TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/08/2024
à : Monsieur [E] [D], Monsieur [M] [D]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Me Didier CAM
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SKG
N° MINUTE :
14/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [C] [F] veuve [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0347
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 4]
représenté par M. [M] [D] (Fils), muni d’un pouvoir
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 06 septembre 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SKG
EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat signé le 5 mars 2020, Mme [C] [F] veuve [O] a loué à M. [M] [D] un appartement de six pèces situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 3 780 euros, outre une provision pour charges de 200 euros par mois, actualisé fin 2022 à la somme de 4 048 euros.
Un dépôt de garantie d’un montant de 3 780 euros est prévu au contrat de bail.
M. [E] [D] s’est porté caution solidaire de M. [M] [D] pour une durée indéterminée pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail.
Le locataire a quitté les lieux le 6 janvier 2023, à la suite d’un congé de sa part donné le 14 novembre 2022.
Faute de paiement de la dette locative et des dégradations constatées à l’état des lieux de sortie, Mme [C] [F] veuve [O] a fait assigner M. [M] [D], le 29 février 2024 et M. [E] [D], le 25 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir condamner solidairement au visa des article 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à lui régler la somme de 14 314,27 euros au titre de l’arriéré locatif et 763 euros au titre de la remise en état après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023 et capitalisation des intérêts. Elle sollicite en outre, leur condamnation in solidum au paiement de la somme 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 7 juin 2024, Mme [C] [F] veuve [O] représentée par son conseil a déposé des conclusions en réplique visées par le greffier aux termes desquelles elle réitère ses demandes.
M. [M] [D], muni d’un pouvoir pour représenter M. [E] [D], son père a comparu en personne et déposé des écritures visées par le greffier aux termes desquelles les défendeurs contestent le montant de l’arriéré locatif faisant valoir qu’en raison du délai de préavis réduit au 31 décembre 2023 autorisé par la gestionnaire de l’appartement, ils ne restent devoir que la somme de 4 316,13 euros qu’ils proposent de régler selon un échéancier sur trois mois. S’agissant des frais de réparation des dégradations, ils estiment que l’état des lieux leur a été transmis tardivement les privant de la possibilité d’en apprécier les constats et que la demande de paiement ne tient pas compte de l’état de vétusté du plan de travail. Ils concluent en conséquence au débouté des demandes ainsi que les intérêts légaux et à la condamnation de Mme [C] [F] veuve [O] à verser à M. [M] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.
Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la dette locative
Conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
A l’appui de ses prétentions, Mme [C] [F] veuve [O] produit :
- un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence de M. [M] [D] par procès-verbal de commissaire de justice en date du 5 mars 2020 qui relève dans la cuisine un grand plan avec revêtement imitation marbre ou granit.
- un état des lieux de sortie dressé contradictoirement en présence de M. [M] [D] par procès-verbal de commissaire de justice en date du 6 janvier 2023 dont il résulte la mention d’un plan de travail en mauvais état (photographies 36, 37 et 38)
- un congé signé le 14 novembre 2022 par M. [M] [D] indiquant un délai de préavis de trois mois au visa des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui commencera à courir à compter de la réception de la lettre. Ce congé est destiné à Mme [C] [F] veuve [O], représentée par le cabinet SGI.
- un contrat de location des lieux signé le 9 mai 2023 à effet au 15 mai.
- deux mises en demeure en date du 16 mars 2023 adressées en lettre recommandée avec avis de réception à M. [M] [D] à sa nouvelle adresse donnée lors de l’état des lieux et M. [E] [D], visant un arriéré locatif de 8 880,54 euros et la retenue du dépôt de garantie d’un montant de 3 780 euros en déduction du changement du plan de travail d’un montant de 4 381,30 euros, soit un total restant dû arrêté à la somme de 9 481,84 euros,
- un courriel de M. [M] [D] en date du 18 mars 2023 contestant être à l’origine de la dégradation du plan de travail dont l’état relève de l’usure normale et demandant de réduire l’arriéré locatif de la somme de 744,87 euros correspondant à la période entre le 31 décembre 2022 et le 6 janvier 2023 en application du préavis réduit.
- une facture n°230044 de remplacement du plan de travail cuisine pour un montant TTC de 4 543 euros en ce compris le changement de l’évier et du mitigeur pour un montant TTC de 555,55 euros.
Les défendeurs produisent :
- un courriel de Mme [W], directrice CECA IMMOBILIER qui confirme le 16 novembre 2022 à M. [M] [D] qu’il est éligible à un préavis d’un mois et conclue : « par conséquent, votre congé prendra effet, conformément à votre demande en date du 31/12/2022 ».
Il résulte ainsi de ces documents que M. [M] [D] a donné congé avec un préavis de trois mois les lieux par la remise des clés au cours du constat d’état des lieux de sortie devant commissaire de justice le 6 janvier 2023.
M. [M] [D] ne saurait indiquer que son congé a été donné pour la durée réduite d’un mois, possible en zone tendue, sur la base d’un courriel d’une personne qui n’a pas été destinataire du congé et qui manifestement répond à une question d’ordre général de M. [M] [D] en date du 16 novembre 2022 alors que son congé a été rédigé le 14 novembre 2023.
A défaut de courrier rectificatif produit par M. [M] [D] et M. [E] [D] ou d’accord amiable entre les parties, Mme [C] [F] veuve [O] peut légitimement revendiquer, sur la base du congé avec préavis de trois mois, le paiement de la somme de 14 314,27 euros selon décompte arrêté au 15 février 2023 figurant aux conclusions en réplique.
M. [M] [D] et M. [E] [D] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à Mme [C] [F] veuve [O] la somme de 14 314,27 euros au titre de l’arriéré locatif.
Sur les dégradations
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail, c’est sous réserve qu'il ne prouve « qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Il met à la charge du locataire l'entretien courant, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l’espèce Il n’est pas fait mention de désordres dans la cuisine à l’état des lieux d’entrée 5 mars 2020. Il résulte de l’état des lieux de sortie du 6 janvier 2023 que le plan de travail est en mauvais état.
Compte tenu de la durée d’occupation des lieux par M. [M] [D], il ne saurait être fait application d’un quotient de vétusté. Mais les photos produites qui caractérisent des traces de saleté et non une altération définitive du meuble, ne suffisent pas à justifier la demande en remboursement de la facture de remplacement.
M. [M] [D] et M. [E] [D] seront par conséquent solidairement condamnés à verser le quart de la dépense après déduction du remplacement de l’évier soit une somme arrondie à 1 000 euros, en dédommagement d’une prestation de nettoyage, remise en état.
Sur les comptes entre les parties
Il résulte des développements précédents que M. [M] [D] et M. [E] [D] sont débiteurs de la somme de 15 314,27 euros.
Mme [C] [F] veuve [O] est débitrice de la somme de 3 780 euros reçu au titre du dépôt de garantie.
Il sera fait droit à la demande de compensation des dettes et M. [M] [D] et M. [E] [D] seront condamnés à payer à Mme [C] [F] veuve [O] la somme de 11 534,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023 sur la somme de 9 481,84 euros et, pour le surplus, de l’assignation délivrée le 29 février 2024 à M. [M] [D] débiteur principal.
Sur la demande de délais de paiement
A défaut pour les défendeurs de produire les documents utiles à déterminer leurs ressources et leurs charges à la date de l’audience, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formulée.
Sur la capitalisation des intérêts
Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation court à compter de la demande qui en est faite.
En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formulée la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 29 février 2024, date de l’assignation délivré à M. [M] [D], débiteur principal.
Sur les demandes accessoires
M. [M] [D] et M. [E] [D] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Pour des motifs d'équité, il n'y a lieu de faire droit à la demande de Mme [C] [F] veuve [O] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. [M] [D] et M. [E] [D] à verser à Mme [C] [F] veuve [O] la somme de 11 534,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023 sur la somme de 9 481,84 euros et de l’assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 29 février 2024 ;
CONDAMNE in solidum M. [M] [D] et M. [E] [D] aux dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
