TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Larissa ANGORA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03043 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K6X
N° MINUTE :
13-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDERESSE
Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Larissa ANGORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0291
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
Délibéré le 30 août 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03043 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K6X
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 janvier 2015, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la RIVP a assigné Mme [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [J] avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire, appelée à l’audience du 29 mars 2024 a été renvoyée à la demande de la défenderesse.
À l'audience du 24 mai 2024 la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle fait valoir sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 que la locataire et ses enfants causent depuis l’année 2015 des nuisances sonores, que son fils a été condamné pénalement pour bruit et tapage nocturne, qu’elle a insulté la gardienne. Elle soutient en outre que son action n’est pas prescrite, les faits s’étant répétés dans le temps.
Mme [R] [J], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
à titre principal le rejet des demandes de la RIVP, à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de douze mois pour libérer les lieux, la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient en outre oralement que les faits sont prescrits, la dernière main courante datant du 4 juin 2019.
A l’appui de ses demandes elle fait valoir que la RIVP n’allègue pas de nuisances actuelles et persistantes.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la prescription
Aux termes de l’article 12 al. 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, Mme [R] [J] n’ayant pas fait valoir de fondement juridique, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.
L’article 6 du code de procédure civile dispose que les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription.
Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l’espèce, Mme [R] [J] soutient que l’action est prescrite, la dernière main-courante étant datée du 4 juin 2019.
Or certains faits reprochés à la locataire, et notamment l’altercation avec la gardienne du 1er septembre 2022, sont postérieurs à cette date.
La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée.
Sur la demande de résiliation du bail
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En l’espèce, il est établi par les différentes pièces versées aux débats (courriers et courriels des voisins, plainte du gardien, engagement des locataires, courriers de rappel des obligations) que Mme [R] [J] et ses enfants ont fait subir à leur voisinage des nuisances sonores de l’année 2015 à 2019.
Par ailleurs M. [W] [G], fils de Mme [R] [J], a été condamné le 21 juin 2021 par le tribunal de police de Paris pour tapage nocturne courant 2018.
Son fils a également craché courant 2019 à plusieurs reprises sur la vitre de la loge du gardien, lequel a déposé plainte.
Enfin une altercation a eu lieu entre la gardienne et Mme [R] [J] le 1er septembre 2022, cette dernière ayant été convoquée en vue d’une médiation pénale avec la victime à titre d’alternative aux poursuites.
Ces faits, au demeurant non contestés par Mme [R] [J], auraient pu pleinement justifier la résiliation du bail, la locataire ayant manqué à son obligation de jouissance paisible durant plusieurs années.
Néanmoins, l’action de la bailleresse est très tardive, ce qu’elle n’a pu expliquer à l’audience, de sorte qu’il doit être considéré qu’elle n’a pas considéré que les troubles causés par Mme [R] [J] justifiaient en temps voulu la résiliation du bail.
La RIVP ne fait état d’aucune difficulté d’occupation du logement depuis l’année 2022.
Par ailleurs, Mme [R] [J] produit l’attestation du 16 mai 2024 d’une voisine qui indique ne pas avoir eu à se plaindre de bruit ainsi que des attestations de personnes la côtoyant la décrivant comme ayant un comportement adapté.
Il n’existe donc à ce jour et depuis plus de deux ans aucun élément justifiant la résiliation du bail.
La RIVP sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation et de ses demandes subséquentes.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La RIVP, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 700 du code de procédures civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] aux dépens ;
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait et jugé à Paris le 30 août 2024
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
