PREMIERE CHAMBRE
30 Mai 2024
N° RG 23/06206 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOCK
72A
S.D.C. [Adresse 1]
C/
S.C.I. LA SARCELLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 30 mai 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
--==o0§0o==--
DEMANDEUR
S.D.C. [Adresse 1]
représenté par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 800 976 029 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Jean-Marc HUMMEL, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDERESSE
S.C.I. LA SARCELLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
défaillante
--==o0§0o==--
Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]), représenté par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER a fait assigner devant ce tribunal la SCI LA SARCELLE afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 8 778,58 euros, au titre des charges de copropriété impayées exigibles pour la période allant du 1er octobre 2020 au 27 octobre 2023, déduction faite des frais de relance et de contentieux, augmentée des intérêts légaux à compter du 16 décembre 2022, date de la première mise en demeure, sur la somme de 4 296,52 euros, à compter du 25 juillet 2023, date de la seconde mise en demeure, sur la somme de 8 296,81 euros et à compter de la signification de l'assignation pour le surplus,
- 204 € au titre des frais,
- 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens.
Régulièrement assignée à l'étude, la SCI LA SARCELLE n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture du 08 février a fixé l’affaire au 04 avril 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que la société civile immobilière LA SARCELLE est pro-priétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la coproprié-té, avec la désignation cadastrale AD [Cadastre 3],
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 janvier 2023 (ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018, 2019, 2020, 2021), 4 avril 2023 (ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022),
- les attestations de non recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une lettre de mise en demeure du 16 décembre 2022 réclamant paiement de la somme de 4 272,52 euros, un courrier recommandé du 25 juillet 2023.
Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8778,58 euros correspondant aux charges impayées hors frais.
Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.
N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.
Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.
Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 24 euros correspondant à une mise en demeure, les autres frais n'entrant pas dans les prescrip-tions de l'article précité.
Il convient en conséquence de condamner la SCI LA SARCELLE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 802,58 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 sur la somme de 4 272,52 euros, à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 4 024,29 euros et à compter du 17 novembre 2023 pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il convient en conséquence de condamner la SCI LA SARCELLE à verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI LA SARCELLE, qui succombe supportera les dépens de l’instance.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Condamne la SCI LA SARCELLE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :
- 8 802,58 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 sur la somme de 4 272,52 euros, à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 4 024,29 euros et à compter du 17 novembre 2023 pour le surplus.
- 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit;
Condamne la SCI LA SARCELLE aux dépens.
Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 30 mai 2024.
Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON
