TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DROUARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GIOVANNETTI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00719 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZDH
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [L] [V],
demeurant [Adresse 2] (Espagne)
représentée par Maître GIOVANNETTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1982
DÉFENDERESSE
Madame [N] [P] épouse [E],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître DROUARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P378
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00719 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZDH
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2020 à effet au 8 octobre 2020, Madame [L] [V] a donné à bail à usage de résidence secondaire meublée d'une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction à Madame [N] [P] une chambre de service sise [Adresse 1] à [Localité 3] (6eme étage – porte n°5) moyennant un loyer mensuel de 482 euros et une provision sur charges de 38 euros.
Souhaitant vendre le bien et en l'absence d'accord sur les modalités d'une vente entre les parties, Madame [L] [V] a donné congé pour vente à Madame [N] [P] pour le 7 octobre 2023 à minuit par acte d'huissier du 9 juin 2023.
Madame [N] [P] s'est maintenue dans les lieux et a réglé le 6 octobre 2023 une somme de 3.120 euros au titre des loyers et charges pour la période du 8 octobre 2023 au 7 avril 2024.
Par acte d’huissier du 31 octobre 2023, Madame [L] [V] a fait assigner Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la validité du congé pour vente délivré à Madame [N] [P] le 9 juin 2023,
- la déclarer occupante sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ainsi que le délai de la trêve hivernale visés aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamner à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui seraient dus si le bail s'était poursuivi (soit la somme de 520 euros charges comprises) outre revalorisation légale et ce à compter du 8 octobre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux,
- ordonner la compensation entre la somme de 3.120 euros versée au titre des loyers et charges pour la période du 8 octobre 2023 au 7 avril 2024 et l'indemnité d'occupation due au jour de la libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
- la condamner au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du congé.
Appelée à l'audience du 7 mars 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 20 juin 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 20 juin 2024, Madame [L] [V], représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses prétentions, porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.500 euros et conclut au débouté de Madame [N] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Elle expose que le congé a été délivré conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que le préavis a été respecté et que la locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption. Elle ajoute que le bail est soumis aux dispositions du code civil, le local ne constituant pas sa résidence principale puisque Madame [N] [P] habite au 3eme étage dans un local loué à un autre bailleur, que Monsieur [Z] [E] ne saurait être considéré comme co-titulaire du bail, le bien ne servant pas à l'habitation des deux époux, qu'un locataire se voyant donner congé ne saurait y faire obstacle en payant son loyer par virement bancaire. Concernant sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir qu'elle subit un préjudice du fait de l'absence de libération spontanée des lieux et de l'impossibilité de vendre son bien, que Madame [N] [P] a déposé le bloc douche-kitchenette et qu'elle va devoir le ré-installer.
Madame [N] [P], représentée par son conseil, sollicite de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- dire et juger qu'elle et Monsieur [Z] [E] sont co-titulaires du contrat de bail signé le 3 octobre 2020,
- dire et juger qu'en qualité de co-titulaires du bail, le congé pour vente aurait dû leur être signifié à tous les deux,
- prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 9 juin 2023 uniquement à Madame [N] [P],
En conséquence :
- dire et juger inopposable à Monsieur [Z] [E] le congé pour vente signifié uniquement à son épouse,
- dire et juger en conséquence que le contrat de bail du 3 octobre 2020 est arrivé à expiration au terme de la première période triennale et a été automatiquement reconduit pour une seconde période de trois ans à compter du 8 octobre 2023 pour se terminer le 8 octobre 2026,
- dire et juger que Madame [L] [V] a implicitement renoncé au bénéfice du congé pour vente dans la mesure où elle a accepté d'encaisser une somme de 3.120 euros le 6 octobre 2023 pour le loyer courant de cette date jusqu'au 7 avril 2024, soit pour une période postérieure à la date d'effet du congé pour vente,
- dire et juger que le contrat de bail signé le 3 octobre 2020 entre Madame [L] [V] et elle-même et pour lequel son époux est co-titulaire est un bail d'habitation vide,
- débouter Madame [L] [V] de sa demande visant à la voir condamnée au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Madame [L] [V] à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de de procédure civile et aux dépens.
Elle fait valoir que Monsieur [Z] [E] en sa qualité d'époux est co-titulaire du bail, que le congé ne lui a pas été signifié et lui est inopposable, que le congé est donc nul, qu'en outre Madame [L] [V] a implicitement renoncé au congé pour vente ayant accepté paiement des loyers pour la période du 6 octobre 2023 au 7 avril 2024, si bien que le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de trois ans, que le bail, qui porte sur une extension de leur appartement, doit être requalifié en bail d'habitation vide, le listing des meubles ne correspondant pas aux prescriptions du décret du 5 août 2015, que Madame [L] [V] leur a d'ailleurs proposé d'acquérir le bien. Concernant la demande de dommages et intérêts, ils soutiennent qu'ils ont amélioré le bien.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 30 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.
Sur la validité du congé et l'expulsion
Le bail litigieux n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'une résidence secondaire. Madame [N] [P] demeurant au 3eme étage du même immeuble dans un local loué à un tiers, le local litigieux ne saurait recevoir la qualification de résidence principale, la défenderesse ne prétendant d'ailleurs pas y vivre. Dès lors, elle ne saurait utilement soutenir que Monsieur [Z] [E] en qualité d'époux est co-titulaire de ce bail, les dispositions de l'article 1751 du code civil visant le local qui « sert effectivement à l'habitation des deux époux ».
Le contrat de bail stipule qu'il est soumis aux dispositions du code civil, conclu pour une durée de trois ans renouvelable tacitement et que le congé donné par le bailleur sera donné « à échéance du bail avec un préavis de trois mois dans les mêmes conditions que l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (vente, reprise pour y habiter un loger un proche, manquement au bail) ».
En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail meublé,
I. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l’espèce, le congé a été délivré par commissaire de justice le 9 juin 2023 à effet au 7 octobre 2023, soit plus de trois mois avant l’expiration du bail et il mentionne le motif du congé, délivré pour la vente du bien loué.
Dès lors, délivré dans les formes et les délais requis, il est régulier.
Madame [N] [P] soutient que Madame [L] [V] aurait renoncé au bénéfice du congé en acceptant le paiement des loyers pour la période du 6 octobre 2023 au 7 avril 2024. Si Madame [N] [P] justifie avoir effectué un virement le 6 octobre 2023 intitulé « loyer semestre [P] [G] », elle ne produit aucun élément positif émanant de Madame [L] [V] établissant que cette dernière aurait renoncé sans ambiguïté au bénéfice du congé. En outre, l'assignation en validation de congé et expulsion ayant été délivrée le 31 octobre 2024, soit trois semaines après l'échéance du préavis, elle établit la permanence de la volonté de Madame [L] [V] de se prévaloir du congé.
Par conséquent, il convient de valider le congé donné par Madame [L] [V] à Madame [N] [P] à compter du 7 octobre 2023 minuit.
Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [P] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de rappeler que la présente procédure ne portant pas sur l'expulsion d'un « local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef », les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution relatives au délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne trouvent pas à s'appliquer, de même que les dispositions L.412-6 du même code relatives à la trêve hivernale.
Sur l'indemnité d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation de lieux loués postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Son montant est fixé souverainement par le juge.
Au vu des éléments de l’espèce, il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au loyer contractuellement prévu par le bail résilié augmenté des charges avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers.
Cette indemnité est due à compter du 8 octobre 2024 et jusqu'à libération des lieux.
Sur la compensation
Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Madame [N] [P] ayant réglé une somme de 3.120 euros pour la période du 6 octobre 2023 au 7 avril 2024, il y a lieu d'ordonner la compensation des sommes dues.
Sur la demande de dommages et intérêts
Concernant l'occupation indue du bien, il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité et ne peut donc se cumuler avec des dommages-intérêts (Civ 3eme 15 avril 2021, n°19-26.045).
Concernant les travaux de remise en état, la demande apparaît prématurée, étant liée à l'état des lieux de sortie, étant observé qu'il est loisible à Madame [N] [P] de remettre les lieux en état avant restitution.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du congé, acte nécessaire à la présente procédure.
Il convient en équité de condamner Madame [N] [P] à payer à Madame [L] [V], qui a du engager des frais pour faire valoir ses droits, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
VALIDE les effets du congé délivré le 9 juin 2023 par Madame [L] [V] à compter du 7 octobre 2023 minuit ;
DIT que Madame [N] [P] est occupante sans droit ni titre de la chambre de service sise [Adresse 1] à [Localité 3] à compter de cette date ;
DIT qu'à défaut pour Madame [N] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, Madame [L] [V] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ne sont pas applicables ;
CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à Madame [L] [V] à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 8 octobre 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, indexation incluse ;
AUTORISE la compensation entre la somme de 3.120 euros versée par Madame [N] [P] au titre des loyers et charges pour la période du 8 octobre 2023 au 7 avril 2024 et les indemnités d'occupation dues pour la même période ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [L] [V] ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [N] [P] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à Madame [L] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.
LE GREFFIER LE JUGE
