DU 28 mai 2024Minute numéro :
N° RG 24/00398 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTFE
Code NAC : 72I
Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE NAVARRE sis [Adresse 3] représentée par son syndic la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE du NORD EST SEGINE, Société par Actions Simplifiée
C/
Monsieur [C] [P]
Madame [N], [X], [D] [V]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
---===ooo§ooo===---
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
---===ooo§ooo===---
JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
LA JUGE: Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE NAVARRE sis [Adresse 3] représentée par son syndic la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE du NORD EST SEGINE, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PMH & Associés, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, Maître Philippe FIELOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
DÉFENDEUR(S)
Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 1]
Madame [N], [X], [D] [V], demeurant [Adresse 1]
non représentés
***ooo§ooo***
Débats tenus à l’audience du : 30 avril 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 28 mai 2024
***ooo§ooo***
EXPOSE DU LITIGE
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,Constater, dire et juger que Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], restent redevables de charges à régler au syndicat des copropriétaires à hauteur de somme de 11 863,19 euros ce montant tenant compte des provisions devenues exigibles en vertu de l'article 19-2, ainsi que des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance,Dire et juger que les charges qui restent dues par le copropriétaire au sein de la copropriété ne sont pas contestables,Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], à payer au syndicat des copropriétaires, la somme totale de 11 863,19 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de la première mise en demeure,Dont 10 893,59 euros au titre des charges restant dues mises à sa charge ainsi que des provisions devenues exigibles en application de l'article 19-2 selon détail suivant :6 642,71 euros pour les charges impayées au 14 février 2024,4 051,05 euros pour les appels de charge des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024,199,83 euros pour les appels de fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024,Dont 969,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires mis à la charge de Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V],Dire qu'il sera fait application sur cette somme des intérêts au taux légal à compter de l'expiration du délai de trente jours figurant dans la mise en demeure datée du 21 novembre 2022 et pour le surplus à compter de l'assignation et ce, avec capitalisation jusqu'à la date de son complet versement,Constater, dire et juger que la résistance abusive du copropriétaire à régler ses charges dues a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires,Dire et juger que le copropriétaire a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,Rappeler l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], aux entiers dépens, dont le coût de délivrance des commandements de payer pour la somme de 324,50 euros dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Pascal PIBAULT, avocat au Barreau de Val-d'Oise conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile,Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 839,03 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour assurer la présente procédure.
L’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2024 à laquelle Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], cités par remise de l’acte à l’étude, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.
Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
L’article 839 du code de procédure civile dispose que « Lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1 ».
Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours ».
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriétés
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de copropriété et le règlement de copropriété établissant que la propriété de Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (lot °0111089).
Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds et appels sur budget et la mise en demeure adressée à Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V].
En outre, le syndicat des copropriétaires a délivré le 10 février 2023 puis le 26 février 2024, par actes de commissaire de justice remis à l’étude, une sommation de payer les charges de copropriétés à l’encontre de Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], portant sur la somme principale de 8 166,87 euros, outre la somme de 169,94 euros correspondant au coût de l’acte.
Il résulte du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, arrêté à la date du 27 mars 2024, que le montant des charges impayés s’élève à la somme de 6 642,71 euros.
Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], régulièrement cités et non comparants, n’ont pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] ont réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.
Par conséquent, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à payer la somme de 6 642,71 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées, avec intérêts et capitalisation tel que précisé dans le dispositif de la présente décision.
Sur la demande de condamnation au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
En application de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sont nommées provisions sur charges « Les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ».
Le demandeur produit les appels provisionnels de charges et travaux à échoir du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, devenus exigibles au 1er janvier 2024. Or, les sommes y figurant sont inclus dans le décompte des charges impayées arrêtés à la date du 27 mars 2024. En outre, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4 051,05 euros au titre des appels de charges pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 et la somme de 199,83 euros pour les appels de fonds de travaux des 2ème, 3ème, 4ème trimestres 2024, sans produire les appels de charges correspondant.
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande sur ce point.
Sur la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement déboursés par le syndicat des copropriétaires
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande les factures relatives à la mise en demeure, à la relance après mise en demeure, aux honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice, à l’envoi du dossier à l’avocat et aux honoraires de constitution d’hypothèque, pour un total de 969,60 euros.
Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], régulièrement citée et non comparante, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction.
Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à payer la somme de 969,60 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à leur charge, avec intérêts et capitalisation tel que précisé dans le dispositif de la présente décision.
Sur la demande indemnitaire
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice financier qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], l’obligeant à avancer les fonds.
La carence de Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, comprenant le coût des deux commandements de payer et avec distraction au profit de Maître Pascal PIBAULT, avocat au Barreau de Val d'Oise conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Au regard des pièces justificatives produites par le demandeur, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V], partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 839,03 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E, la somme de 6 642,71 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées à la date du 27 mars 2024 ;
REJETTE la demande relative au règlement des appels de charge et travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E, la somme de 969,60 euros au titre des frais déboursés restant à leur charge ;
DIT que les sommes dues de 6 642,71 euros et 969,60 euros porteront intérêts de retard au taux légal à compter du 10 février 2023 pour la somme figurant au commandement délivré à Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à cette date, et à compter de l’assignation pour le surplus et ce, avec capitalisation jusqu'à la date de leur complet versement en application de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST S E G I N E, la somme de 3 839,03 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [N] [V] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer, et avec distraction au bénéfice de Maître Pascal PIBAULT, avocat au Barreau de Val d'Oise conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.
Et le jugement est signé par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
