DU 28 mai 2024Minute numéro :
N° RG 23/01238 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NNZO
CODE NAC: 30B
Société IMMOBILIERE 3F, Société Anonyme d’HLM
C/
Monsieur [C] [Z]
S.A.S. MEG BEAUTE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Société IMMOBILIERE 3F, Société Anonyme d’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Béatrice VESVRES de la SELARL VP AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 236, Maître Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A617
DÉFENDEUR(S)
Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2]
non représenté
S.A.S. MEG BEAUTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sonia EL MIDOULI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 71
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Débats tenus à l’audience du : 30 avril 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 28 mai 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 22 juillet 2020, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail commercial à la société MEG BEAUTE portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3]) pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 7 400 euros hors taxes et hors charges. Monsieur [C] [Z] s’est porté caution solidaire.
Le 21 mars 2023, la société IMMOBILIERE 3F a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MEG BEAUTE, portant sur la somme totale de 12 766,98 euros. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution, le 27 avril 2023.
Par actes séparés de commissaire de justice en date des 21 et 23 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la société IMMOBILIERE 3F,Autoriser la société IMMOBILIERE 3F à faire expulser la société MEG BEAUTE et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est des locaux sis à [Adresse 3],Autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer,Condamner solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z] en sa qualité de caution solidaire ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division, à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 27 août 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés,Condamner solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution solidaire ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division, à payer à la société IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel, la somme en principal de 13 074,56 euros, augmentée de 15 % (1 961,18 euros) soit à la somme totale de 15 035,74 euros, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêtés au 30 septembre 2023 inclus,Autoriser la société IMMOBILIERE 3F à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux clauses et conditions du bail,Condamner solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z] en sa qualité de caution solidaire ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division, à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.
L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2024 et renvoyée au 30 avril 2024 à la demande du défendeur. Le 30 avril 2024, Monsieur [C] [Z], cité par remise de l’acte à l’étude, n’était pas représenté.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société IMMOBILIERE 3F maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle précise que la dette a diminué de moitié et s’élève à la somme de 6 824,92 euros au jour de l’audience. Elle sollicite la condamnation des défendeurs à lui régler, à titre provisionnel, la somme de 7 848,54 euros comprenant l’arriéré locatif actualisé augmenté de 15 %. La société IMMOBILIERE 3F ne s’oppose pas à la demande de délais de trois mois sollicité par la société MEG BEAUTE et sollicite la mise en œuvre des effets de la clause résolutoire à défaut de règlement d’une mensualité à bonne échéance.
En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société MEG BEAUTE demande au juge des référés de :
Fixer la dette locative de la société MEG BEAUTE à la somme de 4 924,92 euros à la date du 27 avril 2024,Accorder à la société MEG BEAUTE, des délais de paiement pour apurer sa dette locative en trois mois,Suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire,Débouter la demanderesse de ses autres demandes plus amples ou contraires.La société MEG BEAUTE fait valoir qu’elle a réalisé plusieurs règlements. Elle explique ses difficultés de paiement par une grossesse difficile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail conclu entre les parties le 22 juillet 2020 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 mars 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Les parties s’accordent pour retenir que dans le mois suivant le commandement de payer, seule la somme de 1 659,26 euros a été réglée par la société MEG BEAUTE.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 21 mars 2023 étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises de plein droit un mois après, soit le 22 avril 2023.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et la clause pénale
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative s’élève à la somme de 6 824,82 euros comme il résulte du décompte arrêté au 12 avril 2024 versé aux débats.
La société MEG BEAUTE reconnaît que la dette s’élevait à la somme de 6 824,82 euros selon avis d’échéance du 22 mars 2024. Toutefois, elle prétend avoir réalisé un virement de 1 500 euros le 19 avril 2024 et un virement de 400 euros le 22 avril 2024. Elle soutient que la dette locative s’élève au 27 avril 2024 à la somme de 4 924,92 euros. La société MEG BEAUTE verse la copie écran du solde de son compte locataire à cette date.
Néanmoins, la société MEG BEAUTE, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne produit pas de justificatif des virements évoqués qui ne figurent pas au décompte établi par la société IMMOBILIERE 3F.
Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution, à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 6 824,82 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 12 avril 2024 (échéance du premier trimestre 2024 incluse).
Le bail commercial conclu le 22 juillet 2020 prévoit que par la suite d’un retard de paiement, le preneur sera tenu d’une indemnité fixée à 15% du montant des sommes dues, sans que celle-ci ne puisse être inférieure à 1 000 euros hors taxes. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.
Le montant de la clause pénale étant élevé, excédant les 10% habituel en la matière, il y a lieu de retenir que cette demande est contestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, la société MEG BEAUTE explique les retards de règlement des loyers par les difficultés financières liées à la grossesse difficile de Madame [S] [Z] [T] et produit en ce sens les comptes-rendus d’hospitalisation. En outre, la société MEG BEAUTE sollicite un délai de trois mois pour apurer sa dette, soit un délai raisonnable auquel ne s’oppose pas la société IMMOBILIERE 3F.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande et d’autoriser la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z] à régler les sommes dues en trois mensualités, en plus du loyer et des charges courantes.
A ce titre, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés. Si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.
Le bail commercial sera résilié de plein droit à la date du 22 avril 2023, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Les défendeurs seront condamnés solidairement à régler à titre provisionnelle une indemnité d’occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur le dépôt de garantie
Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu’après la résiliation du bail ou qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Il convient de condamner solidairement les défendeurs, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 juillet 2020 à la date du 22 avril 2023 ;
CONDAMNONS solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution, à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 6 824,82 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 avril 2024, échéance du 1er trimestre 2024 comprise ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;
AUTORISONS la société MEG BEAUTE, et Monsieur [C] [Z], à s’acquitter de la somme provisionnelle de 6 824,82 euros dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS que, dans le cas contraire, à défaut de règlement de l’arriéré locatif ou du loyer à bonne échéance, la clause reprendra ses pleins effets :
Le bail sera considéré comme résilié de plein droit à la date du 22 avril 2023 ;
L’expulsion de la société MEG BEAUTE, et celle de tous occupants sera autorisée, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;
La société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à verser au bailleur, une indemnité d’occupation correspondante à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
CONDAMNONS solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution, à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS solidairement la société MEG BEAUTE et Monsieur [C] [Z], en sa qualité de caution, au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
