre 2019 eu 26 décembre 2021 et soutiennent que le paiement intégral est intervenu le 14 octobre 2021 et que la clause résolutoire visée par le commandement de payer n’a pas pu produire ses effets.
2. En défense : [J] [A] et [Y] [B]
Dans leurs conclusions signifiées le 14 juin 2023, [J] [A] et [Y] [B] demandent au tribunal de :
rejeter les demandes d’[Z] [X] et de SELARL V&V es qualité de commissaire à l’exécution du plan,subsidiairement, si par extraordinaire il devait y être fait droit :
fixer rétroactivement le montant de la dette locative d’[Z] [X] à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire à la somme de 10.366,54 €, novembre 2019 inclus,autoriser rétroactivement [Z] [X] à s’acquitter de cette dette en 24 mois par versements mensuels de 431,93 € en sus du loyer courant,constater rétroactivement le défaut de paiement des mensualités de la dette locative et du loyer courant,juger la clause résolutoire acquise définitivement,ordonner l’expulsion du locataire,fixer au passif du redressement judiciaire d’[Z] [X] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils arguent que l’acquisition de la clause résolutoire a été constatée par l’ordonnance de référé du 8 juillet 2020, que cette décision est définitive, qu’il ne peut être revenu dessus, qu’il est de jurisprudence constante que le juge du fond ne peut pas valablement se saisir du contenu d’une ordonnance de référé pour la confirmer ou l’infirmer et qu’il peut seulement accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire si la situation du locataire le permet.
Ils demandent au tribunal de se placer à la date du 26 décembre 2019, un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire pour apprécier la situation et rappellent qu’à cette date, [Z] [X] ne faisait pas l’objet d’une procédure de redressement judiciaire.
Sur le quantum de la dette locative, ils produisent un décompte rétroactif au 1er mai 2017 qui est satisfactoire puisque la période antérieure est en tout état de cause prescrite, la sommation de communiquer ayant été notifiée pour la première fois par [Z] [X] le 31 mars 2023 soit plus de cinq ans après.
Sur la demande de délais, en se situant à la date invoquée par [Z] [X] soit le 26 décembre 2019 et en lui accordant des délais mensuels sur 2 ans, ils soutiennent que le versement mensuel de 431,93 € (étalement de la dette sur 24 mois) en sus du loyer courant n’a pas été respecté et que la clause résolutoire est donc définitivement acquise, peu important que le locataire soit finalement à jour de ses loyers et charges. Ils exposent que la question n’est pas l’apurement de l’arriéré mais s’il a respecté l’échéancier fictivement accordé par le tribunal rétroactivement, ce qui n’a pas été le cas.
DISCUSSION
Au préalable, il sera rappelé que l’article 4 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’au visa de ce texte, il est admis que ne constituent pas des prétentions mais des moyens, les demandes au dispositif des écritures tendant à voir constater ou dire et juger.
De plus, il est constant que le donner acte est dépourvu de toute portée juridique.
Le tribunal n’est donc pas saisi et il ne lui appartient pas de statuer sur ce qui ne peut être qualifié de prétention.
1. Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article L.145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article L.622-21-I du Code de commerce dispose que « le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :
à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent,à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ».Il ressort de l’application combinée de ces deux textes que l’action introduite par le bailleur, avant l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [Z] [X] le 26 novembre 2019 et il est demeuré infructueux pendant un mois.
Par ordonnance du 8 juillet 2020, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion du locataire. Elle a été signifiée à [Z] [X] le 29 septembre 2020 et ce dernier n’en a pas interjeté appel.
Par jugement du 8 février 2021, le Tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre d’[Z] [X].
Si l’ordonnance de référé a acquis force de chose jugée antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, elle n’a pas autorité de la chose jugée au principal, par application de l’article 488 du code de procédure civile.
En conséquence, les demandes de [J] [A] et [Y] [B] de constatation de l’acquisition définitive de la clause résolutoire et d’expulsion présentées dans la présente instance, postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, ne sont pas recevables.
2. Sur la demande rétroactive de délais
En application de l’article L.145-41 alinéa 2 du code du commerce, « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge
L’article 1343-5 du code civil précise que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
En l’espèce, il a déjà été rappelé que l’ordonnance de référé du 8 juillet 2020 n’a pas autorité de la chose jugée au principal.
[Z] [X] est donc recevable à solliciter des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 novembre 2019.
D’une part, il n’est pas contesté qu’il a réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, qu’il a notamment versé 4.500 € le 3 juin 2020, 3.500 € le 6 juillet 2020 et 3.000 € le 24 août 2020 avant la signification de l’ordonnance de référé. Les virements de 3.700 € et de 5.000 € virés le 13 octobre et le 4 décembre 2020 ont été retournés par FONCIA qui n’était plus chargé de la gestion locative du local. Un virement de 6.551,60€ soldant les loyers antérieurs au redressement judiciaire a été fait le 14 septembre 2021. Les loyers postérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire échus de mars à octobre 2021 ont été réglés le 15 octobre 2021 (versement de 6.221,78€) et les loyers sont désormais réglés à leur échéance.
D’autre part, il a bénéficié d’un plan de redressement avec poursuite d’activité et il est dans l’intérêt du locataire de conserver son local pour l’exercice de son activité.
Par ailleurs, les propriétaires, lorsqu’ils ont acquis le local commercial, pendant le délibéré de l’instance en référé, avaient connaissance de la présence du locataire et de sa dette locative. Ils ont donc acquis le bien en connaissance de cause et ne subissent actuellement aucun préjudice puisque la dette est apurée et que le loyer est versé mensuellement.
Enfin, le raisonnement de [J] [A] et de [Y] [B] est erroné. L’article 1343-5 du code civil n’impose pas le paiement de mensualités d’un même montant et il ne pourrait être reproché à [Z] [X] de ne pas avoir versé une somme mensuelle correspondant à 1/24ème de la dette en sus du loyer courant entre décembre 2019 et décembre 2021 alors que les délais n’avaient pas été octroyés et qu’il ne pouvait donc respecter un échéancier dont il ignorait l’existence.
Dans ces conditions, il convient d’accorder rétroactivement des délais à [Z] [X] pour apurer sa dette en l’autorisant à la régler entre le 26 décembre 2019 et le 26 décembre 2021, comme suit :
4.500 € le 3 juin 2020, 3.500 € le 6 juillet 20203.000 € le 24 août 20206.551,60 le 14 septembre 20216.221,78 le 15 octobre 2021.Les délais ont suspendu les effets de la clause résolutoire et, les causes du commandement et les loyers postérieurs ayant été intégralement réglés, l’acquisition de la clause résolutoire est définitivement réputée n’avoir jamais joué. Les parties demeurent liées par le bail commercial.
3. Sur la demande de remboursement du trop-perçu
Par application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, [Z] [X] n’est fondé à contester les loyers appelés par son bailleur qu’à compter du 21 mars 2018, la demande de restitution ayant été faite pour la première fois dans ses écritures signifiées le 21 mars 2023.
En vertu de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En l’espèce, [Z] [X] soutient qu’il existe un trop-perçu en sa faveur de 1.269,85 €.
[J] [A] et [Y] [B] produisent un décompte à compter du 1er mai 2017 jusqu’à juin 2020 avec un solde débiteur de 13.188,26 €, échéance de juin inclus.
Des frais d’huissier qui totalisent la somme de 658,12 € (135,83 € + 158,33 € + 175,06 € + 188,98 €) sont inclus à tort dans ce décompte et ne sont, au surplus, pas justifiés par les factures correspondantes. Ils doivent être déduits du décompte.
Les majorations au titre de la clause pénale ne sont également pas justifiées en mai 2019 (17 €). [Z] [X] est prescrit pour les majorations antérieures (juin, novembre et décembre 2017).
Dans ces conditions, la dette locative était de 12.513,14 €.
S’ajoutent les loyers de juillet 2020 à octobre 2021 soit la somme de 10.589,12 € (16 x 661,82 €).
Au 15 octobre 2021, les loyers échus s’élevaient donc à la somme de 23.102,26 €, octobre 2021 inclus.
Il n’est pas contesté qu’[Z] [X] a réglé la somme totale de 23.773,38 € (4.500 € + 3.500€ + 3.000 € + 6.551,60 € + 6.221,78 €). Le solde est donc en sa faveur à hauteur de 671,12 €.
Le tribunal précise que la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile est due à l’ancienne propriétaire selon l’ordonnance de référé et non à [J] [A] et [Y] [B].
En conséquence, [Z] [X] est fondé à obtenir le remboursement du trop-perçu à hauteur de 671,12 €.
Cette demande n’est recevable qu’à l’encontre de [J] [A], madame [A] n’étant pas dans la cause.
4. Sur les mesures de fin de jugement
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
En l’espèce, même s’il et fait droit aux demandes d’[Z] [X], les circonstances de la cause commandent de mettre à sa charge les dépens. En effet, cette procédure avait pour objet l’octroi de délais rétroactifs pour échapper aux effets de l’acquisition de la clause résolutoire constatée lors de l’instance en référé au cours de laquelle il ne s’était pas fait représenter.
Par ailleurs, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Enfin, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu d’y déroger.
PAR CES MOTIFS
Rappelle que l’ordonnance de référé du 8 juillet 2020 n’a pas autorité de la chose jugée au principal, Déclare irrecevables les demandes de [J] [A] et [Y] [B] d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à l’encontre d’[Z] [X], en raison de l’ouverture antérieure d’une procédure de redressement judiciaire,Accorde rétroactivement à [Z] [X], en présence de la SELARL V&V, es qualité de commissaire à l’exécution du plan, des délais de paiement du 26 décembre 2019 au. 26 décembre 2021 pour s’acquitter de sa dette comme suit : 4.500 € le 3 juin 2020, 3.500 € le 6 juillet 20203.000 € le 24 août 20206.551,60 le 14 septembre 20216.221,78 le 15 octobre 2021.Dit que compte tenu du respect de ces délais de paiement, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer signifié le 26 novembre 2019 sont définitivement réputés n’avoir jamais joué,En conséquence, constate que [Z] [X], d’une part, et, d’autre part, [J] [A] et [Y] [B], sont toujours liés par le contrat de bail commercial relatif au local commercial sis [Adresse 2],Condamne [J] [A] à rembourser à [Z] [X], en présence de la SELARL V&V, es qualité de commissaire à l’exécution du plan, la somme de 671,12 € au titre du trop-perçu de loyers au 15 octobre 2021, octobre 2021 inclus,Déboute [Z] [X], [J] [A] et [Y] [B] de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.Condamne [Z] [X] aux dépens de l’instance.
Ainsi jugé le 3 juin 2024, et signé par le président et le greffier.
Le greffierLe président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY
