DU 31 Mai 2024Minute numéro :
N° RG 24/00333 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTJ2
S.C.I. HANNA
C/
S.A.S. TCS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Mme Anne COTTY, première vice-présidente adjointe
LE GREFFIER : Mme Isabelle PAYET
LES PARTIES :
DEMANDEUR
S.C.I. HANNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211, et Me Piercy MATADI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121
DÉFENDEUR
S.A.S. TCS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du03 mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 31 mai 2024
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Par acte sous seing privé non daté mais à effet au 1er janvier 2022, la S.C.I. HANNA a donné à bail commercial à la société TCS des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 22 800 € hors charges et hors taxe, payable mensuellement par avance, le premier jour de chaque mois.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier en date du 28 décembre 2022, pour une somme de 5 700 €, au titre de l’arriéré locatif décomposé comme suit : 3 028,25 € au titre du local garage et 527,32 € au titre du terrain.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 19 mars 2024, la S.C.I. HANNA a fait assigner la société TCS devant la juridiction des référés aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2022, relatif à la location du local,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail précaire ayant pris effet le 1er janvier 2022, relatif à la location du terrain,
- ordonner l'expulsion de la société TCS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner la société TCS à payer à la S.C.I. HANNA la somme provisionnelle de 34 200 euros pour le local et de 12 000 euros pour le terrain au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024,
- condamner la société TCS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société TCS au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont
contenus.
A l’audience du 3 mai 2024, la S.C.I. HANNA a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Elle a expliqué que le bail précaire fourni au dossier n’était pas signé et a indiqué subsidiairement ne maintenir ses demandes que pour le local commercial.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
SUR CE,
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de
cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
S’agissant du bail commercial portant sur le local
La soumission du bail concernant le local au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement de payer du 28 décembre 2022 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société TCS tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un huissier a constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la confirmation du domicile par le voisinage et le fait que le destinataire de l’acte soit déjà connu de l’étude.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.
En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. HANNAH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir une somme de 5 700 €, au titre de l’arriéré locatif décomposé comme suit : 3 028,25 € au titre du local garage et 527,32 € au titre du terrain.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société TCS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société TCS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 809 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. HANNAH, l'obligation de la société TCS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 31 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 34 200 euros (terme du mois de mars inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société TCS.
S’agissant du bail précaire portant sur le terrain
La S.C.I. HANNAH formule également des demandes au titre d’un bail précaire portant sur un terrain situé à la même adresse.
Or, force est de constater que le bail produit n’est signé par aucune des parties alors même que la volonté des parties de conclure un bail précaire doit être claire et non-équivoque car la conclusion d'un bail précaire ayant des conséquences importantes pour le locataire.
En conséquence, le juge des référés étant le juge de l’évidence et la preuve n’étant pas rapportée de l’existence de ce bail, la S.C.I. HANNAH sera déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives au bail précaire.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TCS ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. HANNAH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort, après débats en audience publique,
Déboutons la S.C.I. HANNAH de l’ensemble de ses demandes s’agissant du bail précaire ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à la date du 28 janvier 2023 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TCS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TCS, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel ;
Condamnons par provision la société TCS à payer à la S.C.I. HANNA la somme de 32 000 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 mars 2024 (terme du mois de mars 2024 inclus) ;
Condamnons la société TCS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamnons la société TCS à payer à la S.C.I. HANNA la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
