TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/08/2024
à : Monsieur [U] [B], Monsieur [D] [N]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Me Nicolas GUERRIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/05171 - N° Portalis 352J-W-B7I-C457U
N° MINUTE :
17/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDEURS
Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 06 septembre 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/05171 - N° Portalis 352J-W-B7I-C457U
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 3 novembre 2023, M. [R] [V] a loué à M. [U] [B] et Mme [D] [N] un appartement de trois pièces et d’une surface de 90 m² situé [Adresse 1] (6ème étage droite) [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 000 euros dont 250 euros de complément de loyer, outre une provision pour charges de 150 euros.
Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, M. [R] [V] a fait assigner M. [U] [B] et Mme [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de PARIS, aux fins de voir, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 546, 547, 1240, 1728 et 1729 du Code civil :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des locataires à leurs obligations ,
- Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,
- Supprimer le délai de deux mois en application de l’article L.412-1 du Code de procédures civiles d’expulsion,
- Statuer sur le sort du mobilier laissé dans les lieux,
- Condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [D] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges fixés au contrat résilié majoré de 20%, jusqu'à la libération des lieux,
- Condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [D] [N] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la délivrance de l’assignation à produire l’intégralité des relevés de location effectués sur la plateforme AIRBNB,
- Condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [D] [N] à payer à M. [R] [V] la somme provisionnelle de 20 000 euros au titre des fruits civils, cette somme étant à parfaire lorsque seront communiqués les relevés AIRBNB,
- Condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [D] [N] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du constat du 26 février 2024.
A l’audience du 7 juin 2024, M. [R] [V] représenté par son conseil, maintient les prétentions figurant dans son acte introductif d'instance. Il explique que les locataires ont fait des travaux importants sans autorisation du propriétaire ainsi qu’en atteste la facture qu’ils lui ont communiqué, qu’ils ont fournies de faux documents lors de la signature du bail et par ailleurs qu’ils sous-louent le logement sur la plateforme AIRBNB.
Régulièrement assignés à l’étude et en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses, M. [U] [B] et Mme [D] [N] ne se sont pas présentés à l’audience ni personnes pour eux.
Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l'article 1224 du même code que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.
En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi s’appliquent aux locations à usage d’habitation qui constitue l’habitation principale du preneur, la résidence principale étant entendue comme étant le logement occupé au moins huit mois par an.
En vertu des dispositions des articles 7 et 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location, de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire et il ne peut ni céder le contrat de location ni sous louer le logement sans l’accord du bailleur. Il en résulte notamment que le preneur ne peut se contenter d’utiliser le logement loué comme un simple pied à terre et le laisser à la disposition de tiers, même proches, et que la non-occupation effective et personnelle des lieux peut justifier la résiliation du bail.
Ces obligations sont reprises à la notice légale d’information jointe au contrat de location signé le 26 octobre par les locataires.
En l'espèce, M. [R] [V] verse aux débats :
- La sommation interpellative réalisée par commissaire de justice en date du 1er juin 2024, qui constate la présence au logement de Mme [F] [C] et M. [A] [G] [X] qui expliquent avoir payé 3 000 euros pour quatre nuits, somme réglée sur AIRBNB pour « [Y] », sera écartée des débats en ce qu’il n’est pas justifié qu’elle a été communiquée aux défendeurs.
- Un procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) le 26 février 2024 qui procède à une recherche sur la plateforme AIRBNB de logements de luxe à [Localité 4] avec vue sur la Tour Eiffel disponibles à la location entre le 1er mars 2024 et le 6 mars 2024, filtrés selon la fourchette de prix 400 euros (mini) et 440+ (maxi). En cliquant sur une offre à 715 euros, s’ouvre un logement disponible pour cinq nuits à 580 euros chacune dont l’hôte est un certain [Y]. La vue de la chambre 2 comporte un lit une télévision murale et une baignoire sur une loggia. Des captures d’écran mentionnant le nom du domaine de l’annonce sont jointes au constat.
- Un courrier du conseil syndical à M. [R] [V] en date du 11 avril 2024 qui mentionne la réalisation de gros travaux sans l’autorisation du propriétaire et la mise en sous-location du logement par M. [U] [B] depuis des mois sur la plateforme AIRBNB ce qui provoque des nuisances dans la mesure où les locataires ne disposant pas de Vigik sonnent aux interphones. Il est précisé que lorsque le logement n’est pas sous-loué, il est prêté à son frère ou à des amis provoquant des nuisances pour le voisinage.
- Un courrier du gestionnaire de l’appartement (GTF immobilier) à M. [U] [B] et Mme [D] [N], le 10 avril 2024 qui confirme la réalisation de travaux constatés lors d’une visite du logement le 5 février 2024, rappelle les obligations du locataire en termes d’autorisation de travaux, d’interdiction à la sous-location et la remise de faux documents à l’appui d’une demande de quitter les lieux d’ici le 30 avril 2024.
- Une facture de travaux réalisés le 8 janvier 2024 pour un montant total de 35430,82 euros visant notamment une pose de baignoire ilot ainsi que des moulures LEDS dans les chambres et salle de vie. L’extrait du RCS mentionne Mme [D] [N] comme présidente de ladite société.
- Un état des lieux d’entrée réalisé le 3 novembre 2023 qui permet de constater que l’état de l’appartement ne correspond pas aux photos figurant sur le site AIRBNB, le 24 février 2024.
- Une attestation d’assurance du logement et l’indication de la société d’assurance ALLIANZ par courriel du 1er février 2024 à GTF immobilier que la référence du contrat figurant à l’attestation est exacte mais l’adresse mentionnée au document ne correspond pas au bien que nous assurons,
- L’attestation de travail en date du 15 mai 2023 et les fiches de paie de juillet et septembre 2023 pour M. [U] [B] ainsi qu’un arrêté du 7 juillet 2022 titularisant Mme [D] [N] en qualité de professeur des écoles de classe normale par la rectrice de l’académie de [Localité 5].
- l’identification de la société procédant au règlement des loyers « DL WORLD LIMITED » ayant son siège à Londres et pour gérant M. [U] [K] [B]
Il ressort de ces pièces que des travaux ont été effectués par M. [U] [B] en janvier 2024 lequel ne justifie pas de l’autorisation sollicitée auprès du propriétaire ni de son mandataire.
Par ailleurs, il est démontré aux pièces produites que l’attestation d’assurance est inexacte.
Enfin, il est certain que l’appartement est offert à la location sur AIRBNB et que le défilé des locataires entraine des nuisances pour le voisinage.
Il en résulte que des manquements suffisamment graves sont caractérisés et justifient la résiliation du contrat de location en cours depuis le 1er novembre 2023 et l’expulsion de M. [U] [B] et Mme [D] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
La fausse attestation d’assurance caractérise une voie de fait justifiant qu’en application des dispositions de l’article L.412-1 du Code de procédure civile, le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux et préalable à la procédure d’expulsion, soit supprimé.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, la majoration sollicitée n’étant pas justifiée.
Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de la présence décision.
M. [U] [B] et Mme [D] [N] tous deux signataires du bail, seront donc condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.
Sur la restitution des fruits civils
Aux termes de l’article 546 du Code civil, la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Il ressort des dispositions de l’article 547 du Code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.
Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
En l’espèce, les copies d’écran des plannings de réservation du logement sur le site AIRBNB reprises à l’assignation, caractérisent des réservations de nuitées pour les mois d’avril, mai, juin, juillet et septembre 2024.
M. [R] [V] évalue le total des recettes à la somme de 40 600 euros pour cette période et sollicite la condamnation de M. [U] [B] et Mme [D] [N] à produire l’intégralité des listings de location jusqu’à l’arrêt effectif de la mise en location sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’assignation. Il sollicite dans l’attente l’allocation d’une provision d’un montant de 20 000 euros.
A l’appui de sa demande,il fait valoir que selon le constat d’huissier du 26 février 2024, le logement était déjà proposé à la location sur la plateforme AIRBNB et qu’il a pu faire l’objet de nouvelles réservations durant la période des jeux olympiques durant le mois de juillet 2024 susceptible d’entraîner également une hausse des tarifs.
L'article 142 du code de procédure civile, précise que, si, dans le cours d'une instance, une partie sollicite la production d'éléments de preuve détenus par une autre partie ou une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce. Le juge, s'il estime cette demande fondée, c'est-à-dire non pas destinée à pallier sa propre carence dans l'administration de la preuve, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.
Ces règles relatives à la communication des éléments de preuve ne sont pas réservées aux procédures de référé, et ont également vocation à s'appliquer aux instances au fond, aucune de ces dispositions n'imposant que les demandes de production de pièces soient formées en référé préalablement au procès au fond.
Néanmoins en l’espèce, M. [R] [V] ne formalise pas une demande avant dire droit mais demande au juge de céans d’organiser l’administration de la preuve;
En effet, s’agissant de la location durant le mois de mars 2024, le planning de réservation figurant en page 27 du constat d’huissier du 26 février 2024 est vierge et le demandeur ne justifie pas aux débats, alors que les plannings de réservation depuis le mois d’avril 2024 son produits, de l’impossibilité d’obtenir sur le site celui du mois de mars 2024.
Par ailleurs, s’agissant de la location durant le mois de juillet 2024, la demande de production de pièce aboutirait pour le demandeur à se constituer une preuve dans le cadre d’un litige hypothétique futur qui serait le résultat de la location éventuelle à venir du logement litigieux.
Il sera d’ailleurs observé que les plannings de réservation sont vierges pour la période des jeux olympiques entre le 26 juillet et le 11 août 2024.
Dès lors, cette demande sera rejetée et il appartiendra à M. [R] [V] de mettre en œuvre les mesures lui permettant d’appréhender les fruits civils des locations effectivement opérées en mars 2024 et depuis l’audience du 7 juin 2024 dans le respect de l'article 9 du code de procédure civile selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
S’agissant de la période courant du mois d’avril à la date de l’audience du 7 juin 2024, les pièces produites aux débats permettent de condamner M. [U] [B] et Mme [D] [N] à verser à M. [R] [V] la somme de 17 980 euros pour 31 nuitées sur la base de 580 euros par nuit, M. [U] [B] et Mme [D] [N], défaillants à l’audience, ne contestant pas l’aboutissement de ces réservations.
En l’absence de décision avant dire-droit, il n’y a lieu d’allouer cette somme à titre de provision.
Sur les demandes accessoires
M. [U] [B] et Mme [D] [N] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Le coût du constat en date du 26 février 2024 ne relevant pas des frais nécessaires à la procédure au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, mais des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.
M. [U] [B] et Mme [D] [N] seront également condamnés in solidum à verser à M. [R] [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation du bail à effet au 1er novembre 2023 signé entre M. [R] [V] et M. [U] [B] et Mme [D] [N] concernant l’appartement situé [Adresse 1] (6ème étage droite) [Localité 3] ;
ORDONNE en conséquence à M. [U] [B] et Mme [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [U] [B] et Mme [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [B] et Mme [D] [N] pourra, après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement M. [U] [B] et Mme [D] [N] à verser à M. [R] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE solidairement M. [U] [B] et Mme [D] [N] à verser à M. [R] [V] la somme de la somme de 17 980 euros pour la période du 1er avril au 7 juin 2024 inclus ;
CONDAMNE in solidum M. [U] [B] et Mme [D] [N] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE in solidum M. [U] [B] et Mme [D] [N] à verser à M. [R] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE M. [R] [V] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
