| France, Tribunal judiciaire de Pontoise, Référés, 17 mai 2024, 24/00211

DU 17 Mai 2024Minute numéro :

N° RG 24/00211 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTE6

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI),
C/
Monsieur [Y] [T]
Madame [Z] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE 

LE GREFFIER : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1] et [Adresse 3]

représenté par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marie LAINEE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155, et Me WILLIAM HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0220

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Marie LAINEE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155, et Me WILLIAM HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0220

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Débats tenus à l’audience du 26 avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 17 mai 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner en référé Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son action,Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 545,47 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété dues jusqu’à l’appel du 1er octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation,Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi,Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 201 euros à titre de provision à valoir sur les frais exposés,Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût de l’assignation.
L’affaire a été retenue à l’audience du 26 avril 2024 à laquelle toutes les parties étaient représentées.

Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation et précise que la dette a augmenté et s’élève à la somme de 17 278,59 euros. Il fait valoir qu’il n’a pas été tenu au courant des photographies prises des dégâts des eaux. S’agissant des travaux de rénovation énergétique, il prétend que les copropriétaires ont eu connaissance de la possibilité d’obtenir un prêt auquel ils ne sont pas éligibles en raison de la dette de charges de copropriété. Il s’oppose à la demande de délai au motif que les charges ne sont pas réglées depuis le mois d’avril 2022.

En réponse, au visa de leurs conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] demandent au juge des référés de :
Rejeter la demande de paiement de la somme de 16 545,47 euros au titre des charges de copropriété selon le décompte établi par le syndicat des copropriétaires,Juger l’inaction fautive du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de réparation des fuites d’eaux au sein de la copropriété qui cause un dommage manifeste à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S],Juger que l’accord consistant à recourir à un prêt bancaire afin de financer les travaux de rénovation n’a pas été respecté par le syndicat des copropriétaires,Juger que les frais de procédures au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas dus par Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S],Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 16 545,47 euros au titre des charges de copropriété,Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Accorder à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] les délais de paiement à raison de 200 euros par échéance mensuelle jusqu’à apurement de la dette,Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S],Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] prétendent qu’il existe une contestation sérieuse. Ils font valoir une exception d’inexécution concernant la demande de provisions, en raison de l’absence de travaux de réparation concernant la présence de fuite. Les défendeurs contestent certains frais réclamés, notamment les frais d’avocat. Ils soutiennent qu’il avait été convenu la possibilité d’obtenir un prêt pour la réalisation des travaux de rénovation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 17 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En outre, il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriétés

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de propriété de la matrice cadastrale établissant que la propriété de Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (lot °115 et 158).

Le syndicat des copropriétaires verse également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds et appels sur budget.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 8 avril 2024, et des appels de charges correspondants versés aux débats, que le montant des charges de copropriété impayées s’élève à la somme de 17 278,59 euros.

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] s’opposent à cette demande au visa de l’article 1219 du code civil, au motif que le décompte est erroné, incluant des frais qui ne seraient pas dus au titre des charges de copropriété ni fondés sur un titre exécutoire. Ils prétendent que leur appartement subit des fuites d’eau venant du logement du dessus et que le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu à leurs sollicitations. Ils contestent l’appel des frais relatifs aux travaux de rénovation en ce qu’il avait été convenu qu’ils recourent à un prêt bancaire.

Les photographies produites par Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] ne portent pas de mention de date ni de lieu, de sorte qu’elles ne peuvent suffire à établir le dégât des eaux sur lequel ils fondent leur exception d’inexécution. En outre, Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] contestent le décompte versé par le syndicat des copropriétaires sans relever précisément les sommes qu’ils estiment indues au titre des charges de copropriété, d’autant que ce décompte ne comprend pas les frais de procédure, faisant l’objet d’un décompte distinct. De surcroît, si Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] prétendent que les frais de travaux de rénovation énergétique ne sont pas dus, ils ne démontrent pas qu’ils auraient dû bénéficier d’un prêt à cette fin.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation pour Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] de régler la somme due au titre des charges impayées n’est pas contestable.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer la somme provisionnelle de 17 278,59 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande de provision au titre des frais de recouvrement déboursés

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande le décompte arrêté à la date du 8 avril 2024, duquel il résulte que le montant des frais déboursés par le syndicat des copropriétaires, et restant à la charge des copropriétaires, est de 201 euros.

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S], n’ont pas fait valoir d’argument en contradiction sur ce point.

L’obligation des défendeurs de régler la somme due au titre des frais avancés n’est pas contestable.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer la somme provisionnelle de 201 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à leur charge.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice financier, notamment les frais de gestion non compris dans les dépens, qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S]. Il fait également valoir que l’absence de règlement des charges appelées a paralysé la réalisation de travaux énergétiques.

Cependant, l’évaluation du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires relève de l’appréciation des juges du fond et non du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] fondent leur demande de délais sur leur situation familiale, ayant des enfants à charge, et sur le montant important des sommes dues. Ils prétendent que leurs revenus ont diminué en raison de la crise sanitaire. Ils sollicitent un échéancier par règlement mensuel de 200 euros.

Il convient de souligner que Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] ne produisent aucune pièce permettant de justifier de leur situation financière et familiale. Ils ne démontrent pas non plus leur garantie sérieuse de solvabilité, d’autant que les impayés de charges de copropriété ont débuté au mois d’avril 2022 selon le décompte produit par le syndicat des copropriétaires. En outre, les mensualités de 200 euros ne pourront suffire à rembourser les sommes dues à titre de provision, puisque l’échéancier ne peut être accordé que pour un délai de 24 mois maximum.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S], qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant le coût de la signification de l’assignation.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S], partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] seront déboutés de leur demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 17 278,59 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées à la date du 8 avril 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation, soit le 20 février 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 201 euros au titre des frais déboursés restant à leur charge ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ;

REJETONS la demande de délai de paiement de Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [S] au paiement des dépens comprenant le coût de la signification de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE