DU 28 mai 2024Minute numéro :
N° RG 23/01237 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NNZL
CODE NAC: 30 B
S.C.I. ROSE
C/
Monsieur [F] [X] [N]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. ROSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Thomas YESIL, membre de la SCP Christophe DELPLA-Aude LAPALU, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131
DÉFENDEUR(S)
Monsieur [F] [X] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe ILLOUZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 162
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Débats tenus à l’audience du : 30 avril 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 28 mai 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2013, la société ROSE a consenti un bail commercial à Monsieur [F] [X] [N], autoentrepreneur, portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1]) pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 4 013,28 euros hors taxes. Par avenant en date du 1er juillet 2016, le loyer annuel a été fixé à la somme de 4 020 euros hors taxes, soit 335 euros mensuels hors taxes.
Le 22 septembre 2023, la société ROSE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de Monsieur [F] [X] [N], portant sur la somme totale de 13 602,44 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, la société ROSE a fait assigner en référé Monsieur [F] [X] [N] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Ordonner acquise la clause résolutoire du bail commercial en date du 1er octobre 2013,Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [X] [N] et celle tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers ainsi que de tout matériel se trouvant dans les lieux et leur transport clans tel garde-meuble qu’il plaira à la société ROSE, aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [X] [N],Condamner Monsieur [F] [X] [N] à payer à la société ROSE les sommes de :335 euros par mois à titre indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux et avec intérêt de retard au taux légal,14 268,35 euros, à titre de provision sur la dette locative, terme mensuel de novembre 2023 inclus, avec intérêt de retard au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire de 1’ordonnance à intervenir est de droit,Condamner Monsieur [F] [X] [N] en tous les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2024 et renvoyée au 30 avril 2024 à la demande du demandeur. Le 30 avril 2024, les parties étaient représentées.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société ROSE maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle actualise le montant de la somme réclamée au titre de la dette locative à la somme de 10 114,20 euros, comprenant le terme mensuel du mois d’avril 2024. Elle demande également au juge des référés de débouter Monsieur [F] [X] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
La société ROSE précise qu’elle a effectué les démarches pour obtenir l’état d’endettement et de nantissement du défendeur, sans succès, et produit les recherches Infogreffe en ce sens.
En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience soutenues oralement, Monsieur [F] [X] [N] demande au juge des référés de :
Suspendre les effets de la clause résolutoire,Juger que Monsieur [F] [X] [N] pourra régler sa dette en 12 mensualités égales en plus du loyer courant sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,Statuer ce que de droit quant aux dépens.Monsieur [F] [X] [N] explique les difficultés financières qu’il a rencontrées par la crise sanitaire. Il soulève la présence de rongeurs dans les locaux et prétend que certains chauffages ne marchent pas. Il fait valoir qu’il a proposé une issue amiable au bailleur en proposant un échéancier, sans réponse. Monsieur [F] [X] [N] verse aux débats son certificat d’inscription au répertoire des entreprises et des établissements (SIRENE) daté du 10 janvier 2024.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail conclu entre les parties le 1er octobre 2013 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 septembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 22 septembre 2023 étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit un mois après, soit le 23 octobre 2023.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de la clause pénale
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable. Elle s’élève à la somme de 12 330 euros comprenant l’arriéré de loyers et des charges impayés arrêté au mois d’avril 2024 selon décompte versé aux débats. La société ROSE déduit de cette somme le montant de 2 410 euros correspondant aux versements en espèce reçus.
Monsieur [F] [X] [N] conteste le décompte de la société ROSE et prétend devoir la somme de 9 375 euros arrêtée au mois de janvier 2024 inclus, après déduction des règlements en espèce de 1 835 euros le 17 juin 2021 et de 2 410 euros le 1er décembre 2021. Il demande également la déduction de la somme de 807 euros qu’il considère due par la société ROSE en raison des prélèvements communs d’eau entre les différents locataires. Monsieur [F] [X] [N] reproche au bailleur la présence de rongeurs dans les locaux, de ne pas lui avoir remis les quittances de loyer et la télécommande du portail sollicitée pour accéder au bâtiment en voiture.
Toutefois, Monsieur [F] [X] [N], à qui revient la charge de la preuve, ne démontre pas avoir remis la somme de 1 835 euros en espèce le 17 juin 2021. En outre, les éléments versés aux débats, établis par le défendeur lui-même, ne permettent pas d’attester qu’il reviendrait à la société ROSE, en sa qualité de bailleur, de régler la somme de 807 euros et partant, de déduire cette somme du montant de l’arriéré locatif., les photographies produites par le défendeur, ne mentionnant pas de lieu et de date, ne sont pas exploitables. Enfin, la société ROSE verse les attestations de prestation d’une société de dératisation et de désinsectisation, ainsi que les quittances de loyer des années 2016 à 2021.
Ainsi, l’obligation pour Monsieur [F] [X] [N] de régler la somme de 9 920 euros (12 330 – 2 410) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 compris, n’est pas sérieusement contestable.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [X] [N] à payer à la société ROSE la somme provisionnelle de 9 920 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Le contrat de bail prévoit qu’en cas de retard de paiement du loyer, à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 3% par trimestre, soit 1% par mois. Cette demande doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, Monsieur [F] [X] [N] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 9,92 euros réclamée par la société ROSE à ce titre.
Il convient de noter que les frais du commandement de payer pourront être recouvrés au titre des dépens.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, Monsieur [F] [X] [N] fait état de sa situation financière et des difficultés rencontrées dans le cadre de son activité professionnelle, dans l’évènementiel, suite aux conséquences de la crise sanitaire. Il verse au soutien de sa demande la liste des prestations annulées en 2020, son bulletin de paie du mois de décembre 2023 et le bilan prévisionnel de son activité pour les années 2024 à 2026, attestant de sa solvabilité.
La société ROSE s’oppose à la demande de délais au motif de la mauvaise foi de la société REKS caractérisée, selon elle, par l’absence de règlement des loyers et l’ancienneté de la crise sanitaire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 novembre 2023 adressée à la société ROSE, Monsieur [F] [X] [N] a sollicité un échéancier pour régler sa dette. La société ROSE ne précise pas avoir répondu à ce courrier, reçu le 13 novembre 2023, soit antérieurement à la délivrance de l’assignation. En outre, le montant de la dette a diminué entre l’assignation et la date de l’audience, en raison d’un règlement réalisé par le défendeur.
Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande et d’autoriser Monsieur [F] [X] [N] à s’acquitter des sommes dues par 11 mensualités, la 12ème permettant de régler le solde.
A ce titre, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés. Si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.
Le bail commercial sera résilié de plein droit à la date du 23 octobre 2023, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin. La demande en fixation d’astreinte n’étant ni fondée, ni motivée, il n’y aura pas lieu d’y faire droit. La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Le défendeur sera condamné à régler à titre provisionnelle une indemnité d’occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Il convient de condamner le défendeur, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2013 à la date du 23 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [X] [N] à payer à la société ROSE la somme provisionnelle de 9 920 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [X] [N] à payer à la société ROSE la somme provisionnelle de 9,92 euros au titre de la clause pénale ;
DISONS que Monsieur [F] [X] [N] pourra s’acquitter des provisions en 11 mensualités successives de 840 euros, la 12ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS que, dans le cas contraire, la clause reprendra ses pleins effets :
Le bail sera considéré comme résilié de plein droit à la date du 23 octobre 2023 ;
L’expulsion de Monsieur [F] [X] [N], et celle de tous occupants sera autorisée, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sans la fixation d’une astreinte ;
Les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié choisi par le bailleur ;
La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;
Monsieur [F] [X] [N] sera condamné, à titre provisionnel, à verser au bailleur, une indemnité d’occupation correspondante à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;
Le montant des indemnités d’occupation dues à titre provisionnel portera intérêts de retard au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [X] [N] à payer à la société ROSE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [X] [N] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
