DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
23 Mai 2024
N° RG 21/05551 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MH56
Code NAC : 50G
[A] [Y] [V] épouse [C]
[R] [C]
C/
[W] [Z]
[L] [B]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu publiquement le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 18 Mars 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT
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DEMANDEURS
Madame [A] [Y] [V] épouse [C], née le 28 Août 1962 à [Localité 8] (BRESIL), demeurant [Adresse 3]
Monsieur [R] [C], né le 15 Avril 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Sonia OULAD BENSAID, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDEURS
Madame [W] [Z] épouse [B], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [L] [B], né le 21 Mai 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Stéphanie BERGER-BECHE, avocat plaidant au barreau de Lyon
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EXPOSE DU LITIGE
Au terme d’une promesse unilatérale de vente en date du 4 mars 2020 reçue par Maître [T] [U], Notaire à [Localité 4] (60), Monsieur [R] [C] et Madame [A] [Y] [V] épouse [C] ont consenti à la vente de leur bien immobilier, résidence secondaire, sise [Adresse 1] à [Localité 7] (95), au bénéfice de Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] épouse [B], moyennant une somme de 520.000 euros.
La promesse de vente a été initialement consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2020, sans conditions suspensives particulières.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation était fixé à la somme de 52.000 euros et la somme de 10.400 euros a été versée au notaire.
Deux avenants de prorogation ont été régularisés par les parties : une prorogation de 3 mois par avenant en date du 23 septembre 2020 et une seconde prorogation d’un mois, jusqu’à la fin du mois de janvier 2021.
Par courrier en date du 7 janvier 2021, les époux [B] ont informé leurs vendeurs qu’en dépit de tous leurs efforts, ils n’avaient pas pu vendre leur bien immobilier, permettant leur propre acquisition, objet de la promesse de vente signée avec les époux [C], et qu’ils étaient contraints de se rétracter de leur projet d’achat ; ils proposaient aux époux [C] de conserver la somme séquestre de 10.400 euros à titre de compensation.
Par courrier en date du 12 février 2021, les vendeurs ont, par l’intermédiaire de leur protection juridique, la Société COVEA PROTECTION JURIDIQUE, mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de payer l’indemnité d’immobilisation prévue, soit une somme de 52.000 euros.
Aucun accord amiable n’a pu intervenir, et par acte d’huissier en date du 2 novembre 2021, les époux [C] ont fait assigner les époux [B] devant le Tribunal judiciaire de PONTOISE, afin de solliciter la condamnation de ces derniers au versement de l’indemnité d’occupation.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2023, Monsieur [R] [C] et Madame [A] [Y] [V] épouse [C] sollicitent du Tribunal de voir sur le fondement des articles 1104 du Code civil :
Juger que la promesse de vente en date du 4 mars 2020 n’a pu être réitérée en raison du dédit des bénéficiaires,Juger que l’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 52.000 euros dans la promesse de vente, puis rappelée aux termes de l’avenant du 23 septembre 2020, Juger que Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] reconnaissent devoir une indemnité d’immobilisation,Juger que les bénéficiaires ont usé de mauvaise foi afin de les contraindre à diminuer le montant de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse de vente ;Par conséquent :Débouter Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] de toutes leurs demandes, Condamner in solidum Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] à leur verser la somme de 52.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation prévue dans la promesse de vente ; Condamner in solidum Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Juger que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2023, Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] épouse [B] sollicitent du Tribunal de voir sur le fondement des articles 1103 et suivants du Code civil :
Débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes, Condamner les époux [C] à leur restituer la somme de 10.400 euros séquestrée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 8 jours après signification de la décision à intervenir,Ordonner en conséquence au notaire séquestre de se libérer sans délai du montant du séquestre entre les mains des époux [B], lequel séquestre sera assorti d’un intérêt au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande remboursement (article L 341-35 du code de la consommation), soit à compter du 30 avril 2021,Condamner les époux [C] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens distraits au profit de Maître CATRY.
Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 29 février 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 18 mars 2024, et le conseil des demandeurs a été avisé que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
En l’espèce, il ressort de la promesse de vente signée le 4 mars 2020 que le montant de l’indemnité d’immobilisation était fixé à la somme de 52.000 euros. « En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».
La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2020.
Au terme des conditions suspensives particulières, était mentionnée l’absence de prêt : le bénéficiaire déclarait qu’il n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels.
Par un avenant en date du 16 septembre 2020, le délai pour la promesse de vente était reporté au 30 décembre 2020. Les autres conditions figurant dans l’acte n’étaient pas modifiées.
Il n’est pas contesté que la signature de la vente n’a pas eu lieu, du fait des acquéreurs, qui ont indiqué le 7 janvier 2021 renoncer à leur acquisition, n’ayant pas réussi à vendre leur propre bien immobilier. Les acquéreurs excipent qu’ils n’ont pas réussi à vendre leur bien immobilier, en raison de la crise sanitaire, et qu’ils n’ont de ce fait pas pu obtenir les fonds nécessaires à leur acquisition auprès des époux [C].
S’il n’est pas contesté que les époux [B] entendaient financer leur bien immobilier par la vente de leur appartement et que leur offre d’achat en date du 9 février 2020 était sur ce point explicite : « nous ne solliciterons pas de crédit immobilier ; nous allons vendre notre appartement parisien », il convient cependant de relever que cet argument n’a pas été constitutif d’une condition suspensive prévue dans la promesse de vente, et que dès lors, les époux [B] ne peuvent s’en prévaloir pour échapper à leurs obligations contractuelles.
D’autre part, il n’est pas contesté que la signature de la promesse de vente a eu lieu peu avant le premier confinement et que les acquéreurs se sont trouvés dans une situation inédite, compliquant la vente de leur propre appartement ; cependant, ils ne justifient pas pour autant que l’absence de vente soit uniquement imputable à la crise sanitaire ; en effet, ils allèguent une centaine de visite et quatre offres qui ont ensuite fait l’objet de rétractation, sans justifier , à l’exception d’une seule, que ces rétractations soient uniquement justifiées par la crise sanitaire, et ce d’autant moins que les promettants avaient accepté de reporter le délai de la promesse au mois de janvier 2021, tenant précisément compte des difficultés liées au contexte pandémique de l’année 2020. La force majeure ne trouve pas à s’appliquer en l’état ; en effet, il n’est pas établi que seule la pandémie a empêché les acquéreurs de vendre leur propre bien, les empêchant de signer leur propre acquisition, étant encore rappelé que la vente de leur appartement parisien n’était pas constitutive d’une condition suspensive particulière.
Enfin, les bénéficiaires invoquent que les promettants ont manqué à une obligation administrative ou légale, car les travaux réalisés par leur propre vendeur, en 2013, auraient été réalisés sans autorisation administrative, et qu’ils n’ont pas profité du temps de la promesse pour faire régulariser ces travaux exécutés sans autorisation administrative. Or, il convient de relever d’une part que ces allégations ne sont nullement étayées par des éléments probants, de sorte qu’elles ne constituent que des allégations ; d’autre part, les bénéficiaires de la promesse ne justifient nullement avoir fait une demande à ce titre, ni avant ni au cours de la promesse ; ils sont dès lors mal fondés à s’en prévaloir.
Il est constant que l’indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Les bénéficiaires, dont la bonne foi est cependant caractérisée, échouent à justifier de raisons leur permettant d’échapper à leurs obligations contractuelles résultant de la promesse de vente.
Il convient cependant de souligner que le bien immobilier, objet de la promesse, était une résidence secondaire et que les promettants ont finalement pu le vendre le 10 juin 2021 pour une somme de 516.000 euros.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de dire que l’indemnité d’immobilisation est due, mais sera modérée à la somme de 20.000 euros.
Sur les mesures de fin de jugement
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] succombent à l’instance ; ils seront condamnés aux entiers dépens.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] succombent ; ils seront condamnés à verser aux demandeurs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Sur l’exécution provisoire
Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de exécutoires de droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] solidairement à verser à Monsieur [R] [C] et Madame [A] [Y] [V] épouse [C] la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] solidairement à verser à Monsieur [R] [C] et Madame [A] [Y] [V] épouse [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] et de Madame [W] [Z] solidairement aux dépens de l’instance.
Ainsi jugé le 23 mai 2024, et signé par le président et le greffier.
Le greffierLe président
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY
