DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
27 Mai 2024
N° RG 23/00864 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M6RO
Code NAC : 50G
SCI Cocteau
C/
Commune de [Localité 17]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 27 mai 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Monsieur BARUCQ, magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 25 Mars 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT.
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DEMANDERESSE
SCI Cocteau, immatriculée au RCS sous le numéro 404 453 607 dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Erwann MFOUMOUANGANA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Pierre BACLET, avocat plaidant au barreau de Beauvais
DÉFENDERESSE
Commune de [Localité 17], dont le siège social est [Adresse 18], représentée par son maire en exercice
représentée par Me Béatrice VESVRES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat plaidant au barreau de Paris
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI COCTEAU a mis en place un important projet de construction situé sur un ensemble de parcelles situées à SARCELLES (95), dont certaines appartiennent à la Commune. L’administration des Domaines, saisie par la Commune, a rendu un avis le 10 octobre 2018, retenant une valeur vénale 40 euros le m².
Aussi, par courrier en date du 17 avril 2019, la Commune de SARCELLES a offert à la SCI COCTEAU la vente d’une « portion de chemin rural du Frécul pour une superficie de 284 m² environ, ainsi que les parcelles cadastrées BE[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 1], [Cadastre 10], [Cadastre 11] pour une superficie de 3186 m² environ » au prix de 40 euros le m².
Par courrier en date du 19 juin 2019, la SCI COCTEAU a confirmé son accord pour l’acquisition au prix proposé par la mairie.
Par délibération du 25 septembre 2019, le Conseil municipal de SARCELLES a approuvé la vente des parcelles au bénéfice de la SCI COCTEAU, pour une surface de 3186 m² au prix total de 138.800 euros (40 euros la m²), et a autorisé le Maire ou son représentant à signer l’acte de vente.
La SCI COCTEAU a constitué le dossier avec Maître [U], Notaire à EZANVILLE ; la Commune de [Localité 17] était assistée de Maître [D], Notaire à [Localité 17], et un projet d’acte de vente a été approuvé.
La vente n’a cependant pas été réitérée.
Par courrier recommandé en date du 7 juin 2022, le conseil de la SCI COCTEAU a mis en demeure la Commune de SARCELLES d’avoir à régulariser la vente en proposant plusieurs dates de rendez-vous possibles, puis a fait délivrer à la Commune de SARCELLES une sommation de comparaître devant Notaire.
Le Notaire a dressé un procès-verbal de difficulté le 17 juin 2022.
Par acte extrajudiciaire en date du 6 février 2023, la SCI COCTEAU a fait assigner la Commune de SARCELLES devant le Tribunal judiciaire de PONTOISE, afin de voir constater que la vente est parfaite et le transfert de propriété fixé à la date du 19 juin 2019, ainsi que de voir ordonner à la Commune de SARCELLES de réitérer la vente par acte authentique.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 septembre 2023, la SCI COCTEAU sollicite du Tribunal, sur le fondement des articles 1583 et 1196 du Code civil, de voir :
Constater la perfection de la vente par la Commune de SARCELLES à la SCI COCTEAU des parcelles cadastrées à SARCELLES section BE n° [Cadastre 14], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées avenue de Chantereine pour le prix de 138.800 euros ;Constater que le transfert de propriété s’est opéré à la date de l’acceptation de l’offre le 19 juin 2019 ;Ordonner à la Commune de [Localité 17] de réitérer la vente par acte authentique en l’étude de Maître [U], Notaire à [Localité 15], dans le mois de signification du jugement à intervenir ;Dire qu’à défaut de régulariser l’acte dans ce délai, le jugement vaudra acte de vente et sera publié au Service de Publicité Foncière de [Localité 16] ;Donner acte à la SCI COCTEAU de ce qu’elle entend solliciter du Tribunal administratif la réparation de ses préjudices ;Déclarer la Commune de [Localité 17] mal fondée en l’ensemble de ses demandes et allégations, l’en débouter purement et simplement ;Condamner la Commune de [Localité 17] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la Commune de [Localité 17] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de difficultés du 17 juin 2022 et le coût de la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière, et seront recouvrés par Maître Erwann MFOUMOUANGANA, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. La SCI COCTEAU fait notamment valoir que la vente est parfaite, car l’offre de prix et son acceptation étaient claires et sans réserve ; à défaut de dispositions contraires, le transfert de propriété s’est opéré à cette date ; l’échange des consentements portait de manière précise tant sur la chose que sur le prix. En outre, la Commune de [Localité 17] a délivré un permis de construire, portant notamment sur ces parcelles, et ce permis n’a fait l’objet d’aucun recours ni retrait.
Elle fait valoir que le refus de la Commune de [Localité 17] de régulariser l’acte authentique de vente depuis plusieurs années lui cause un important préjudice.
En réponse aux arguments de la commune, la demanderesse expose que :
La parcelle cédée par la Mairie était parfaitement identifiable aux termes de la délibération du Conseil municipal ;L’allégation selon laquelle le maire n’aurait pas été autorisé à signer la cession de la parcelle BE[Cadastre 14] n’a été formulée, de mauvaise foi, que le 2 novembre 2022, alors que ce motif n’avait pas été soulevé devant le notaire le 17 juin 2022 lors de la rédaction du procès-verbal de difficultés en présence du directeur du service de l’aménagement de la commune ;Il n’existe pas d’erreur sur le prix de la vente et à tout le moins, la différence entre 138.160 euros et 138.800 euros correspond à une erreur matérielle insusceptible d’affecter la perfection de la vente ; la différence entre ces prix correspond à la différence de 16 m² entre l’estimation de la surface de la portion du Chemin rural du Frecul pour 284 m² « environ », et la surface mesurée par le géomètre expert lors de l’attribution d’un numéro cadastral à cette parcelle, établie à 268 m² ; de plus, la SCI COCTEAU a sollicité dès l’assignation la perfection de la vente pour un prix de 138.7800 euros, et correspondait à celui mentionné sur la délibération du Conseil municipal de SARCELLES du 25 septembre 2019.L’avis de validité des Domaines n’est pas soumis à une durée de validité de un an et en tout état de cause l’accord sur la vente est intervenu par un échange de correspondances des 17 avril et 19 juin 2019, et la délibération du Conseil municipal approuvant cette vente est en date du 25 septembre 2019 ; la vente est ainsi intervenue dans le délai de un an de l’avis des Domaines.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2023, la Commune de SARCELLES sollicite du Tribunal, sur le fondement des articles 1113, 1583 et 555 du Code civil, de voir :
Débouter la SCI COCTEAU de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel :Ordonner la démolition des ouvrages construits sur la propriété de la commune de [Localité 17] ;Ordonner à la SCI COCTEAU de libérer la propriété de la commune de SARCELLES de l’ensemble des biens meubles lui appartenant et des ouvrages illégalement maintenus et de remettre en état les lieux, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai ;Autoriser la Commune de SARCELLES, à défaut d’exécution volontaire de la part de la SCI COCTEAU, à faire procéder à l’enlèvement de tous les biens meubles et de tous les ouvrages illégalement maintenus sur sa propriété ;Condamner la SCI COCTEAU à assumer le coût des opérations et dire que la Commune de SARCELLES pourra recouvrer les frais dont elle aura fait l’avance ;Condamner la SCI COCTEAU à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, la Commune de [Localité 17] fait valoir que :
Le maire était uniquement autorisé à signer pour une vente pour les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et la partie correspondant au « chemin rural dit du Frécul » n’était ni déterminée, ni déterminable ; aussi, la délibération d’identifiait pas clairement la portion du chemin du Frécul concernée par la transaction, et le maire n’était donc pas autorisé à signer le projet d’acte de vente soumis par la SCI COCTEAU car la parcelle BE n°[Cadastre 14] n’était pas clairement identifiée.Le projet d’acte de vente portait également sur une parcelle BE n° [Cadastre 14] créee à la suite de l’établissement d’un document d’arpentage en date du 8 juillet 2020, donc postérieurement à la délibération du 25 septembre 2019 ;Le maire n’était donc pas autorisé à signer une vente portant sur des parcelles différentes de celles mentionnées dans la délibération du 25 septembre 2019 ; de plus la SCI COCTEAU a entamé des travaux sur les parcelles, alors que la vente n’est pas intervenue, ce qui constitue un trouble à l’ordre public, et une violation grave de son droit de propriété ;Une des caractéristiques essentielles de la vente, à savoir son prix, était erroné, car le projet d’acte de vente mentionnait un prix de 138.160 euros, alors que la délibération mentionnait un prix de 138.800 euros.Enfin, la SCI COCTEAU a commencé ses travaux, lesquels ont été mis en œuvre en violation du droit de propriété de la commune, ce qui justifie la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner la libération des lieux, sous astreinte financière.
Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 1er février 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 25 mars 2024, et le conseil des demandeurs a été avisé que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 27 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la perfection de la vente
L’article 1113 du Code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.
L’article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Aux termes de l’article 1196 du même code, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi.
En l’espèce, il résulte de la procédure que, par courrier en date du 17 avril 2019, la Commune de SARCELLES a proposé à la SCI COCTEAU la vente d’une « portion de chemin rural du Frécul pour une superficie de 284 m² environ, ainsi que les parcelles cadastrées BE230, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] pour une superficie de 3186 m² environ » au prix de 40 euros le m². Par courrier en date du 19 juin 2019, la SCI COCTEAU a indiqué son accord, pour : « le Chemin rural du Frécul pour une superficie de 284 m² environ, ainsi que les parcelles cadastrées BE230, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] pour une superficie de 3186 m² environ » au prix de 40 euros le m².
Il convient de souligner d’ores et déjà, qu’au 19 juin 2019, jour de l’acceptation de la vente et de la rencontre des volontés des parties, il existait un accord sur la chose, à savoir, une portion de chemin rural du Frécul pour une superficie de 284 m² environ, ainsi que les parcelles cadastrées BE230, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] pour une superficie de 3186 m² environ, ainsi qu’un accord sur le prix de 40 euros le m². Aussi, le fait que, postérieurement, la portion du chemin du Frécul ait été cadastrée BE n° [Cadastre 14] et que cette parcelle n’ait donc pas été désignée précisément n’est nullement un argument de nature à retenir que le Maire n’était pas autorisé à signer la cession, dès lors que cette désignation cadastrale n’existait pas encore.
Il convient par ailleurs de souligner qu’aux termes de la délibération du Conseil municipal du 25 septembre 2019, il était approuvé la vente au profit de la SCI COCTEAU, notamment de la portion du chemin rural dit du Frécul pour une superficie de 284 m² ; la délibération était annexée d’un extrait de plan cadastral sur lequel figurait en grisé, la portion du chemin rural concernée par la vente ; la parcelle était parfaitement déterminable.
De plus, il était également annexé à cette délibération du Conseil municipal l’avis du Domaine, en date du 10 octobre 2018, ayant désigné la portion du chemin rural, indiquant : « l’emprise à céder est à prélever sur le chemin rural n° 83, dénommé chemin du Frécul ; cette partie provient du domaine non cadastré et elle est contigüe aux parcelles cadastrées BE [Cadastre 12] et BE [Cadastre 13] ». Cette portion était en conséquence déterminée.
Par ailleurs, il existe une différence de prix entre le prix convenu et le prix final, tenant aux termes rédigés dans l’offre et l’acceptation ; il avait en effet été mentionné que la surface était de 284 m² ; elle s’est avérée mesurer 268 m² ; cependant, le prix convenu, était certain et n’a pas évolué, et était fixé à la somme de 40 euros au m².
Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’au jour de la proposition de l’offre, puis de son acceptation, le 19 juin 2019, le contrat de vente se trouvait donc formé ; il existait alors un accord sur la chose et le prix, le terrain cédé par la Commune de [Localité 17] était parfaitement déterminé et déterminable.
Il y a lieu de dire en conséquence que la vente se trouve parfaite entre les parties, et de faire droit à la demande en ce sens formée par la SCI COCTEAU. La vente était parfaite au 19 juin 2019.
Il y aura donc lieu d’ordonner au défendeur d’avoir à réitérer la vente par acte authentique en l’étude notariale de Maître [U], Notaire à [Localité 15], et ce dans un délai de un mois passé la signification de la présente décision.
A défaut, le jugement vaudra acte de vente et sera publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 16].
Compte tenu de la vente parfaite au 19 juin 2019, la demande reconventionnelle formée par la Commune de [Localité 17] est sans objet, et cette dernière sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les mesures de fin de jugement
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la Commune de [Localité 17] succombe à l’instance ; elle sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le coût du procès-verbal de difficultés du 17 juin 2022 et le coût de la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, la Commune de SARCELLES succombant, elle sera condamnée à verser à la SCI COCTEAU la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Sur l’exécution provisoire
Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de exécutoires de droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition.
PAR CES MOTIFS
DIT que la vente, par la Commune de SARCELLES au profit de la SCI COCTEAU, portant sur les parcelles désormais cadastrées à SARCELLES section BE n° [Cadastre 14], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], 247, [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], et [Cadastre 11], situées avenue de Chantereine au prix de 138.800 euros est parfaite,
ORDONNE en conséquence à la Commune de [Localité 17] d’avoir à réitérer la vente par acte authentique en l’étude de Maître [U], Notaire à [Localité 15], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de régularisation de l’acte de vente dans ce délai, après versement du prix de vente par la SCI COCTEAU entre les mains du notaire, le jugement vaudra acte de vente et sera publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 16]
CONDAMNE la Commune de [Localité 17] à verser à la SCI COCTEAU la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
CONDAMNE la Commune de [Localité 17] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de difficultés du 17 juin 2022 et le coût de la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière le cas échéant,
AUTORISE Maître Erwann MFOUMOUANGANA, Avocat, à les recouvrer directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Ainsi jugé le 27 mai 2024, et signé par le président et le greffier.
Le greffierLe président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY
