DU 28 mai 2024Minute numéro :
N° RG 23/01236 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NNZK
S.C.I. ROSE
C/
S.A.R.L. REKS
CREANCIER INSCRIT:
Société NATIOCREDIMURS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. ROSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Thomas YESIL, membre de la SCP Christophe DELPLA-Aude LAPALU, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131
DÉFENDEUR(S)
S.A.R.L. REKS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe ILLOUZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 162
CREANCIER INSCRIT:
Société NATIOCREDIMURS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 30 avril 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 28 mai 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 1er juillet 2016, la société ROSE a consenti un bail commercial à la société REKS portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 11 040 euros hors taxes, soit 920 euros mensuels.
Le 22 septembre 2023, la société ROSE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société REKS, portant sur la somme totale de 20 466,23 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, la société ROSE a fait assigner en référé la société REKS et la société NATIOCREDIMURS devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Ordonner acquise la clause résolutoire du bail commercial en date du 1er juillet 2016,Ordonner l’expulsion de la société REKS et celle tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers ainsi que de tout matériel se trouvant dans les lieux et leur transport dans tel garde-meuble qu’il plaira à la société ROSE, aux frais, risques et périls de la société REKS,Condamner la société REKS à payer à la société ROSE les sommes de :920 euros par mois à titre indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux et avec intérêt de retard au taux légal,22 366,48 euros, à titre de provision sur la dette locative, terme mensuel de novembre 2023 inclus, avec intérêt de retard au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire de 1’ordonnance à intervenir est de droit,Condamner la société REKS en tous les dépens,Déclarer l’ordonnance à intervenir opposable à la société NATIOCREDIMURS, créancier inscrit.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, à savoir la société NATIOCREDIMURS, par assignation en date du 27 novembre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2024 et renvoyée au 30 avril 2024 à la demande du demandeur. Le 30 avril 2024, la société NATIOCREDIMURS, citée par remise de l’acte à personne morale, n’était pas représentée.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société ROSE maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle actualise le montant de la somme réclamée au titre de la dette locative à la somme de 26 971,08 euros, comprenant le terme mensuel du mois d’avril 2024. Elle précise qu’aucune somme n’a été réglée depuis le mois de décembre 2021. Elle demande également au juge des référés de débouter la société REKS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment sa demande de délais de paiement.
En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience soutenues oralement, la société REKS demande au juge des référés de :
Suspendre les effets de la clause résolutoire,Juger que la société REKS pourra régler sa dette en 18 mensualités égales en plus du loyer courant sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,Statuer ce que de droit quant aux dépens.La société REKS explique les difficultés financières qu’elle a rencontrées par la crise sanitaire. Elle fait valoir qu’elle a proposé une issue amiable au bailleur en proposant un échéancier, sans réponse.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail conclu entre les parties le 1er juillet 2016 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 septembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 22 septembre 2023 étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit un mois après, soit le 23 octobre 2023.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de la clause pénale
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable. Elle s’élève à la somme de 26 680 euros comprenant l’arriéré de loyers et des charges impayés arrêté au mois d’avril 2024 selon décompte versé aux débats.
La société REKS ne conteste pas le montant de la dette locative et fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières dans son activité professionnelle suite à la crise sanitaire. La société REKS reproche au bailleur de ne pas lui avoir remis les quittances de loyer.
Il convient de noter que la société ROSE produit les quittances de loyer réclamés à la présente procédure.
L’obligation pour la société REKS de régler la somme de 26 680 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 compris, n’est pas sérieusement contestable.
Il y a donc lieu de condamner la société REKS à payer à la société ROSE la somme provisionnelle de 26 680 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Le contrat de bail prévoit qu’en cas de retard de paiement du loyer, à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 3% par trimestre, soit 1% par mois. Cette demande doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la société REKS sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 26,68 euros réclamée par la société ROSE à ce titre.
Il convient de noter que les frais du commandement de payer, de l’extrait Kbis et de l’état d’endettement pourront être recouvrés au titre des dépens.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, la société REKS fait état de sa situation financière et des difficultés rencontrés dans le cadre de son activité professionnelle, dans l’évènementiel, suite aux conséquences de la crise sanitaire. Elle verse au soutien de sa demande une attestation comptable du 17 janvier 2024, le bilan prévisionnel de son activité pour les années 2024 à 2026, les bilans de son activité pour les années 2020 à 2022, le tableau des échéances de son prêt garanti par l’Etat et ses relevés de comptes bancaires.
La société ROSE s’oppose à la demande de délais au motif de la mauvaise foi de la société REKS caractérisée, selon elle, par l’absence de règlement des loyers depuis le mois de décembre 2021 et l’ancienneté de la crise sanitaire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2023 adressée à la société ROSE, la société REKS a sollicité un échéancier pour régler sa dette. La société ROSE ne précise pas avoir répondu à ce courrier, reçu le 13 novembre 2023, soit antérieurement à la délivrance de l’assignation.
Toutefois, depuis l’assignation, la dette locative a augmenté, ce qui signifie d’une part que les nouvelles échéances n’ont pas été réglées et d’autre part, que la société REKS n’a pas commencé à apurer sa dette, n’atteste pas de sa bonne foi. En outre, si la société REKS justifie des difficultés financières rencontrées dans le cadre de son activité professionnelle, elle ne démontre pas sa garantie de solvabilité, d’autant qu’au regard du montant élevé de la dette locative, les échéances sur 18 mois, comme sollicité, seraient très élevées et s’ajouteraient au montant du loyer qui n’est pas honoré depuis le mois de décembre 2021.
Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de paiement.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à la date du 23 octobre 2023, le contrat de bail a été résilié de plein droit à cette date.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. La demande en fixation d’astreinte n’étant ni fondée, ni motivée, il n’y aura pas lieu d’y faire droit.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de condamner la société REKS à payer à la société ROSE, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.
La présente décision sera rendue commune et opposable à la société NATIOCREDIMURS, en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la société REKS.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société REKS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’extrait Kbis et de l’état d’endettement.
Il convient de condamner la société REKS, partie succombante, à payer à la société ROSE la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 23 octobre 2023 ;
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société REKS et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société REKS à la société ROSE, à compter du 1er mai 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société REKS au paiement de cette indemnité ;
CONDAMNONS la société REKS à payer à la société ROSE la somme provisionnelle de 26 680 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS la société REKS à payer à la société ROSE la somme provisionnelle de 26,68 euros au titre de la clause pénale ;
REJETONS la demande de délais de paiement de la société REKS ;
DECLARONS la présente décision commune et opposable à la société NATIOCREDIMURS, en sa qualité de créancier inscrit ;
CONDAMNONS la société REKS à payer à la société ROSE la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société REKS au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’extrait Kbis et de l’état d’endettement ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
