TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/08/2024
à : Me GUERRIER
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Me MARTIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06552 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SUN
N° MINUTE :
24/3
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDEURS
Madame [X] [E],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466
Monsieur [H] [E],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06552 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SUN
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 17/09/2002, Madame [B], aux droits de laquelle vient la société ELOGIE SIEMP avait donné en location à Monsieur [H] [E] et à Madame [X] [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte du 17/07/2018, la société ELOGIE SIEMP a fait délivrer à Monsieur [H] [E] et à Madame [X] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire faisant état d'une dette locative de 2609,55 €.
Par acte du 20/07/2023, La société ELOGIE SIEMP a assigné Monsieur [H] [E] et Madame [X] [E] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la proximité) aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;l'expulsion des locataire et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix de la société ELOGIE SIEMP et aux frais, risques et périls des consorts [E], les opérations devant être régies selon les dispositions légales ;le paiement de la somme de 48 493,37 € au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2023 incluse et SLS y compris;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel, outre les charges jusqu'à la reprise effective des lieux.
La société ELOGIE SIEMP a réclamé une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La préfecture de [Localité 3] a été informée de la présente affaire par notification avec réception électronique du 21/07/2023.
À l'audience du 15/01/2024, La société ELOGIE SIEMP a déposé des conclusions dans lesquelles elle maintenait ses demandes, portant toutefois sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 54 704,15 €, somme arrêtée, SLS y compris, à l'échéance de février 2024 comprise. Par ailleurs, elle demandait au principal de prononcer la résiliation judiciaire du bail, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire devenant un subsidiaire.
La société ELOGIE SIEMP a rappelé qu'après acquisition de l'immeuble dans lequel se trouve le logement loué, ce dernier avait fait l'objet d'une convention signée le 05/10/2019 avec l'État transformant les logements dont celui des consorts [E] en logement financé par des prêts locatifs à usage social et des prêts locatifs aidés d'intégration. Ce changement de statut avait instauré un plafond de ressources afin de permettre à des foyers plus modestes d'accéder aux logements considérés.
Il en résultait que les dispositions spécifiques des conventions APL se substituaient au régime juridique alors applicable aux dits logements de même que certaines dispositions relatives aux rapports entre locataires et organismes d'habitations à loyer modéré.
La société ELOGIE SIEMP a rappelé que le supplément de loyer de solidarité faisait partie des dispositions applicables de plein droit au logement conventionné des sociétés d'économie mixte, telles qu' ELOGIE SIEMP.
La société ELOGIE SIEMP a rappelé qu'elle avait informé les locataires de l'application d'un SLS à compter du 01/04/2018.
La société ELOGIE SIEMP a exposé les éléments suivants :
Le logement des consorts [E] avait été transformé en logement social soumis au supplément de loyer de solidarité.Certes, l'article L353-7 du code de la construction et de l'habitation prévoyait, lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné était l'objet d'un bail en cours de validité, que le propriétaire propose à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou à la date d'acceptation du bail par le locataire. Selon ce même article, le locataire disposait d'un délai de 6 mois pour accepter le bail et s'il refusait, il n'était rien changé aux stipulations du bail en cours.Toutefois, s'agissant des logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, l'article L353-19 du code de la construction et de l'habitation prévoyait une dérogation. En effet, les dispositions de la convention s'appliquaient de plein droit à compter de sa date d'entrée en vigueur.Si la loi ELAN instituait une option au locataire titulaire d'un bail privé dont le logement est conventionnée par un bailleur social, elle ne s'appliquait qu'aux conventionnements postérieurs à la date de prise d'effet de cette loi.Aussi, le SLS s'appliquait aux consorts [E] et la signature d'un nouveau bail n'était pas un préalable à cette application, les dispositions prévues à ce titre étant d'ordre public.S'agissant de la prescription, elle ne pouvait s'appliquer qu'aux demandes antérieures au 20/07/2020. De plus, Elle avait été interrompue par une assignation du 16/07/2019.Le délai d'application du SLS au regard de la date de la convention résultait d'une question d'interprétation des textes qui n'avait été tranchée que tardivement. De plus, il ne résultait d'aucun texte un quelconque droit acquis à l'absence d'application du SLS.Concernant la question de la péremption des actes de la procédure précédente, celle-ci devait être opposée avant tout autre moyen. En l'espèce, n'avait pas été soulevée in limine litis. Elle était donc inopposable.S'agissant de l'application du SLS au logement des époux [E], le conventionnement prévoyait que les appartements 7 et 8 (l'appartement 8 étant celui des consorts [E]) en faisaient l'objet, ce qui avait été confirmé par l'avenant au conventionnement du 16/07/2020.S'agissant des conditions de location de l'article L441-9, une mise en demeure préalable à l'application du SLS n'était nécessaire que s'il n'y avait pas réponse à l'enquête sociale annuelle.Il n'y avait pas prescription du conventionnement et aucune prescription ne pouvait être appliquée à un effet de la loi s'appliquant immédiatement.
Les consorts [E] ont demandé que soit prononcée la péremption de l'instance introduite en juillet 2019. Ils ont demandé en conséquence que la société ELOGIE SIEMP soit déclarée prescrite en ses demandes, en application de l'article 7-1 de la loi du 06/07/1989.
Les consorts [E] ont conclu par ailleurs au débouté des demandes et ont réclamé une indemnité de 4000 € en en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont demandé également que soit écartée l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Subsidiairement, ils ont demandé la suspension de la résiliation de plein droit du bail et l'octroi de délais de paiement pour toute dette au titre du SLS, moyennant un échéancier sur 3 ans.
Les époux [E] ont rappelé qu'ils avaient été informés le 17/02/2009 de la vente de l'immeuble dans lequel se trouvait le logement loué et qu'il leur avait été confirmé le maintien des droits relevant du contrat de 2002. C'était seulement le 07/03/2018 qu'ils avaient reçu une lettre de la société ELOGIE SIEMP prétendant à une augmentation du loyer mensuel de 970,02 € dès le mois d'avril 2018.
Les époux [E] ont invoqué en premier lieu la prescription du commandement de payer du 17/07/2018 visant la clause résolutoire. Il y avait bien eu une assignation du 16/07/2019 mais il avait été rendu le 28/09/2020 une ordonnance de radiation pour défaut de diligence des parties. Pour éviter la péremption de son instance, la société bailleresse disposait d'un délai de 2 ans qui avait donc expiré le 28/09/2022.
Selon l'article 389 du code de procédure civile, la péremption d'instance emportait extinction de l'instance sans que l'on puisse opposer aucun des actes de la procédure périmée ou s'en prévaloir. Il est constant que l'interruption de la prescription était non avenue lorsque le demandeur laissait périmer l'instance.
La question de l'obligation de soulever in limine litis la question de la péremption ne visait que l'instance qu'elle concernait. De plus, dans le cadre de l'assignation du 20/07/2023, la société demanderesse n'avait pas invoqué le bénéfice de l'interruption de la prescription par la procédure engagée en 2019. Enfin, les consorts [E] ont rappelé que la procédure était orale et qu'il leur revenait seulement de soulever in limine litis le moyen de la péremption à la barre.
Selon les consorts [E], il résultait des éléments qui précèdent que l'ensemble des créances antérieures au 20/07/2020 étaient prescrites, ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire, commandement qui, au demeurant, ne distinguait pas les sommes réclamées, notamment entre les loyers et les charges locatives.
Accessoirement, les consorts [E] ont fait valoir que le supplément de loyer de solidarité n'ayant pas été visé dans la clause de résolution de plein droit, son défaut de paiement ne pouvait être cause d'acquisition de cette clause. Le commandement par ailleurs n'avait pas visé certains paiements.
S'agissant de la demande de résiliation judiciaire du bail, les consorts [E] ont fait valoir les arguments suivants :
il y avait prescription de la demande de supplément de loyer de solidarité puisque le conventionnement partiel de l'immeuble remontait à 2009. Il devait être relevé que pendant 10 ans le bailleur avait refusé d'appliquer le SLS, ayant confirmé au locataire qu'il disposait d'un bail de droit commun. Il s'agissait au demeurant à ce jour d'un droit acquis.Au surplus, l'État avait changé les règles concernant le conventionnement des baux.Au surplus, il existait dans l'immeuble des locaux auxquels ne s'appliquait pas la convention. À cet égard, force était de relever que la convention avec l'État ne visait pas les lots faisant l'objet du bail conclu au bénéfice des consorts [E]. En tout état de cause, la société ELOGIE SIEMP ne rapportait pas la preuve de la soumission de l'appartement occupé par les défendeurs au SLS. Au demeurant, la convention n'avait pas fait référence à un appartement pouvant être identifié comme celui loué par les défendeurs puisqu'il s'agissait d'un duplex situé au 5e et au 6e étage.La convention avec l'État rappelait que le bailleur était tenu d'établir un bail conforme et le transmettre au locataire pour accord. Tel n'avait pas été le cas en l'espèce, bien au contraire. La société EOGIE SIEMP avait bien reconnu que le logement relevait du secteur libre.Aucune mise en demeure préalable n'avait été adressée au locataire s'agissant de l'application d'un supplément de loyer, en contradiction avec l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation.Compte tenu de la loi ELAN, l'application d'un SLS serait une atteinte au principe d'égalité.La prescription s'appliquait aux échéances du SLS pour la période au-delà des 3 ans précédant l'assignation. Au surplus, les calculs étaient contestables et le décompte incompréhensible. Il ne figurait ni la surface des locaux, ni les références des revenus des locataires qui correspondent à la réalité.
MOTIVATIONS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Le commandement de payer visant la clause résolutoire sur lequel s'est fondé la société ELOGIE SIEMP date du 17/07/2018 et l'assignation datant du 20/07/2023, l'ensemble des demandes fondées sur la délivrance de ce commandement sont prescrites.
Certes, il n'est pas contestable qu'une action a été engagée devant la juridiction des référés le 16/07/2019 mais elle a donné lieu à une décision de radiation relevant le défaut de diligences des parties, décision en date du 28/09/2020. Un délai de deux ans s'est écoulé depuis cette décision sans la moindre initiative de la société ELOGIE SIEMP si bien que la procédure engagée relevait d'une péremption d'instance.
Il ne saurait être opposé que le moyen de cette péremption n'aurait pas été soulevé in limine litis à la présente instance. Tout d'abord, cette péremption ne pouvait être opposée que dès lors que la société bailleresse faisait état de la procédure engagée le 16/07/2019 comme événement susceptible d'interrompre la prescription. Par ailleurs, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale et il ne saurait être fait obligation à la partie qui l'invoque de soulever un moyen de droit in limine litis dans le cadre d'un simple échange préalable des conclusions.
Il y a lieu en conséquence de considérer que les consorts [E] étaient totalement recevables à invoquer la péremption de l'instance engagée le 16/07/2019. Il convient de constater cette péremption d'instance et d'en tirer toutes conséquences juridiques. Or, en application de l'article 389 du code de procédure civile, la péremption d'instance entraîne la disparition des actes accomplis dans le cadre de la procédure depuis et y compris l'acte introductif d'instance. Ils sont réputés non avenus et il n'est plus possible de les opposer ou de s'en prévaloir.
En l'espèce, du fait de la péremption d'instance concernant l'action engagée le 16/07/2019, aucun événement n'est venue interrompre la prescription prévue à l'article 7-1 de la loi du 06/07/1989.
Il apparaît en conséquence que la demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et du constat de la résiliation de plein droit du bail en conséquence est prescrite. Il apparaît également que toute somme réclamée au titre du loyer, des charges et du supplément de loyer de solidarité antérieurement au 20/07/2020 se trouve également prescrite.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Il sera constaté en premier lieu que le seul élément concernant la demande de paiement SLS résulte d'un courrier du 07/03/2018 adressé par lettre simple par la société ELOGIE SIEMP aux consorts [E]. La société bailleresse reconnaissait que jusque-là, elle avait fait bénéficier les consorts [E] « d'un régime dérogatoire permettant de ne pas être dans le champ d'application du surloyer ». Elle indiquait que pour des raisons d'opportunité découlant de la loi du 27/07/2017, elle s'estimait contrainte de facturer un SLS aux locataires qui, quelle que soit leur ancienneté dans la résidence, dépassaient de plus de 20 % les plafonds de ressources.
Force est de relever qu'une telle notification, dans sa forme, ne vaut en rien interpellation suffisante des consorts [E]. Quant au commandement de payer, il était succinct dans le décompte joint à l'acte puisqu'il mentionnait des sommes globales dont il ne distinguait pas la part en loyer, en charge et en SLS. D'autres courriers simples avaient été adressés postérieurement au 07/03/2018 mais gardaient uniquement caractère technique, s'agissant de l'envoi des documents relatifs à l'enquête sociale.
La société ELOGIE SIEMP, qui s'était portée acquéreur de l'immeuble dans lequel se trouve le logement litigieux, a fait valoir dans ses écritures que cet immeuble avait fait l'objet d'une convention signée avec l'État le 05/10/2019 en application de l'article L351-2 de la construction et de l'habitation. Elle a fait valoir cette opération avait transformé les logements de cet immeuble, dont celui des consorts [E], en logement financé par des prêts locatifs à usage social et par des prêts locatifs aidé d'intégration. Le SLS, pour la société bailleresse, était exigible dans le cadre de ce changement de statut.
Il appartient donc à la société ELOGIE SIEMP de démontrer que le logement occupé par les consorts [E] relevait bien de la convention susvisée du 05/10/2019.
Il sera tout d'abord relevé que dans son courrier du 17/02/2009, la SGIM avait notifié la cession du logement à son profit et précisé que le transfert de propriété ne remettait nullement en cause les droits des locataires qui restaient les mêmes qu'auparavant. Aucun courrier modificatif n'a été adressé ultérieurement, pas plus que n'est intervenue la notification de la convention du 05/10/2019 dont il résultait, aux dires de la bailleresse, un changement de statut du bail.
Cette absence de notification de la convention induit bien évidemment un doute quant à l'application de celle-ci aux consorts [E].
Au-delà, il était spécifié dans la convention avec l'État, au titre des engagements du bailleur à l'égard des locataires, ma nécessité de l'établissement d'un bail conforme à la convention.
Il était précisé dans L'article 11 de la convention que le bail devait être conforme à la convention et qu'une copie de celle-ci était tenue à la disposition des locataires qui pouvaient en prendre connaissance par le gardien ou au siège du bailleur. Cette information devait être notifiée à chaque locataire ou par affichage de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.
Par ailleurs, le bailleur est tenu de remettre à chaque locataire un décompte de surface corrigée ou de surface utile établi d'après le modèle type annexé à l'article R353-19 du code de la construction et de l'habitation.
S'agissant de l'article 12, l'invocation de l'article L353-19 qui feraient obstacle à son application, signifierait que la convention sur ce point serait illégale, ce qui ne peut qu'être déroutant pour des locataires. En tout état de cause, l'article L353-19 n'excluait pas les obligations résultant de l'article 11 susvisé. Or, force est de constater qu'il n'est pas démontré que les prescriptions de cet article 11 aient été respectées à l'égard des époux [E].
Il résulte de ces éléments un nouveau doute sur l'application de la convention avec l'État spécialement au logement loué par les consorts [E].
Plus principalement, la convention a énuméré en annexe les locaux auxquels elle appliquait. Il a été seulement évoqué deux logements situés au 5e étage et un logement situé au 6e étage. S'agissant du logement loué par les consorts [E], il s'agit d'un duplex situé au 5e et 6e étage.
Or, la description des locaux dans la convention ne laisse pas supposer l'inclusion d'un duplex. De plus, s'agissant de la partie du logement loué situé au 6e étage, le bail évoquait 3 pièces réunies en enfilade. Or, l'annexe à la convention avait évoqué, au 6e étage, un T2 et un T3, sans autre précision, mais pour le T3 avec l'indication « réservataire préfecture ». Enfin, Le bail fait état des lots 26, 32 et 34 mais aucune de ces références ne se retrouve dans la convention initiale avec l'Etat.
Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, il ne peut être déduit la preuve certaine de l'inclusion dès le 05/10/2019 du logement loué aux défendeurs dans les locaux couverts par la convention avec l'État.
Si ELOGIE SIEMP a fait état d'avenants en 2020 dont il résulterait en définitive la certitude de l'inclusion dans la convention de l'ensemble des appartements du 5e étage, force est de relever que le régime applicable à ces avenants serait celui de la loi ELAN dont les conséquences sont différentes de celles évoquées dans les écritures de la société bailleresse.
En l'absence de preuve de l'inclusion du logement dans la convention avec l'État concernant l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], le caractère certain de l'exigibilité d'un SLS, dérogatoire au contrat et aux engagements initiaux du bailleur, n'est pas rapporté.
La société ELOGIE SIEMP sera donc déboutée de sa demande en résiliation judiciaire du bail, en l'expulsion et accessoires et en fixation d'une indemnité d'occupation. Par ailleurs, il n'est pas contesté que la dette invoquée par la société bailleresse résulte exclusivement de l'application d'un SLS, aucun manquement des locataires ne paraissant caractérisé s'agissant du paiement du loyer à part entière et des charges. Il conviendra donc de débouter la société ELOGIE SIEMP de sa demande en paiement.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [E] les frais irrépétibles de l'instance.
Aucun motif propre à l'espèce ne justifie que soit écarté l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
PAR SES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Déclare irrecevables à raison de la prescription la demande de la société ELOGIE SIEMP aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, aux fins de constat de la résiliation du bail consenti le 17/02/2002 à Monsieur [H] [E] et à Madame [X] [E] et portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Déclare irrecevables à raison de la prescription la demande de la société ELOGIE SIEMP en paiement de loyers et charges, SLS y compris, dont l'exigibilité est antérieure au 20/07/2020.
Déboute la société ELOGIE SIEMP de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du bail susvisé.
Déboute la société ELOGIE SIEMP de sa demande en paiement d'une dette locative et plus spécialement de sommes au titre d'un supplément de loyer de solidarité.
Condamne la société ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [H] [E] et à Madame [X] [E], pris conjointement, la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne la société ELOGIE SIEMP aux dépens.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Le greffier Le juge
