TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître COLLIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BELOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06990 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VY3
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 29 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [W],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître BELOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2039
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [B] [R] [C],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître COLLIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0087
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 29 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06990 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VY3
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2020, M. [Z] [C] à donné à bail meublé à Mme [I] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer de 590 euros, outre 30 euros de provisions sur charges, et pour une durée d'un an 0à compter du 1er novembre 2020.
Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, Mme [I] [W] a fait citer M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
condamner M. [Z] [C] à lui rembourser l'intégralité des loyers versés, soit la somme de 8060 euros ;condamner M. [Z] [C] à lui payer la somme de 8310 euros correspondant aux dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;condamner M. [Z] [C] à lui rembourser trois mois de son nouveau loyer en compensation de ses frais de réinstallation, soit la somme de 1030,20 euros ;condamner M. [Z] [C] à lui rembourser l'intégralité du dépôt de garantie versé, soit la somme de 590 euros, majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et ce jusqu'à parfait paiement ;condamner M. [Z] [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.Elle explique au soutien de ses prétentions, qu'aucun état des lieux ne fut réalisé à la signature du bail ; qu'elle a réglé son loyer et ses charges de novembre 2020 à novembre 2021 ; qu'au vu de l'apparition de problèmes d'humidité, elle a saisi son assurance ; que bien que le contrat vise une surface de 23 m2, l'expertise amiable diligentée par son assurance concluait à une surface habitable de 7 m2 20 m3 et relevait un problème de condensation et d'humidité ; que l'inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 4], saisi en l'absence de réaction du bailleur, concluait que les dimensions et la configuration du local ne permettaient pas l'habitation ; que le 14 avril 2022, intervenait un arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité ; qu'elle souffrait d'une dégradation de son état de santé trouvant son origine dans le taux d'humidité de son appartement ; qu'elle quittait le logement le 26 janvier 2023 après attribution d'un nouveau logement par [Localité 4] HABITAT OPH ; qu'aucun état des lieux de sortie n'était réalisé ; que les clés furent restituées dans la boîte aux lettres du bailleur suite à un courriel de sa part du 23 avril 2023.
Elle fonde ses demandes sur les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Plus spécifiquement, s'agissant de sa demande relative aux frais de relogement, elle vise l'article L.521-3-1 II du Code de la construction et de l'habitation.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 28 mai 2024.
Mme [I] [W], représentée par son conseil, a soutenu les demandes exposées dans l'acte introductif d'instance.
M. [Z] [C], représenté par son conseil, a sollicité du juge des contentieux de la protection de :
à titre principal, débouter Mme [I] [W] de l'ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, débouter Mme [I] [W] de sa demande tendant à obtenir une double indemnisation au titre de l'occupation des lieux ;réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Mme [I] [W] ;ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;à titre reconventionnel, condamner Mme [I] [W] à lui payer la somme de 3720 euros correspondant aux loyers et charges dus avant le mois de mai 2022 ;en tout état de cause, débouter Mme [I] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en restitution des loyers
Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
L'article 20-1 de la même loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas à ces dispositions, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Outre la possibilité de saisine de la commission départementale de conciliation en cas de non réponse du bailleur, saisine non obligatoire avant action en justice, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine le cas échéant les travaux devant être réalisés et le délai pour les exécuter. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution des travaux. Il est constant que la suspension totale du loyer n'est ordonnée que si les éléments d'indécence rendent le logement inhabitable.
L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit en son 2° qu'un logement décent doit satisfaire notamment aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : « il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement, ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. »
L'article 4 dudit décret précise que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
L'article 5 du même texte ajoute que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.
Mme [I] [W] produit le rapport d'expertise établi suite à sa saisine de sa compagnie d'assurance pour « phénomène de condensation et d'humidité ». L'expert indique avoir observé une absence de ventilation mécanique permanente et d'isolation du logement, ainsi que des dommages aux embellissements d'origines et contenu chez Mme [W]. L'expert indique avoir procédé au mesurage de l'appartement et retient une surface habitable de 7 m2, inférieure à 20 m3.
Par arrêté préfectoral en date du 14 avril 2022, M. [Z] [C] est mis en demeure de faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d'habitation de ce logement et d'assurer le relogement de l'occupant, et ce dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêté.
L'arrêté se fonde sur le rapport du STH de la ville de [Localité 4] en date du 31 janvier 2022 qui constate que « ce local est impropre à l'habitation par nature et constitue un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique de l'occupant, notamment compte tenu de ses caractéristiques :
- local mansardé ;
- surface au sol de 10 m2, dont 8,30 m2 pour la pièce principale se réduisant à une surface de 6,30 m2 pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m puis à 3,40 m2 pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 m ;
- absence de vue horizontale, le seul ouvrant du local étant un vélux. »
Il est relevé d'autre part la réunion des critères d'insalubrité suivants :
« - absence de système de ventilation permanent ;
- présence d'humidité et de moisissures au niveau du mur donnant sur rue ;
- refoulement dans la baignoire des eaux usées du wc sanibroyeur, »
éléments de nature à créer des « risques de survenue et d'aggravation de pathologies respiratoires, notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies ».
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, et en particulier de la surface habitable, le local litigieux doit être qualifié d'indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, et impropre à l'habitation.
Aux termes de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L.184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Le locataire est recevable à invoquer un trouble de jouissance et à demander l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, pour la période antérieure à la notification de l'arrêté préfectoral, date à laquelle le locataire ne doit plus aucun loyer au titre de l'occupation des lieux, mais non demander la restitution du loyer pour cette période antérieure.
Mme [I] [W] n'ayant plus versé aucun loyer pour la période postérieure à l'arrêté, elle sera déboutée de sa demande de restitution des loyers.
Sur la demande en dommages et intérêts
Il convient en premier lieu de souligner que le préjudice tenant au fait d'être logé dans un logement indécent par sa nature même, du fait de sa surface, a commencé à courir dès son entrée dans les lieux.
Mme [I] [W] justifie en outre des problèmes d'humidité à compter de novembre 2021 a minima et de son état de santé. Elle produit un certificat médical du Dr [L], pneumologue, en date du 06 septembre 2022 qui précise qu'elle est suivie pour un asthme et que son état de santé nécessite un logement salubre, ainsi qu'un second certificat médical établi par le Dr [N], allergologue, en date du 21 septembre 2022. Ce dernier affirme que Mme [I] [W] présente une allergie aux acariens de la poussière de maison aggravée lors de séjours en milieu humide ; que cette allergie se traduit par un asthme sévère nécessitant la prise d'un traitement lourd et continu ; qu'il est donc fondamental qu'elle puisse bénéficier d'un logement propre, sain et salubre sous peine de voir son état s'aggraver de manière irrémédiable.
Il apparaît ainsi qu'outre le préjudice tiré du fait de vivre dans un logement souffrant d'un manque d'isolation et de ventilation, ce préjudice moral est accru par le fait que cette occupation était de nature à créer un risque pour la santé de la locataire, sans que pour autant il ne soit caractérisé une telle aggravation en l'espèce.
Mme [I] [W] sollicite de voir fixer son préjudice à 50% du montant mensuel du loyer pendant les 27 mois d'occupation du bien.
S'il n'est pas établi que le logement était totalement inhabitable, il apparaît que la surface pour laquelle le plafond était à plus de 2,20 m de hauteur n'était que de 3,40 m2, et que la surface au sol n'était que de 10 m2, loin des 23 m2 indiqué par le bailleur dans le bail ; que la petitesse du logement ne pouvait que renforcer le ressenti de l'humidité. En outre, bien qu'ayant reçu l'arrêté préfectoral en avril 2022, M. [Z] [C] n'a effectué aucune démarche pour proposer un relogement à sa locataire, cette obligation n'étant nullement conditionnée au fait pour le bailleur d'être propriétaire d'un autre logement libre.
La demande de Mme [I] [W] de fixation de son préjudice à 50% du montant du loyer apparaît tout à fait justifiée, mais en se basant sur le loyer, et non sur la provision sur charges qui correspond à la consommation d'eau etc.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Mme [I] [W] à hauteur de 7965 euros (295 x 27).
Sur la demande au titre de l'indemnisation prévue à l'article L.521-3-1 II du Code de la construction de l'habitation
Conformément à ce texte, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L.1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
M. [Z] [C] justifie avoir effectué le 2 octobre 2023 un virement de 1030,20 euros au profit de Mme [I] [W]. Aux termes du bail liant cette dernière à [Localité 4] HABITAT OPH, son loyer est de 343,40 euros. M. [Z] [C] a donc exécuté ladite obligation.
Mme [I] [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État.
C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.
Le contrat de bail prévoyait le versement d'une somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie. Indépendamment de savoir si Mme [I] [W] pouvait unilatéralement suspendre le paiement du loyer, le bailleur doit justifier au jour du jugement que le locataire est redevable de sommes au titre de réparations locatives pour que sa demande de restitution du dépôt de garantie soit rejetée.
Ce n'est pas le cas en l'espèce. M. [Z] [C] est redevable à l'encontre de Mme [I] [W] de la somme de 590 euros.
Il ne pouvait appliquer d'office un principe de compensation et devait par conséquent restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des lieux, intervenue le 26 avril 2023 au vu des mails produits. La majoration de 10 % du loyer, soit 59 euros par mois, commencera donc à courir en juillet 2023.
Sur la demande au titre des impayés de loyer
M. [Z] [C] fait état d'une absence de paiement de son loyer par la locataire en décembre 2020 (non de la provision pour charges payée selon lui en février 2021), puis pour les mois de décembre 2021 à avril 2022.
Les relevés de compte produits par Mme [I] [W] corroborent le décompte produit par le bailleur.
Compte tenu de la notification de l'arrêté d'insalubrité, Mme [I] [W] n'était plus redevable de ses loyers à compter de mai 2022. Au vu de l'absence de règlement du loyer hors charges pour le mois de décembre 2020, et de règlement du loyer et des charges pour les mois de décembre 2021 à avril 2022, Mme [I] [W] est redevable à ce titre de la somme de 3690 euros.
Sur la demande de compensation
Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Il est statué ci-dessous en ces termes :
- M. [Z] [C] est redevable à l'égard de Mme [I] [W] de la somme de 7965 au titre des dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et de la somme de 590 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- Mme [I] [W] est redevable à l'égard de M. [Z] [C] de la somme de 3690 euros au titre des impayés de loyers.
Par effet de la compensation, M. [Z] [C] sera condamné à payer à Mme [I] [W] la somme de 4865 euros.
Sur les demandes accessoires
M. [Z] [C] succombant en ses demandes principales, il sera condamné aux entiers dépens de l'instance et à payer à Mme [I] [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Mme [I] [W] de sa demande au titre de la restitution des loyers et au titre des trois mois de son nouveau loyer ;
DIT que M. [Z] [C] est redevable à l'égard de Mme [I] [W] de la somme de 7965 euros en réparation de son préjudice de jouissance lors de l'occupation des lieux objets du présent litige de novembre 2020 à janvier 2023 ;
DIT que M. [Z] [C] est redevable à l'égard de Mme [I] [W] de la somme de 590 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE en conséquence M. [Z] [C] à payer à Mme [I] [W] la somme de 4865 euros ;
CONDAMNE M. [Z] [C] au paiement à Mme [I] [W] de la somme de 59 euros par mois, soit 10 % du montant du loyer, à compter de juillet 2023 et jusqu'à parfait paiement du dépôt de garantie, donc de la somme de 590 euros ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE M. [Z] [C] au paiement à Mme [I] [W] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Z] [C] aux entiers dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
