TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/08/2024
à : Madame [G] [H]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Me Bruno PAULUS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KV4
N° MINUTE :
10/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDEURS
Monsieur [M] [X] [V], demeurant [Adresse 6] - [Localité 2]
représenté par Me Bruno PAULUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1109
Madame [Y] [X] [V] épouse [S] [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Bruno PAULUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1109
DÉFENDERESSE
Madame [G] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 06 septembre 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KV4
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 20 novembre 2020, à effet au 1er décembre 2020, [R] [X] a donné à bail à Mme [G] [H] un appartement de deux pièces situé [Adresse 1] (bâtiment 4 - 6ème étage droite) [Localité 5] pour un loyer mensuel de 1 650 euros provision pour charges comprise et une durée de 3 ans renouvelable tacitement pour une durée équivalente.
Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 27 avril 2023, Mme [Y] [X] [V] épouse [S] [B] et M. [M] [X] [V] héritiers venant aux droits de la bailleresse, ont fait délivrer à Mme [G] [H] un congé pour vente à effet au 30 novembre 2023.
Faute de libération des lieux, malgré sommation délivrée par commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, Mme [Y] [X] [V] épouse [S] [B] et M. [M] [X] [V] ont fait assigner Mme [G] [H], par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de validation du congé et expulsion de la locataire ainsi que tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, fixation d’une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer dû, charges en sus, à compter du 1er décembre 2023, condamnation à leur verser la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.
A l’audience du 7 juin 2024, les demandeurs représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation.
Bien qu’assignée à l’étude, Mme [G] [H] n’a pas comparu ni personne pour elle.
Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la validation du congé
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du Code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Enfin, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 1849 du Code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Le défaut de pouvoir du gérant est une cause de nullité de l'acte mais, s'agissant d'une nullité ayant pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé, elle ne peut être soulevée que par la partie protégée.
En l'espèce, le bail à effet au 1er décembre 2020 consenti pour une durée de 3 ans, venait à expiration le 30 novembre 2023.
Le congé du bailleur délivré le 27 avril 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.
Mme [G] [H] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 1er décembre 2023.
Celle-ci étant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Il convient par conséquent de condamner Mme [G] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du dernier loyer contractuel, charges en sus qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le congé, la sommation de quitter les lieux et l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [G] [H] d'un congé pour vente relatif au bail signé, le 20 novembre 2020 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (bâtiment 4 - 6ème étage droite) [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er décembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Mme [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Mme [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [X] [V] épouse [S] [B] et M. [M] [X] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [G] [H] à verser à Mme [Y] [X] [V] épouse [S] [B] et M. [M] [X] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges en sus, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNE Mme [G] [H] à verser à Mme [Y] [X] [V] épouse [S] [B] et M. [M] [X] [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [G] [H] aux dépens qui comprendront le congé du 27 avril 2023, la sommation de quitter les lieux du 8 décembre 2023 et l’assignation ;
DEBOUTE Mme [Y] [X] [V] épouse [S] [B] et M. [M] [X] [V] du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
