TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître LEMIALE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître SAIDJI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05692 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXQ
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 29 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [X] [N] [B],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître SAIDJI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J076
DÉFENDERESSE
Madame [F] [V],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître LEMIALE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D653
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 29 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05692 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXQ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2020, Mme [F] [V] à donné à bail meublé à Mme [T] [L] et M. [X] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 950 euros, outre 150 euros de provisions sur charges, et pour une durée d'un an à compter du 16 juin 2020.
Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, M. [X] [B] a fait citer Mme [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 4375 euros à parfaire au jour de l’audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée par la MAIF à Mme [V] le 14 avril 2021 ;condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.Il explique au soutien de ses prétentions, que le loyer contractuellement prévu ne respectait pas l’encadrement des loyers conformément à l’arrêté préfectoral n°2019-05 ; que le plafond du loyer de référence majoré s’élevait à 715,50 euros ; que la bailleresse justifiait le complément de loyer de 234,50 euros par le fait que l’appartement avait été entièrement refait à neuf en 2015 alors que les travaux de rénovation ne peuvent donner lieu à complément de loyer ; qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue ; que le dépôt de garantie stipulé au contrat s’élevait à 1900 euros, mais qu’il a été réglé à ce titre la somme de 2000 euros, trop perçu non remboursé ; que Mme [F] [V] a donné congé pour reprise aux locataires le 6 décembre 2020 ; qu’ils ont eux-mêmes délivré congé le 11 janvier 2021 ; que d’un commun accord, le départ a été fixé au 16 janvier 2021 ; que la bailleresse a procédé seule à l’état des lieux de sortie alors qu’ils avaient convenu de le réaliser le 23 janvier 2021 ; qu’elle a conservé la totalité du dépôt de garantie ainsi que les 100 euros versés en surplus ; qu’une mise en demeure a été adressée à la bailleresse par le biais de sa protection juridique ; qu’il a saisi le conciliateur de justice mais que la bailleresse n’y a pas donné suite ; qu’il lui est dû aujourd’hui la somme de 2000 euros ainsi que l’application de l’indemnité de 10 % du loyer pendant 25 mois, à parfaire.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 28 mai 2024.
M. [X] [B], représenté par son conseil, a sollicité de voir condamner Mme [F] [V] au paiement des sommes suivantes :
5610 euros au titre de la restitution de la restitution du dépôt de garantie à l’issue du contrat de bail ;1641,50 euros au titre de la restitution des trop-perçus de loyers payés ;le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens.Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Il ajoute s’agissant de la question de la prescription triennale relativement au trop-perçu de loyers que l’arrêté préfectoral avait été annulé, mais que cette décision a été infirmée en appel ; qu’il ne pouvait faire cette demande entre deux.
Mme [F] [V], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux de la protection de :
à titre principal, débouter M. [X] [B] de l'ensemble de ses demandes ;par conséquent, autoriser Mme [F] [V] à conserver la somme de 2000 euros versée à titre de dépôt de garantie ;condamner M. [X] [B] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire, débouter M. [X] [B] de sa demande tenant à assortir d’intérêts la somme due par Mme [V] ;limiter la majoration de retard de 10 % à la période allant du 16 février 2021 au 5 mai 2023;ramener à de plus justes proportions la somme demandée par M. [X] [B] au titre des frais irrépétibles.Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Ajoutant oralement à ses conclusions, s’agissant de la demande en restitution du trop-perçu de loyer, elle sollicite que soit constatée que cette demande est prescrite puisque émise pour la première fois à l’audience du 28 mai 2024, soit plus de trois ans après la fin du bail.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
Il résulte des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter de son 3ème alinéa, applicable aux logements meublés conformément aux termes de l’article 25-3 de ladite loi, que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clefs, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
L’alinéa 7 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Il résulte des dispositions de l'article 1731 du code civil que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur au bail est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Il résulte des dispositions de l'article 1732 du code civil que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Le contrat de bail signé le 16 juin 2020 prévoit que le dépôt de garantie est de 1900 euros. Toutefois, les parties s’accordent sur le fait que c’est la somme de 2000 euros qui a été réglée en réalité à ce titre.
Aucun état des lieux d’entrée n’est produit. Il convient d’appliquer le principe selon lequel le bien a été reçu en bon état. Le contrat de bail ne comprend pas un inventaire complet de son équipement mais uniquement cette liste : « cuisine équipée, lit, banquette, lave-linge, frigidaire, four micro-ondes ».
Il n’est toutefois pas non plus produit d’état des lieux de sortie. Suite au congé pour reprise délivré par Mme [F] [V] à effet au 16 juin 2021, Mme [T] [L] et M. [X] [B] ont eux-mêmes délivré congé en indiquant qu’ils libéreraient les lieux le 16 janvier 2021 et proposaient cette date pour l’état des lieux de sortie. M. [B] justifie avoir doublé cette lettre recommandée avec accusé de réception d’un mail du 11 janvier 2021. Mme [V] répond à ce courriel le jour-même, elle dit son indisponibilité à la date du 16 janvier et propose de faire l’état des lieux de sortie le 23 janvier à 14h. M. [B] lui répond « nous retenons le samedi 23 janvier à 14h pour la réalisation de l’état des lieux de sortie ». Le 17 janvier 2021, M. [B] envoie un nouveau mail à la bailleresse. Il vise le fait que celle-ci n’était pas disponible le 16 janvier 2021 et l’existence d’un couvre-feu à 18h à l’époque pour lui indiquer que les clés ont été envoyées par lettre recommandée le 17 janvier au matin. Mme [F] [V] lui répond en lui indiquant qu’elle ne comprend pas la question des clés, mais qu’elle les attend le samedi suivant pour l’état des lieux. Il ressort de leurs explications que Mme [F] [V] a reçu les clés par la Poste et que le 22 janvier 2021, elle s’est rendue sur place. Elle a adressé un courriel le jour-même à M. [B] pour se plaindre de l’état de l’appartement et pour lui dire qu’elle avait fait l’état des lieux, qu’en recevant les clés, elle « en a déduit qu’ils n’étaient plus concernés par l’appartement ».
Pour justifier des éléments soutenus quant à des dégradations dans l’appartement, elle produit exclusivement quelques captures d’écran, certainement d’un téléphone avec lequel les photos ont été prises. Ainsi, contrairement à ce qui est indiqué, aucun état des lieux n’a été fait, alors même que les parties avaient convenu d’une date pour faire un état des lieux contradictoirement, l’envoi des clés étant sans incidence sur ce point. Mme [V] n’a pas non plus fait faire l’état des lieux par un commissaire de justice. Les quelques photos produites, qui ne permettent pas de s’assurer des lieux concernés, sont sans valeur probante.
En tout état de cause, si tant est que les photographies soient effectivement celles des lieux loués prises après leur restitution, Mme [F] [V] ne produit aucun justificatif des sommes retenues, ni devis, ni facture que ce soit pour le ménage, les travaux ou le rachat de certains biens mobiliers.
Il n’est par conséquent pas justifié que le dépôt de garantie n’ait pas été restitué à ce titre.
S’agissant du solde locatif, il n’est pas contesté que les locataires ont réglé le loyer jusqu’au 16 janvier 2021, ni que Mme [V] ait reçu les clés le 21 janvier 2021. Compte tenu de la date réelle de réception des clés, bien avant l’issue du délai de préavis d’un mois opposable aux locataires, il sera fait droit à cette demande. Les locataires étant redevables de la somme de 183,20 euros au titre du loyer pour la période du 16 au 21 janvier 2021, il était justifié que cette somme soit déduite du dépôt de garantie.
Mme [F] [V] devait donc verser aux locataires la somme de 1816,80 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Elle sera condamnée au paiement de cette somme au profit de M. [X] [B].
En outre, s’agissant de l’indemnité de 10 % du loyer, elle est due à compter du mois de mars 2021 et jusqu’au mois de mai 2024. En effet, la question du délai d’audiencement est sans incidence, rien n’empêchant la bailleresse de régler le dépôt de garantie après son assignation. Mme [F] [V] sera ainsi condamnée à payer à M. [X] [B] la somme de 3705 euros.
M. [X] [B] sera débouté de sa demande en intérêts au taux légal, ceux-ci ayant pour objet de sanctionner le débiteur de l’absence de paiement, sanction déjà prévue par l’application de l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande en restitution des loyers
Sur la prescription
Conformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Conformément à l'article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
Toutefois, en application de l'article 140 III de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, dans les territoires dits de tension locative, dont [Localité 4], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base ainsi défini pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
En l’espèce, le contrat de bail vise un loyer de référence de 22,60 euros / m², un loyer de référence majoré de 27,10 euros / m², pour une surface de 27 m². Il est indiqué « 950 € » dans le loyer de base, sans montant de complément du loyer mais avec une justification du complément de loyer en ces termes « appartement refait entièrement à neuf en 2015 ».
Les montants ainsi visés trouvaient leur fondement dans l’arrêté n°2019-05 du 28 mai 2019 par lequel le préfet de la région Ile-de-France, préfet de [Localité 4], a fixé les loyers de référence, les loyers de référence minorés et majorés dans la commune de [Localité 4] pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Par jugement du 8 juillet 2022, le tribunal administratif de [Localité 4] a annulé cet arrêté. Par arrêt en date du 2 octobre 2023, la cour administrative d’appel de Paris a annulé ledit jugement et a rejeté les demandes en annulation de l’arrêté du 28 mai 2019. Cet arrêté est donc bien applicable.
Il est constant que si l’arrêté a été annulé entre le 8 juillet 2022 et le 2 octobre 2023, ceci n’a nullement entraîné de suspension du délai de prescription. La demande pouvait ainsi être exprimée entre le 2 octobre 2023 et jusqu’au 21 janvier 2024. Dans la mesure où elle a été faite à l’audience du 28 mai 2024, elle sera déclarée prescrite.
Sur les demandes accessoires
Mme [F] [V] succombant en ses demandes principales, elle sera condamnée aux entiers dépens de l'instance et à payer à M. [X] [B] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera en outre déboutée de sa demande sur ledit fondement.
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à M. [X] [B] la somme de 5521,80 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de l’indemnité de 10 % ;
DEBOUTE M. [X] [B] de sa demande d’intérêts au taux légal ;
DECLARE prescrite la demande de M. [X] [B] au titre du trop perçu de loyers ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE Mme [F] [V] au paiement à M. [X] [B] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [F] [V] aux entiers dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Le greffier La juge des contentieux de la protection
