DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
27 Mai 2024
N° RG 23/05409 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NLIA
Code NAC : 30B
SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE THB
C/
SARL. OPTIQUE AMS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 27 mai 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 25 Mars 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.
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DEMANDERESSE
SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE THB, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 397 885 708 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Cécile JARRY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Pénélope DELESTRE, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDERESSE
SARL OPTIQUE AMS, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 844 388 dont le siège social est sis [Adresse 1]
n’ayant pas constitué avocat
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous signature privée du 30 novembre 2001, la société civile immobilière T.H.B. a consenti à la sarl A.M.B. un bail commercial portant sur un local de 125 m² sis à [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2002, moyennant un loyer annuel en principal de 31.200 € hors charges et hors taxes, payable par trimestre à échoir, outre une provision trimestrielle pour charges de 500 €. Un dépôt de garantie de 15.600 €, représentant 6 mois de loyer, a été versé. L’activité autorisée est : Optique, audioprothèse.
Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à l’expiration des neuf années. Par acte sous signature privée du 1er octobre 2015, les parties sont convenues de renouveler le bail à compter du 1er octobre 2015 pour une durée de neuf années entières et consécutives se terminant le 30 septembre 2024, moyennant un loyer annuel de 35.115,20 € HT et HC, les autres clauses du bail du 30 novembre 2001 demeurant inchangées.
Par acte sous signature privée du 2 novembre 2015, la sarl A.M.B. a vendu son fonds de commerce à Monsieur [V] [B], avec faculté de substitution. Cette vente a été déclarée parfaite par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 18 mai 2016, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 19 septembre 2017. Le 2 novembre 2017, Monsieur [B] s’est substitué la sarl Optique AMS.
Par acte extrajudiciaire du 11 mai 2023, la société T.H.B. a fait délivrer à la société Optique AMS un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 16.437,96 € en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus.
Par exploit du 27 septembre 2023, la société T.H.B. a fait assigner la société Optique AMS devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Elle demande au tribunal de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 11 juin 2023, du bail du 30 novembre 2001 renouvelé le 1er octobre 2015,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la société Optique AMS,Ordonner l’expulsion sans délai de la société Optique AMS et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir sept jours après la signification du jugement à intervenir.L’autoriser à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobiliers pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la société Optique AMS,Dire que faute pour cette dernière de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire-priseur de son choix,Condamner la société Optique AMS à lui payer la somme de 17.282,36 € au titre de l’arriéré arrêté à la date de l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées,La condamner à lui payer la somme de 518,47 € au titre de la clause pénale contractuelle,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due jusqu’à la restitution effective des locaux au montant du loyer contractuel augmenté de 10 %, subsidiairement au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,La condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cécile Jarry, avocat au barreau du Val d’Oise.
Elle fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, et que la clause résolutoire est acquise à la date du 11 juin 2023. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés de la locataire à ses obligations. Dans l’un et l’autre cas, elle sollicite son expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré arrêté à la date de l’assignation, augmenté de la clause pénale contractuelle.
L’assignation a été dénoncée aux deux créanciers inscrits sur le fonds, le 3 octobre 2023 à la société Bnp Paribas Lease Group et le 4 octobre 2023 à la société Mercedes Benz Financial Services France.
La société Optique AMS, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2024.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de la demanderesse, le tribunal renvoie à l’assignation du 27 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation de plein droit du bail
Le bail du 30 novembre 2001, renouvelé aux mêmes conditions le 1er octobre 2015, comporte une clause résolutoire ainsi libellée :
« En cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur, et de même, en cas des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, et notamment par le décret du 30/09/1953 le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur, devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge. »
Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 mai 2023, délivré par acte de commissaire de justice au domicile élu par la preneuse dans le bail, rappelle le délai d’un mois prévu tant par l’article L 145-41 du code de commerce que par la clause résolutoire, qui est littéralement reproduite, et mentionne clairement l’intention de la bailleresse de se prévaloir du bénéfice de cette clause résolutoire. Il est donc régulier en la forme.
Il fait commandement d’avoir à payer la somme de 16.437,96 € en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mai 2023, suivant un relevé de compte annexé à l’acte.
La société Optique AMS a réglé la somme de 2.800 € le 9 mai 2023, et celle de 3.000 € le 12 mai 2023. Elle restait donc devoir la somme de 10.637,96 € à l’expiration du délai imparti. Elle n’a pas non plus sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il en découle que la clause résolutoire est acquise, et que le bail a été résilié de plein droit à la date du 11 juin 2023.
Sur les demandes de la société T.H.B.
Sur l’expulsion
La société Optique AMS étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 12 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans les termes du dispositif du présent jugement. Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande d’astreinte, la bailleresse ayant la faculté de faire procéder à l’expulsion dès l’expiration du délai imparti à la locataire pour quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
Le bail étant résilié à la date du 11 juin 2023, la société Optique AMS, occupante sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est destinée à la fois à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre. Elle doit aussi avoir un caractère dissuasif.
Elle sera donc, en l’espèce, fixée au montant du dernier loyer majoré de 10 % et augmenté des remboursements de charges et de toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 12 juin 2023 et jusqu'à la restitution des lieux et la remise des clés, sous déduction toutefois des loyers qui auront pu être versés après l’assignation du 27 septembre 2023.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
La demanderesse communique un relevé de compte arrêté au 18 septembre 2023, qui n’a pas été actualisé, et qui laisse apparaître un solde débiteur de 17.282,36 €, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse.
La société Optique AMS sera donc condamnée à payer à la société T.H.B. cette somme de 17.282,36 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 septembre 2023 valant mise en demeure, le bail ne prévoyant pas que les intérêts soient dus à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées.
Sur la clause pénale
Le bail du 30 novembre 2001, dont les clauses sont toujours applicables, comporte une clause pénale ainsi libellée : « En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 3 % par trimestre. »
La société T.H.B. sollicite, au titre de la clause pénale, la somme de 518,47 €, qui correspond exactement à 3 % des sommes dues. Cette somme n’étant pas manifestement excessive, il n’y a aucun motif de la modérer, et la société Optique AMS sera condamnée à payer à la société T.H.B. la somme de 518,47 €.
Sur les demandes accessoires
Il apparaît inéquitable de laisser à la société T.H.B. la charge de ses frais irrépétibles. La société Optique AMS sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Optique AMS, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Constate la résiliation de plein droit du bail du 30 novembre 2001, renouvelé le 1er octobre 2015, à la date du 11 juin 2023, par acquisition de la clause résolutoire ;
Dit que la société Optique AMS, ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer les lieux loués, à savoir le local commercial sis à [Adresse 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; à défaut, autorise la société civile immobilière T.H.B. à faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
Fixe l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer majoré de 10 % et augmenté des remboursements de charges et de toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 12 juin 2023 et jusqu'à la restitution des lieux et la remise des clés, sous déduction des loyers qui auront pu être versés après l’assignation du 27 septembre 2023 ;
Condamne la société Optique AMS à payer à la société civile immobilière T.H.B.:
La somme de 17.282,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 ;
La somme de 518,47 € au titre de la clause pénale ;
Déboute la société civile immobilière T.H.B. du surplus de ses demandes ;
Condamne la société Optique AMS à payer à la société civile T.H.B. la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Optique AMS aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé le 27 mai 2024, et signé par le Président et le Greffier,
Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY
