PREMIERE CHAMBRE
30 Mai 2024
N° RG 24/00158 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NMR5
72A
S.D.C. [Adresse 1]
C/
S.C.I. FRATACCI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 30 mai 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
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DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par Maître [F] [O] administrateur provisoire demeurant [Adresse 2], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de Pontoise en date du 25 août 2015, prorogé par ordonnances des 10 et 17 août 2016, 08 septembre 2017, 03 octobre 2018, 30 août 2019, 30 juin 2021 et 02 février 2023
représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDERESSE
S.C.I. FRATACCI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillante
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Par acte d'huissier en date du 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires De l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par Maître [F] [O], administrateur provisoire, a fait assigner devant ce tribunal la SCI FRATACCI afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 15 090,14 euros au titre des charges et travaux de copropriété,
- 60 € au titre des frais nécessaires,
avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 6 764,35 euros, outre la capitalisation des intérêts,
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Régulièrement assignée à l'étude, la SCI FRATACCI n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture du 1er février a fixé l’affaire au 04 avril 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que la société civile immobilière FRATACCI est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 337 et 926,
-une ordonnance du 25 août 2015 désignant Me [F] [O] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 1] à [Localité 4], des ordonnances du tribunal de Pontoise des 30 août 2019,30 juin 2021,22 février 2023, prorogeant la mission de Me [O],
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les décisions de l'administrateur judiciaire du 13 décembre 2022,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- un précédent jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 17 octobre 2017 condamnant la défenderesse au paiement des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2016, un extrait K bis de la société civile immobilière,
- Une lettre recommandée avec accusé de réception du 14 septembre 2022 sollicitant le paiement de la somme de 6764,35 euros.
Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14 956,80 euros correspondant aux charges impayées hors frais.
Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.
N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.
Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.
Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 60 €, correspondant aux frais de mise en demeure.
Il convient en conséquence de condamner la SCI FRATACCI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 956,80 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts une fois déduit le règlement du 16 janvier 2024, au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 6 764,35 € et à compter du 9 janvier 2024 pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il convient en conséquence de condamner la SCI FRATACCI à verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
La société civile immobilière FRATACCI,qui succombe supportera les dépens;
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Condamne la SCI FRATACCI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) les sommes suivantes :
- 14 956,80 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts une fois déduit le règlement du 16 janvier 2024, au taux légal à compter du 14 septembre 2022 sur la somme de 6 764,35 € et à compter du 9 janvier 2024 pour le surplus
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit;
Condamne la SCI FRATACCI aux dépens.
Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 30 mai 2024.
Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON
