TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/08/2024
à : Madame [B]-[X] [G]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02597 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G3Y
N° MINUTE :
8/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5]
[Adresse 1] - [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE
Madame [B]-[X] [G], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 06 septembre 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02597 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G3Y
EXPOSÉ DU LITIGE
La société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation, le 26 février 2019 à Mme [B] [X] [G] pour un logement situé [Adresse 2] [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 010,21 euros au titre de l'arriéré locatif.
Faute de paiement, la RIVP a fait assigner Mme [B] [X] [G] par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [X] [G] et obtenir sa condamnation sous bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :
- 3 015,73 euros à parfaire, au titre de l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer valant mise en demeure,
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.
A l’appui de ses demandes, la bailleresse fait valoir que la dette n’a pas été réglée malgré la sommation de payer, que le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire en application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la résolution du contrat est encourue aux termes de l’article 1224 du code civil.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 7 juin 2024, la RIVP représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative a diminué au 29 mai 2024 et s'élève désormais à la somme de 2 852,42 euros.
Mme [B] [X] [G] reconnaît le principe et le montant de la dette s’agissant du logement. Elle indique avoir connu des difficultés financières pour motif médical touchant son fils et sa mère qu’elle a dû soutenir financièrement.
Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle exerce la fonction de chiropracteur en libéral et ne justifie pas de ses ressources.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
Conformément à l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.
En l’espèce, il est justifié de l’envoi à la Préfecture de Paris par voie électronique, le 8 février 2024, de l’assignation délivrée à M. [T] [O] pour l’audience du 7 juin 2024.
La demande en résiliation du contrat de bail est donc recevable.
Sur le fond
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Si le décompte produit par la demanderesse sur une période comprise entre le 27 novembre 2022 et le 29 mai 2024 établit la dette locative à la somme de 2 852,42 euros, la RIVP ne justifie pas aux débats des avis d’échéance pour les mois de novembre 2022 (468,63 euros) et avril 2024 (536,69 euros), de sorte que le montant des sommes dues par Mme [B] [X] [G] sera fixé à la somme de 1 847,10 euros sur la période comprise entre le 1er décembre 2022 et le 31 mars 2024.
Mme [B] [X] [G] sera donc condamnée à payer à la RIVP la somme de 1 847,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023.
Il convient de relever que Mme [B] [X] [G] a toujours effectué très régulièrement des règlements pour des montants approchant celui du loyer et pour un total de 25 899,69 euros sur la période. Elle démontre ainsi sa bonne volonté à respecter ses engagements, de sorte que ses explications à l’audience sur ses difficultés temporaires sont crédibles.
En conséquence, compte tenu du montant de l’arriéré locatif et des efforts de Mme [B] [X] [G] à poursuivre des paiements, la gravité des manquements de cette dernière n’est pas suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation du contrat de bail.
La RIVP sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation du bail et des conséquences subséquentes qui en découlent en termes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, compte tenu de la situation exposée par Mme [B] [X] [G] à l’audience il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois durant 18 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, dans les conditions fixées au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
Les parties succombant chacune partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la demanderesse.
En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
DEBOUTE la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat ;
CONDAMNE Mme [B] [X] [G] à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 1 847,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023 ;
AUTORISE Mme [B] [X] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;
DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
