DU 17 Mai 2024Minute numéro :
N° RG 24/00212 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTFG
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI),
C/
Monsieur [F] [V]
Madame [R] [M] épouse [V]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Isabelle PAYET :
LES PARTIES :
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), ayant son siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 2]
non représenté
Madame [R] [M] épouse [V], demeurant [Adresse 2]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du 26 avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 17 mai 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société HABITATCONFORT IMMOBILIER (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner en référé Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son action,Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 312,05 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété dues jusqu’à l’appel du 1er octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023,Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi,Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 341 euros à titre de provision à valoir sur les frais exposés,Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et de l’assignation.
L’affaire a été retenue à l’audience du 26 avril 2024 à laquelle Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V], cités par remise de l’acte à personne physique, n’étaient pas représentés.
Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 17 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
En outre, il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.
Sur la demande de provision au titre des charges de copropriétés
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de propriété de la matrice cadastrale établissant que la propriété de Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (lot °106, 170 et 302).
Le syndicat des copropriétaires verse également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds et appels sur budget, et les deux commandements de payer adressés à Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V].
Il résulte du décompte arrêté à la date du 1er octobre 2023, et des appels de charges correspondant versés aux débats, que le montant des charges de copropriété impayées s’élève à la somme de 18 312,05 euros. Le syndicat des copropriétaires produit également une actualisation du montant à la date du 9 avril 2024. Toutefois, cette actualisation n’ayant pas été portée à la connaissance des défendeurs selon les modalités de l’article 68 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’en tenir compte.
Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V], non représentés, n’ont pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que les défendeurs ont réglé les sommes réclamées dans le commandement de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification. Dès lors, leur obligation de régler la somme due au titre des charges impayées n’est pas contestable.
Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer la somme provisionnelle de 18 312,05 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation.
Sur la demande de provision au titre des frais de recouvrement déboursés
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande le décompte arrêté à la date du 5 décembre 2023, duquel il résulte que le montant des frais déboursés par le syndicat des copropriétaires et restant à la charge des copropriétaires est de 341 euros. Il ne pourra être tenu compte de l’actualisation de cette somme au jour de l’audience, en vertu de l’article 68 du code de procédure civile.
Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V], non représentés, n’ont pas fait valoir d’argument en contradiction.
L’obligation des défendeurs de régler la somme due au titre des frais avancés n’est pas contestable.
Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer la somme provisionnelle de 341 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à sa charge.
Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice financier, notamment les frais de gestion non compris dans les dépens, qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V]. Il fait également valoir que l’absence de règlement des charges appelées a paralysé la réalisation de travaux énergétiques.
Cependant, l’évaluation du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires relève de l’appréciation des juges du fond et non du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer et de la signification de l’assignation.
Il convient de condamner solidairement les défendeurs, partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 18 312,05 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées à la date du 1er octobre 2023, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation, soit le 20 février 2024 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 341 euros au titre des frais déboursés restant à leur charge ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [R] [M] épouse [V] au paiement des dépens comprenant le coût des commandements de payer et de la signification de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
