DU 17 Mai 2024Minute numéro :
N° RG 24/00256 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NS6A
SCIC H.L.M AB HABITAT venant aux droits de l’OPI HLM [Localité 9] [Localité 10] dénommée AB HABITAT
C/
URSSAF ILE DE FRANCE
Société GENERALE
Société LAVAZZA FRANCE
S.A.S. PETITE FAIM
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Isabelle PAYET
LES PARTIES :
DEMANDEUR
SCIC H.L.M AB HABITAT venant aux droits de l’OPI HLM [Localité 9] [Localité 10] dénommée AB HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10]
représentée par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154
DÉFENDEUR(S)
URSSAF ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7]
non représentée
La SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 6]
non représentée
Société LAVAZZA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 8]
non représentée
S.A.S. PETITE FAIM, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 9]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du 26 avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 17 mai 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 9 juillet 2014, l’Office Publique de l’Habitat d’[Localité 9]-[Localité 10] a consenti un bail commercial à la société MEVLANA portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] - [Adresse 12] à [Localité 9] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel en principal de 10 110 euros.
Le 1er décembre 2023, la société HLM AB HABITAT, venant aux droits de l’Office Publique de l’Habitat d’[Localité 9]-[Localité 10], a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société PETIT FAIM, portant sur la somme totale de 10 683,43 euros.
Par actes séparés de commissaire de justice en date des 9 février 2024, 12 février 2024, 23 février 2024 et 27 février 2024, la société HLM AB HABITAT a fait assigner en référé l’URSSAF, la SOCIETE GENERALE, la société LAVAZZA FRANCE et la société PETIT FAIM, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,Ordonner la résiliation du bail commercial,Ordonner l'expulsion de la société PETITE FAIM des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique, dans les 10 jours de la signification de la décision à intervenir,Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux,Condamner la société PETITE FAIM au paiement de ladite indemnité,Condamner la société PETITE FAIM au paiement, par provision, de la somme de 19 557,81 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024 à parfaire au jour de l'audience,Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer soit au 1er décembre 2022 et, pour le surplus à compter du prononcé de la décision,Condamner la société PETITE FAIM au paiement, par provision, de la somme de 1 955,78 euros au titre de la clause pénale, à parfaire au jour de l'audience,Ordonner l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société HLM AB HABITAT,Ordonner la séquestration des marchandises et mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dus,Condamner la société PETITE FAIM à payer à la société HLM AB HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer régularisé par l'Etude HEROUARD-BAQUE, commissaire de justice associés à [Localité 11], le 1er décembre 2022.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, à savoir l’URSSAF, la SOCIETE GENERALE et la société LAVAZZA FRANCE.
L’affaire a été retenue à l’audience du 26 avril 2024 à laquelle l’URSSAF, la SOCIETE GENERALE, la société LAVAZZA France, citées par remise de l’acte à personne morale, et la société PETIT FAIM, citée par remise de l’acte à l’étude, n’étaient pas représentées.
La société HLM AB HABITAT maintient ses demandes aux termes de son assignation et produit un décompte actualisé de la dette locative, dont il ne pourra pas être tenu compte, n’ayant pas été porté à la connaissance des défendeurs.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 17 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail conclu entre les parties le 9 juillet 2014 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er décembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 1er décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 2 janvier 2024.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande au titre de la garantie relative aux meubles n’est ni fondée ni motivée. Il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 19 557,81 euros comme il résulte du décompte arrêté au 31 janvier 2024 versé aux débats.
Il y a donc lieu de condamner la société PETIT FAIM à payer à la société HLM AB HABITAT la somme provisionnelle de 19 557,81 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 31 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 683,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Il convient de condamner la société PETIT FAIM à payer à la société HLM AB HABITAT à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 31 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.
La demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la société PETIT FAIM sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1 955,78 euros à la société HLM AB HABITAT à ce titre.
Sur le dépôt de garantie
Le bail commercial conclu le 9 juillet 2014 prévoit que en cas de résiliation judiciaire, le dépôt de garantie sera acquis de plein droit au bailleur. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1226 du code civil. Aux termes de l’article 1152 du même code, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.
En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société PETIT FAIM, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Il convient de condamner la société PETIT FAIM, partie succombante, à payer à la société HLM AB HABITAT la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 juillet 2014 et la résiliation de ce bail à la date du 2 janvier 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 2] - [Adresse 12] à [Localité 9] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société PETIT FAIM et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en garantie relative aux meubles ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due la société PETIT FAIM à la société HLM AB HABITAT, à compter du 31 janvier 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société PETIT FAIM au paiement de cette indemnité ;
CONDAMNONS la société PETIT FAIM à payer à la société HLM AB HABITAT la somme provisionnelle de 19 557,81 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 683,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS la société PETIT FAIM à payer à la société HLM AB HABITAT la somme provisionnelle de 1 955,78 euros au titre de la clause pénale ;
ORDONNONS que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;
CONDAMNONS la société PETIT FAIM à payer à la société HLM AB HABITAT la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société PETIT FAIM au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
