TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/08/2024
à : Monsieur [S] [Y], Madame [Y]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Me Astrid GENTES
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03004 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KWC
N° MINUTE :
11/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
La Société [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0248
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 06 septembre 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03004 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KWC
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2002, à effet au 1er décembre 2002, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à M. [S] [Y] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 708,00 euros charges comprises et une durée de 6 ans renouvelable tacitement pour une durée équivalente.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2023, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à M. [S] [Y] et son épouse un congé pour vente à effet au 30 novembre 2023.
Faute de libération des lieux, malgré sommation délivrée par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 21 décembre 2023, la SCI [Adresse 3] a fait assigner les époux [Y], par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de validation du congé et expulsion des preneurs ainsi que tout occupant de leur chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, fixation de l'indemnité d'occupation à 1 042,72 euros à compter du 1er décembre 2023 au paiement de laquelle seront solidairement condamnés les défendeurs, condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice subi et condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme 2 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.
A l’audience du 7 juin 2024, la SCI [Adresse 3], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.
Bien qu’assignés à l’étude, les époux [Y] n’ont pas comparu ni personne pour eux.
Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la validation du congé
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du Code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Enfin, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 1849 du Code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Le défaut de pouvoir du gérant est une cause de nullité de l'acte mais, s'agissant d'une nullité ayant pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé, elle ne peut être soulevée que par la partie protégée.
En l'espèce, le bail à effet au 1er décembre 2002 consenti pour une durée de 6 ans, a été tacitement reconduit le 1er décembre 2008 pour une durée équivalente et pour la dernière fois le 1er décembre 2020 pour expirer le 30 novembre 2026.
Le congé du bailleur délivré le 15 mars 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.
Mais dans la mesure où le congé à effet au 30 novembre 2023 a été délivré par anticipation puisque le bail viendra à échéance le 30 novembre 2026, il convient de reporter les effets du congé à la date d’expiration du bail, en l’espèce le 30 novembre 2026.
Par ailleurs, un congé délivré par anticipation ne saurait porter atteinte aux modalités d'exercice du droit de préemption reconnu au locataire. Il s'ensuit que le délai imparti au locataire pour accepter l'offre de vente n'est pas expiré et que la demande en validation du congé est irrecevable.
La SCI [Adresse 3] sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes et les dépens seront laissés à sa charge.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,
DEBOUTE la SCI [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
