DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
27 Mai 2024
N° RG 21/02428 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MARZ
Code NAC : 30B
SARL COURT N°1
C/
[K] [Y] [T]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 27 mai 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 25 Mars 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ
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DEMANDERESSE
SARL COURT N°1, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 444 055 867 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDERESSE
Madame [K] [Y] [T], née le 19 Mai 1945 à [Localité 2] (60), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Christophe LEROUX, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Maurice CASTEL-MC LEGAL, avocat plaidant au barreau de Paris
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous signature privée du 15 juin 2009, Madame [K] [T] a consenti à la SNC COURT N°1 un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], à savoir : dans le corps de bâtiment en façade sur la place, une boutique, une arrière-boutique et un bureau, et dans le corps de bâtiment se trouvant dans la cour à droite : cuisine, deux pièces à usage de réserve, deux WC et un réduit avec évier et espace de rangement pour accessoires de ménage. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 juin 2009, moyennant un loyer annuel de 25.000 € indexé payable mensuellement et d'avance, ainsi qu’une provision mensuelle pour charges de 180 €. Un dépôt de garantie de 6.250 €, correspondant à 3 mois de loyer, a été versé. Les lieux loués sont destinés à l'usage exclusif d'activité de vente de matériel et d’équipements sportifs, articles de sport textile chaussures chapellerie, services.
A compter du 15 juin 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Par acte extrajudiciaire du 7 avril 2021, Madame [T] a fait délivrer à la société COURT N°1 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 10.674,47 € en principal correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2021.
Par exploit du 7 mai 2021, la société COURT N°1 a assigné Madame [T] en opposition à commandement devant le tribunal judiciaire de PONTOISE.
Par jugement du 22 mai 2023, ce tribunal a :
Débouté Madame [K] [T] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de constatation de la résiliation de plein droit du bail du 15 juin 2009 ;Prononcé la résiliation de ce bail aux torts de la société COURT N°1 à la date du présent jugement ;Dit que la SARL COURT N°1, ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer les lieux loués [Adresse 1] dans le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, et qu'à défaut, Madame [T] sera autorisée à procéder à leur expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier ;Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamné la société COURT N°1 à payer à Madame [K] [T] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, augmenté des sommes exigibles au titre du bail, à compter du présent jugement, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés ;Condamné Madame [K] [T] à remettre à la société COURT N°1 l’ensemble des quittances des règlements effectués par cette dernière depuis le 7 mai 2016, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ;Débouté la société COURT N°1 de sa demande de condamnation sous astreinte concernant la porte de secours, de sa demande de séquestration des loyers, de sa demande de condamnation sous astreinte concernant les odeurs de tabac, de sa demande de faire défense à Madame [T] de pénétrer dans le magasin, et de sa demande de dommages et intérêts ;Avant dire droit sur les demandes réciproques en paiement et en remboursement de loyers et charges, et sur la demande de délais :
Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 9 mars 2023 et la réouverture des débats ;Invité Madame [K] [T] à communiquer l’ensemble des appels de loyers et de charges adressés à la société COURT N°1 entre la date du premier solde débiteur et le 9 mars 2023, date de la clôture des débats, et à communiquer les avis de taxes foncières et de taxes sur les ordures ménagères pendant la même période avec leur mode de répartition ;Invité la société COURT N°1 à communiquer l’ensemble des règlements effectués par elle pendant la même période, avec les justificatifs correspondants ; Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 21 septembre 2023 à 9 h 30 pour clôture, et à l’audience de plaidoirie du lundi 16 octobre 2023 à 14 heures ;Sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles ;Réservé les dépens.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, la société COURT N°1 demande au tribunal de :
Condamner Madame [T] à lui rembourser la somme de 23.120,77 €, subsidiairement la somme de 10.711,76 €,La condamner à lui payer la somme de 12.174,37 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral, A titre infiniment subsidiaire :Lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil à hauteur de 500 € par mois pour toute somme qui pourrait être mise à sa charge.En tout état de cause :Débouter Madame [T] de ses demandes reconventionnelles visant à obtenir la résiliation du bail pour faute,La condamner à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle fait valoir que la bailleresse ne lui a jamais adressé les avis d’échéance si ce n’est dans le cadre de la procédure, de sorte qu’il peut y avoir une différence entre les loyers versés et les loyers appelés, les documents communiqués étant difficiles à exploiter, d’autant que les règlements sont imputés un ou deux mois après leur encaissement, et que certains de ses règlements ont été omis. Selon ses propres calculs, la différence entre les loyers appelés et les loyers versés serait de 296,54 €.
S’agissant des régularisations de charges, taxes foncières et taxe sur les ordures ménagères, elle fait valoir que les documents communiqués sont illisibles ou incompréhensibles, la bailleresse appliquant des coefficients inexpliqués ou injustifiés. Il en va de même pour les consommations d’eau. Elle en déduit qu’une somme de 19.098,15 € doit lui être créditée. A titre subsidiaire, dans le cadre d’une éventuelle prescription quinquennale, elle évalue à 10.711,76 € le trop-perçu. Elle sollicite également la somme de 12.174,37 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement à raison de versements de 500 € par mois.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 232 mars 2024, Madame [K] [T] demande au tribunal de :
Débouter la société COURT N° 1 de ses demandes,La condamner à lui payer la somme de 15.564 €, échéance de mars comprise, en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,La condamner à lui payer à titre d’indemnité d’occupation le montant des loyers courants soit 2.455,44 € par mois à compter du 1er avril 2023 jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés,Juger qu’en cas de défaillance de la société COURT N° 1, les associés présents au sein de la société en nom collectif à la date du 7 avril 2021 demeureront responsables in solidum du passif de la société,La condamner à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Constater que l’exécution provisoire est de droit.
Elle indique qu’elle verse aux débats les éléments demandés, dont il résulte un solde débiteur de loyers 14.544,64 € en août 2023. Elle indique également qu’elle communique les pièces justifiant la facturation des charges locatives. Elle fait valoir que les charges réclamées correspondent au prorata des surfaces occupées en l’absence de règlement de copropriété, l’immeuble lui appartenant en totalité avec sa famille. Elle rappelle que le preneur doit rapporter la preuve qu’il s’est libéré de son obligation de payer les loyers, et conteste les critiques de la locataire adressées à ses comptes.
S’agissant des charges locatives, elle fait valoir que l’immeuble dont elle est propriétaire comporte 4 appartements et un commerce en rez-de-chaussée, et que la partie commerciale est plus imposée que la partie habitation, et rappelle que la proportion d’un tiers à la charge de la locataire est contractuelle. S’agissant de la facturation d’eau, elle soutient qu’il appartenait à la société COURT N° 1 de demander la pose d’un compteur individuel.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2024.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions du 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler que dans son jugement du 22 mai 2023, le tribunal a d’ores et déjà tranché l’essentiel des questions en litige, et que la réouverture des débats avait un objet extrêmement précis, afin de pouvoir effectuer le compte entre les parties : à la charge de Madame [T], communiquer l’ensemble des appels de loyers et de charges adressés à la société COURT N° 1 entre la date du premier solde débiteur et le 9 mars 2023, et à communiquer les avis de taxes foncières et de taxesur les ordures ménagères pendant la même période avec leur mode de répartition ; à la charge de la société COURT N° 1, communiquer l’ensemble des règlements effectués par elle pendant la même période avec les justificatifs correspondants.
Il en découle d’une part que les appels de loyers et de charges postérieurs au 9 mars 2023 sont en dehors des débats. D’autre part, s’agissant des charges proprement dites, le tribunal a d’ores et déjà jugé que Madame [T] devrait rembourser à la société COURT N° 1 les provisions versées du 16 mai 2016 jusqu’à la fin de l’exercice 2021, seule la reddition des comptes de l’exercice 2022 pouvant encore être effectuée. S’agissant des taxes foncières et assimilées, le tribunal a réclamé la production des avis pour la seule raison qu’ils figuraient sur le bordereau de communication de pièces sous le n° 21, mais qu’ils faisaient défaut dans le dossier de plaidoirie de la bailleresse.
Enfin, compte tenu de l’objet limité de la réouverture des débats, les demandes nouvelles qui n’ont pas été formulées avant le jugement du 22 mai 2023 seront déclarées irrecevables.
Sur la dette locative
Le bail du 15 juin 2009 prévoit un loyer annuel de 25.000 € payable mensuellement et d’avance, indexé sur l’ILC, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2008, soit 103,01. La bailleresse se dispense de communiquer le calcul des indexations annuelles. Pour autant, les augmentations de loyer ne semblent pas être contestées par la locataire.
Madame [T] affirme dans ses dernières écritures que le premier impayé remonterait au 15 septembre 2011. Toutefois, il ressort de l’ensemble des documents que le compte est pratiquement à 0 le 1er août 2019. En effet le 30 juin 2019, le compte présente un solde débiteur de 722,07 €, qui est immédiatement comblé, à 7 centimes d’euro près, le lendemain, par un virement de 722 € du 1er juillet 2018. Madame [T] a omis de comptabiliser ce virement, qui est dûment justifié par la société COURT N° 1 par la production de son relevé bancaire de juillet 2019. Les autres versements du mois de juillet 2019 sont bien comptabilisés. Il convient donc de reconstituer les comptes à partir du 1er août 2019.
Entre le 1er août 2019 et le 31 décembre 2019 :
Sommes appelées : 13.710,44 €Versements comptabilisés par la bailleresse : 13.069,75 €. Les relevés bancaires de la locataire ne montrent pas d’autres versements.Différence : 640,69 € en faveur de la bailleresse.
Entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 :
Sommes appelées : 30.821,62 €Versements comptabilisés par la bailleresse : 24.680,28 €. Là encore, tous les versements justifiés par les relevés bancaires ont été pris en compte.Différence : 6.141,34 € en faveur de la bailleresse.
Entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 :
Sommes appelées : 30.903,59 €Versements comptabilisés par la bailleresse : 27.415,94 €. Toutefois, un virement de 2.450 € du 6 décembre 2021, dûment justifié par les relevés bancaires de la locataire, n’a pas été pris en compte. Les versements sont donc de 29.865,94 €.Différence : 1.037,65 € en faveur de la bailleresse.
Entre le 1er janvier 2022 et le 9 mars 2023 :
Sommes appelées : 38.379,95 €Versements comptabilisés par la bailleresse : 37389,63 €. Les relevés bancaires de la locataire ne montrent pas d’autres versements.Différence : 990,32 € en faveur de la bailleresse.
Il en résulte une insuffisance de 8.810 € par rapport aux sommes appelées sur l’ensemble de la période.
Sur les charges et taxes
Le bail prévoit que le preneur paiera au bailleur une provision mensuelle de 180 € correspondant aux charges de fonctionnement de l’immeuble et au remboursement du tiers des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères.
Il est prévu que le bailleur arrêtera les comptes définitifs à la fin de chaque année. Si en fin d’année les provisions sont inférieures aux charges réelles, le preneur s’engage à rembourser la différence au bailleur, si elles s’avèrent supérieures, la différence s’imputera sur les provisions de l’année civile en cours.
Le tribunal a d’ores et déjà constaté dans son jugement du 22 mai 2023 que Madame [T] n’a jamais adressé à sa locataire les régularisations de charges annuelles dans les conditions prévues au bail, et que de ce fait les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges, devenus sans cause, devaient être remboursés à compter du 7 mai 2016 jusqu’à la fin de l’exercice 2021, la reddition des comptes de l’exercice 2022 pouvant encore être effectuée.
Les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer si la provision pour charges a évolué dans le temps, à défaut de production d’appels de loyers détaillés. Il y a lieu dès lors de considérer qu’elle est demeurée à 180 € par mois. Madame [T] devra donc rembourser à la société COURT N° 1 67 mois de provisions pour charges, soit 180 x 67 = 12.060 €.
Sur le compte entre les parties
A la charge de la société COURT N° 1 : 8.810 €.
A la charge de Madame [T] : 12.060 €, soit une différence de 3.250 € à la charge de cette dernière.
La demande de délais est dès lors sans objet.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu des créances réciproques, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure seront donc rejetées.
Pour les mêmes raisons, il sera fait masse des dépens, qui seront partagés par moitié entre les deux parties.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les demandes nouvelles étrangères à l’objet de la réouverture des débats ;
Condamne Madame [K] [T] à payer à la société COURT N° 1 la somme de 3.250 € ;
Déboutes les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit sans objet la demande de délais ;
Fait masse des dépens, et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les deux parties ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé le 27 mai 2024, et signé par le président et le greffier,
Le greffier, Le président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
