TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître MEYER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DE LANGLE
Maître [T]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09484 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PO7
N° MINUTE :
8 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 29 août 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL,
dont le siège social est sis [Adresse 10] - [Localité 7]
représentée par Maître DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B663
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [U],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 9]
représenté par Maître MEYER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D052
Madame [M] [L] épouse [U],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 9]
représenté par Maître MEYER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D052
S.A.S. VANOISE,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Maître [T] [Z], en sa qualité de liquidateur, demeurant [Adresse 2] [Localité 5]
non comparant
et représentée par M. [B] [U] au titre de ses droits propres de dirigeant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 29 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09484 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PO7
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaires de justice délivrés les 16 et 18 août 2023, la SCI COLISEE RESIDENTIEL a fait citer la SAS VANOISE représentée par la SAS BDR & ASSOCIES prise en la personne de Me [Z] [T], es qualité de liquidateur, M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater que M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement loué ;ordonner l’expulsion de M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 3] [Localité 9], et ce avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;dire que les difficultés liées aux meubles se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion seront régies par les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U], et tous occupants de leur chef, à payer in solidum à la SCI COLISEE RESIDENTIEL une indemnité mensuelle d'occupation de 3234,40 euros, à compter de leur entrée dans les lieux jusqu’à parfaite libération des lieux, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance ;condamner in solidum M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais de signification de l’assignation et les frais de constat, lesquels seront recouvrés par la SELARL LANGLE & ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, la requérante expose qu’elle est propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 9] ; que par contrat de bail de droit commun à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, en date du 16 septembre 2020, elle a loué à la SASVANOISE, un appartement au 2ème étage, escalier 1001 porte 021 ainsi qu’une cave dans cette immeuble, et ce pour une durée de trois ans à compter du 18 septembre 2020, pour y loger M. [B] [U], son directeur général ; que le contrat définit les modalités de délivrance du congé ; que le solde locatif a été débiteur de façon continue et est au jour de l’assignation de 38534,75 euros ; que le 20 octobre 2021, la SAS VANOISE a été placée en liquidation judiciaire et la SAS BDR & ASSOCIES prise en la personne de Me [Z] [T], désignée liquidatrice ; que la SCI COLISEE RESIDENTIEL a découvert en 2022 cette liquidation judiciaire ; que le 21 février 2023, Me [T] l’a informée qu’elle n’avait pas connaissance de ce bail, M. [U] lui ayant déclaré une autre adresse [Adresse 4] [Localité 8], que le bail a été conclu pendant la période suspecte, que la procédure de liquidation est impécunieuse et qu’elle ne souhaite pas poursuivre le bail ; que lors de la sommation interpellative du 6 mars 2023, M. [B] [U] indiquait qu’il souhaitait régler les loyers en retard et qu’un bail soit conclu à son nom et celui de son épouse ; que la SCI COLISEE REDIDENTIEL a refusé de conclure un bail et faisait signifier à Me [T] un congé le 10 mars 2023 à effet au 30 juin 2023 ; que le congé était dénoncé aux époux [U] le 12 juillet 2023 ; que ces derniers n’ont pas libéré les lieux.
Après renvois, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 28 mai 2024.
La SCI COLISEE RESIDENTIEL, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions exposées dans l’acte introductif d’instance et y ajoutant, a sollicité de :
débouter M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes ;déclarer irrecevable la demande formée par la société VANOISE en ce qu’elle est représentée par M. [U], faute de droit pour ce dernier à la représenter dans le cas d’espèce ; subsidiairement, la déclarer mal fondée ;condamner M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U], et tous occupants de leur chef, à payer in solidum à la société COLISEE RESIDENTIEL une somme arrêtée au 16 mai 2024 de 66624,35 euros et une indemnité d’occupation mensuelle de 3234,40 euros à compter du 1er juin 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance.
Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La SAS VANOISE, représentée par M. [B] [U] au titre de ses droits propres de dirigeant en application de l’article L.641-9 du Code de commerce, M. [B] [U] et Mme [M] LE [L] épouse [U], représentés par leur conseil, ont sollicité du tribunal de :
débouter la SCI COLISEE RESIDENTIEL de l'ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire,accorder aux époux [U] les plus larges délais de paiement, à savoir un règlement de la dette locative d’un montant de 66624,39 euros en 24 échéances mensuelles selon l’échéancier suivant :- règlement à la première échéance de 50 % du montant de la dette ;
- règlement du solde de la dette en 23 échéances mensuelles ;
en tout état de cause, condamner la SCI COLISEE RESIDENTIEL à leur verser la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, ils ont, par l'intermédiaire de leur avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La société BDR & Associés, en sa qualité de liquidateur de la SAS VANOISE, ne s’est pas faite représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
Bien que la société BDR & Associés ait été régulièrement assignée, elle ne s’est pas faite représenter à la première audience du 9 janvier 2024. L’avis de renvoi à l’audience du 30 avril 2024 avait par erreur été adressé à la SAS VANOISE. Un renvoi a été ordonné à l’audience du 28 mai 2024 afin que le mandataire judiciaire soit avisé de la date d’audience. Il était toutefois constaté en cours de délibéré que le nouvel avis de renvoi avait de nouveau été adressé à ladite société et non à son liquidateur.
Par courriel du 30 juillet 2024, la SAS BDR & Associés était informée de ces éléments. Un rappel lui était fait le 27 août 2024. Par courriel du 27 août 2024, Me [Z] [T] indiquait ne pas entendre être représentée dans le cadre de la présente instance.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Sur la recevabilité des demandes au nom de la SAS VANOISE représentée par M. [B] [U]
L'article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Conformément à l’article L.641-9 du Code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.
Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime.
Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur.
En l’espèce, M. [B] [U] sollicite des délais de paiement de la dette locative. S’agissant d’une question patrimoniale, il ne peut représenter la SAS VANOISE pour faire cette demande. En outre, s’il demande le débouté général de la SCI COLISEE RESIDENTIEL, c’est en sa qualité personnelle d’occupant des lieux, mais non dans le cadre de l’exercice d’un droit propre lui permettant de représenter ladite société.
Les demandes formulées par M. [B] [U] au nom de la SAS VANOISE seront déclarées irrecevables.
Sur la demande principale
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de signature du bail, prévoit que les dispositions du titre I de la loi s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, le locataire étant une personne morale, conformément aux termes du bail du 16 septembre 2020, ce bail est soumis aux dispositions du code civil et non à celles de la loi du 6 juillet 1989, ce que M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] ne contestent pas.
Conformément à l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.
L’article 1103 prévoit quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le contrat de bail du 16 septembre 2020 prévoit en son article II C que si le bail est d’une durée de trois ans, « pendant cette durée, le bailleur et le locataire auront toutefois la faculté de dénoncer le contrat à tout moment, par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de trois mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. »
Me [T], mandataire judiciaire, en saqualité de liquidateur judiciaire de la SAS VANOISE, a indiqué au mandataire de la SCI COLISEE RESIDENTIEL, par courrier daté du 21 février 2023, que le contrat de bail a été signé en période suspecte ; que M. [B] [U] lui a donné une autre adresse et lui a déclaré qu’aucun bail n’était en cours ; qu’elle n’entend pas poursuivre le bail et donne son accord pour qu’il soit procédé à l’expulsion des occupants si les lieux sont toujours occupés.
Il convient de noter qu’aucune des parties ne demande la nullité du bail.Le courrier de Me [T] visé ci-dessus peut être en tout état de cause qualifié de congé entraînant la résiliation du bail trois mois après compte tenu des dispositions du bail, soit au 21 mai 2023.
M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] ne contestent nullement que le bail conclu entre la SCI COLISEE RESIDENTIEL et la SAS VANOISE est résilié. Ils reprochent uniquement au bailleur de ne pas avoir accepté de signer un bail en leur nom après le dépôt de leur candidature.
Toutefois, il est constant que le bailleur est libre de contracter ou non. M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] occupent donc les lieux sans être titulaires d’aucun droit au bail. Ils seront déclarés occupants sans droit ni titre et leur expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif ci-après.
Il sera prévu que le sort des meubles sera réglé par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative
Il est constant que l'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; que fixer cette indemnité au montant du loyer constitue une juste indemnisation, sauf préjudice spécifique.
En l’espèce, la SCI COLISEE RESIDENTIEL demande uniquement la condamnation de M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U], outre les occupants de leur chef, au paiement de l’indemnité d’occupation. Elle sollicite qu’ils soient condamnés au paiement de la somme de 66624,39 euros, terme de mai 2024 inclus. La lecture du décompte permet de constater que ce solde est composé des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation dus au 16 mai 2024.
On ne peut que relever que bien que n’étant pas les locataires en titre du bien, M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] admettent être redevables de cette somme, puisqu’ils ne la contestent pas, affirment vouloir la régler et sollicitent uniquement des délais de paiement. Le tribunal ne devant statuer infra petita, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.
S’agissant de la demande au titre de l’indemnité d’occupation à compter de juin 2024, celle-ci est due par M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] en tant qu’occupants sans droit ni titre. La bailleresse sollicite de la voir fixer à la somme de 3234,40 euros par mois « par analogie avec » la clause pénale insérée au bail aux termes de laquelle en cas de non paiement à leur échéance des sommes dues par le locataire, une majoration de 10 % des sommes dues sera automatiquement appliquée .
Toutefois, M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] ne sont pas parties au contrat, la clause pénale ne peut donc leur être opposable. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la valeur locative du bien, soit la somme de 2805,16 euros par mois, outre la provision sur charges de 230 euros par mois.
Par conséquent, M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 66624,39 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 16 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date de l’audience où cette demande a été faite pour ce montant, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 2805,16 euros, outre la provision sur charges de 230 euros par mois, et ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés ou par procès-verbal d’expulsion. Cette dernière condamnation étant prononcée pour l’avenir, il ne peut être prévu d’intérêts à compter d’une date antérieure.
En revanche, la demande sera rejetée en ce qu’elle est exprimée à l’égard de « tout occupant du chef » de M. et Mme [U] ; qu’en effet, une condamnation en paiement ne peut intervenir à l’égard d’une personne non déterminée.
Sur la demande de délais de paiement
Conformément à l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] sollicitent d’être autorisés à régler la moitié de la somme due à la première mensualité, soit 33312 euros, puis le solde en 23 mensualités qui devraient donc être fixées à 1448 euros. Ils soulignent avoir toujours manifesté leur volonté de s’acquitter de la dette, qu’ils ont un jeune enfant et résident dans cet appartement depuis de nombreuses années.
Il convient ici de rappeler qu’il est uniquement question d’une demande de délais de paiement qui est en tout état de cause, sans incidence sur la résiliation du bail et l’expulsion des défendeurs.
M. [B] [U] produit son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 dont il ressort qu’il a un revenu imposable au titre de ses salaires de 99609 euros, soit 8300,75 euros. Il n’est pas justifié des revenus de Mme [M] [L] épouse [U], ni de la situation actualisée de M. [B] [U]. Malgré l’importance de ces revenus, les défendeurs n’expliquent nullement pourquoi aucun paiement n’est intervenu depuis le 1er janvier 2023, date à laquelle il a été réglé 701,92 euros, le paiement précédent de 1500 euros uniquement remontant au 1er octobre 2022. Ils ne justifient donc pas d’avoir la capacité de respecter les délais de paiement sollicités.
Par conséquent, M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les mesures accessoires
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] succombant en leurs demandes principales, ils seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance en ce compris le coût de la signification de l’assignation. Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande au titre du coût du constat, aucun procès-verbal de constat n’étant versé aux débats.
En outre, l’article 699 du code de procédure civile ne peut trouver ici application dans la mesure où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection.
Au regard des faits de la cause et de la situation des parties, il apparaît équitable de condamner in solidum M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront en outre déboutés de leur demande sur ledit fondement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes exprimées par M. [B] [U] au nom de la SAS VANOISE ;
DIT que M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux situé [Adresse 3] – escalier 1001 - 2ème étage – porte 021 à [Localité 9], outre la cave 8208 ;
AUTORISE l'expulsion de M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du commandement de quitter les lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL la somme de 66624,39 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dues au 16 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 ;
DEBOUTE M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL une indemnité d'occupation égale à la somme de 2805,16 euros par mois, outre la provision sur charges de 230 euros, et ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [U] et Mme [M] [L] épouse [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’assignation ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire, notamment au titre des dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
