| France, Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 28 août 2024, 24/52966

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 24/52966 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4I6W

N°: 2-CB

Assignation du :
18 avril 2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 août 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Maître Eric AGAMI de la SELARL AGAMI & ASSOCIES - AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS - #A0334

DEFENDERESSES

La S.C.I. H.T
[Adresse 6]
[Localité 14]

représentée par Maître Bruno PAULUS, avocat au barreau de PARIS - #C1109

La S.A.R.L. TAIF TRESSE
[Adresse 6]
[Localité 14]

représentée par Maître Ruben GARCIA de la SELEURL GARCIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #B0884

DÉBATS
3 copies exécutoires délivrées le :

A l’audience du 05 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties représentées par leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Par acte délivré le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 14] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, la société SCI H.T. et la société TAIF TRESSE, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965, des articles 1231-1 et suivants, 1240 et 1241 du code civil aux fins de voir :

“DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] recevable et bienfondé à voir le Président du Tribunal Judiciaire de Paris :

A TITRE PRINCIPAL

ORDONNER, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société H.T. de faire réaliser les travaux de mise en conformité de son local, et plus spécifiquement de ses installations sanitaires et du système d’aération sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et à ses frais et après le cas échéant autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, convoquée également aux seuls frais de la société H.T.

INTERDIRE à la société TAIF TRESSE d’exercer toute activité jusqu’à la réalisation de ces travaux de mise en conformité sous astreinte de 1.000€ par infraction constatée par huissier de justice.

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire, qui sera confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal
de désigner avec la mission suivante :

- Réunir les parties et leurs conseils et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- Se rendre dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;
- Examiner les désordres affectant les parties communes de l’immeuble et les parties privatives;
- Examiner le local commercial appartenant à la société H.T. ;
- Examiner les installations du local commercial appartenant à la société H.T ;
- Entendre tous sachants dans la mesure où il l’estimera utile ;
- Donner son avis sur la compatibilité de l’activité exercée dans le local commercial de la société H.T avec les dispositions légales et le règlement de copropriété notamment en ce qui concerne :
o L’évacuation des déchets et autres en provenance du salon ;
o L’activité d’onglerie engendrant des émanations très odorantes et le cas échéant néfastes pour la santé ;
o Les nuisances sonores liées à la présence d’une clientèle en soirée, notamment au-delà des horaires d’ouverture.
- Déterminer les travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages consécutifs et en chiffrer le coût ;
- Chiffrer et donner son avis sur les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;
- Fournir tous éléments permettant ultérieurement d’apprécier les responsabilités éventuelles encourues et la nature des préjudices subis du fait des désordres ;
- Soumettre aux parties une note à l’issue de chacune de ses réunions, puis un pré-rapport avant dépôt de son rapport au greffe du Tribunal.
- Ordonner que les consignations d’expertise soient supportées, à frais avancés, par la société H.T.
- Dire qu’à défaut de règlement de sa part de consignation par une partie, une ou les autres pourront s’y substituer et disposeront avec l’ordonnance à venir d’un titre exécutoire pour en poursuivre le versement envers la partie défaillante.

EN TOUTE HYPOTHESE

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire, qui sera confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner avec la mission suivante :
- Réunir les parties et leurs conseils et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- Se rendre dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;
- Examiner les désordres affectant les parties communes de l’immeuble et les parties privatives;
- Examiner le local commercial appartenant à la société H.T. ;
- Examiner les installations du local commercial appartenant à la société H.T ;
- Entendre tous sachants dans la mesure où il l’estimera utile ;
- Déterminer les travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages consécutifs et en chiffrer le coût ;
- Chiffrer et donner son avis sur les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;
- Fournir tous éléments permettant ultérieurement d’apprécier les responsabilités éventuelles encourues et la nature des préjudices subis du fait des désordres ;
- Soumettre aux parties une note à l’issue de chacune de ses réunions, puis un pré-rapport avant dépôt de son rapport au greffe du Tribunal.
- Ordonner que les consignations d’expertise soient supportées, à frais avancés, par la société H.T.
- Dire qu’à défaut de règlement de sa part de consignation par une partie, une ou les autres pourront s’y substituer et disposeront avec l’ordonnance à venir d’un titre exécutoire pour en poursuivre le versement envers la partie défaillante.

RESERVER les dépens”.

A l’audience du 13 mai 2024, les parties ont été enjointes à recevoir une information sur la médiation, à l’issue de laquelle elles ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience de renvoi du 5 août 2024, la partie demanderesse s’est opposée au nouveau renvoi de l’affaire à la demande transmise électroniquement par le conseil de la société TAIF TRESSE ne s’étant pas présenté à ladite audience et à laquelle le conseil de la société SCI H.T s’était joint.

L’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires en demande, représenté par son conseil, a soutenu oralement les demandes présentées dans son assignation et sollicité l’allocation de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la société SCI H.T est propriétaire du lot n°14 loué commercialement à la société TAIF TRESSE, laquelle exploitation des lieux depuis 2019 génère des nuisances récurrentes concernant la dégradation des WC communs et parties communes par les clients du local commercial, des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des déchets abandonnés dans les parties communes et des émanations toxiques de solvants provenant de l’activité d’onglerie ; que les résidents s’en sont plaints en 2022 à la Mairie de [Localité 13] qui a fait diligenter une visite ayant permis de constater l’absence de dispositif de ventilation et de gestion des déchets ainsi que l’impact pour la qualité de l’air notamment au sein du logement d’une résidente au 1er étage ; que la cour intérieure de l’immeuble a subi des infiltrations d’eau à la suite de l’engorgement du collecteur d’eau reliant la canalisation du lot n°14 aux évacuations communes en cour, au sein duquel a été constatée la présence d’une grande quantité de cheveux et de cailloux, nécessitant des travaux de curage et désengorgement ; qu’à la suite d’un protocole d’accord sur la prise en charge des frais liés à cette intervention, la société H.T s’est engagée à veiller à ce que cette canalisation privative ne soit plus obstruée et à nettoyer la cour des déchets de l’activité de l’occupant du local ; que l’exploitant de la boutique a continué à perturber la tranquillité de l’immeuble en ne respectant pas les horaires d’ouverture, occasionnant un va et vient tardif et bruyant dans la cour d’immeuble et sur le trottoir, en générant des émanations de solvants liés à son activité, ainsi qu’en ne gérant pas ses déchets abandonnés au sol et dans les poubelles des copropriétaires ; que le syndic de copropriété a donc mis en demeure la société H.T le 11 septembre 2023 de prendre toutes mesures pour faire cesser les désordres, laquelle s’est contentée d’une mise en demeure adressée à son locataire en octobre 2023, en affirmant que la locataire avait cessé d’utiliser la cour pour accéder à son local, d’entreposer ses déchets dans la cour, s’était engagée à respecter ses horaires ou à installer une gaine d’aspiration, sans entreprendre d’autres diligences ni travaux. Il indique qu’une intervention en cave début 2024 puis des opérations de constat réalisées dans l’immeuble ont permis de constater des dégradations au plafond en caves à l’aplomb du lot n°14 présentant des WC fuyards et un carrelage détérioré, avec une forte humidité, des moisissures et salpêtre, puis une persistance des nuisances sonores nocturnes en avril 2024. Il soutient au visa de l’article 835 du code de procédure civile que ces faits constituent autant de violations du règlement de copropriété et des dispositions légales, constitutives d’un trouble manifestement illicite, auxquelles il convient de remédier en ordonnant à la société SCI H.T d’avoir à réaliser des travaux de mise en conformité de son local et plus spécifiquement de ses installations sanitaires et du système d’aération sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et à ses frais, mais aussi de faire interdiction à la société TAIF TRESSE d’exercer toute activité jusqu’à la réalisation de ces travaux sous astreinte. Il demande par ailleurs d’ordonner une expertise sur la conformité du lot n°14 avec l’activité de coiffeur/onglerie ainsi qu’une expertise portant sur les parties communes au vu des désordres affectant les installations sanitaires du local commercial.

La société SCI H.T, représentée par son conseil, a présenté des observations orales tendant à voir rejeter les demandes d’injonction à réaliser des travaux et de voir ordonner la cessation d’activité de la société TAIF TRESSE, en sollicitant subsidiairement d’être garantie par la société TAIF TRESSE en cas de condamnation prononcée à son encontre, et a indiqué ne pas s’opposer à une mesure d’expertise judiciaire aux seuls frais avancés du demandeur.

Elle a exposé être propriétaire de lots en rez-de-chaussée au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 17] et avoir donné ces lots à bail commercial à la société LEA BEAUTY qui a consenti un sous-bail dérogatoire à compter de l’année 2022 et prenant fin en décembre 2024 à la société TAIF TRESSE. Elle soutient que des engorgements s’étant produits au sein de la copropriété avant l’entrée dans les lieux de la société TAIF TRESSE, elle a conclu avec le syndicat des copropriétaires un protocole d’accord pour la prise en charge de travaux destinés à remédier à ces engorgements au cours de l’année 2023, en faisant valoir la responsabilité partagée de ces engorgements ne s’étant pas reproduits depuis. Elle fait également valoir avoir été avisée de nuisances sonores, encombrements, infiltrations en cave et émanations de produits au 1er étage de l’immeuble, imputés à l’activité de la société TAIF TRESSE à compter de septembre 2023 et avoir réagi au signalement du syndic en mettant en demeure son propre preneur à bail de remédier à ces nuisances ainsi que d’avoir à respecter tant les dispositions du bail que du règlement de copropriété ; que s’agissant de l’état des WC pouvant avoir un lien avec des infiltrations en cave, il a été procédé à une recherche de fuite puis au changement des WC des lieux loués en février 2024, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut lui être imputé à ce titre ; que s’agissant de nuisances sonores et de l’occupation abusive du trottoir causées par des attroupements devant l’immeuble, elle rappelle que la rue est composée de nombreux commerces de coiffure avec des attroupements devant lesdits commerces et qu’elle ne peut être tenue responsable des horaires de l’exploitant de la boutique ni de la police sur la voie publique concernant ces attroupements publics. Elle affirme, s’agissant des émanations ressenties au 1er étage que l’activité d’onglerie a été abandonnée depuis le rapport de police demandé par la Mairie de [Localité 13] au profit des seules activités de coiffure et manucure, de sorte que les troubles allégués n’ont pas perduré. Elle s’oppose enfin à la demande de travaux alors que l’origine des infiltrations en cave et les moyens d’y remédier ne sont pas déterminés.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et notes d’audience reprenant les observations développées oralement à l’audience.

SUR CE :

Il résulte des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

- Sur la demande de réalisation de travaux et sur la demande d’interdiction d’activité dans l’attente de la réalisation des travaux sous astreinte :

Il n’est pas contesté que la SCI H.T. est propriétaire du lot n°14 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14], lequel est donné à bail commercial à la société LEA BEAUTY qui a consenti à la société TAIF TRESSE un sous-bail dérogatoire pour la période allant du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024, pour l’activité de salon de coiffure.

En septembre 2022, divers copropriétaires et locataires de l’immeuble ont signé une lettre ouverte se plaignant des nuisances occasionnées par l’exploitation de salon de coiffure dans le local détenu par la société H.T. et assurée par la société TAIF TRESSE, en dénonçant la dégradation des WC communs, le comportement de la clientèle du commerce dans la cour de l’immeuble et sur le trottoir, les émanations se dégageant des solvants de l’activité onglerie, l’inondation de caves après l’engorgement dû à l’accumulation de cheveux dans la conduite d’évacuation des eaux usées du salon de coiffure.

Le syndicat des copropriétaires communique par ailleurs :
- des rapports et factures d’intervention de la société de plomberie FAURE à compter de juillet 2022, à la suite d’infiltrations d’eaux usées par le mur de deux caves et l’engorgement d’un collecteur enterré accueillant les écoulements d’une canalisation destinée à l’évacuation du bac à shampooing et à la vidange du ballon d’eau chaude du salon de coiffure, obstrué par un corps étranger et une importante quantité de cheveux,
- les courriers échangés entre le syndicat des copropriétaires et la SCI H.T., s’opposant sur l’origine de cet engorgement et la prise en charge des frais d’intervention,
- le protocole d’accord conclu le 6 mars 2023 entre ces deux parties pour prise en charge, à hauteur de 4.630 euros par la SCI H.T. et à hauteur de 2.277,95 euros par le syndicat des copropriétaires, des factures et devis de la société FAURE intervenue pour remédier à l’engorgement constaté, constatant l’engagement de la SCI H.T. de veiller à l’entretien et à la bonne évacuation des eaux par la canalisation privative raccordant son lot à l’évacuation commune sous la cour et à nettoyer la cour des déchets (cheveux) générés par l’activité de l’occupant de son lot,
- un courrier de mise en demeure daté du 11 septembre 2023, adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires au conseil de la société SCI H.T., pour se plaindre du défaut de respect d’horaires d’ouverture par les locataires de la société SCI H.T. dont la clientèle occasionne des nuisances sonores, des émanations de produits utilisés pour l’activité onglerie, de l’abandon de déchets dans la cour et les poubelles des copropriétaires et notamment d’une grande quantité de cheveux,
- un courrier du conseil de la société SCI H.T. à la société TAIF TRESSE, lui communiquant le courrier du 11 septembre 2023 et la mettant en demeure de mettre un terme à l’ensemble des troubles de jouissance et non-respect des règles d’hygiène reprochés,
- le courrier adressé le 8 novembre 2023 par le conseil de la société SCI H.T. au conseil du syndicat des copropriétaires, indiquant les dispositions prises par la société TAIF TRESSE pour cesser l’utilisation de la cour de l’immeuble pour se rendre à son local et ne plus y entreposer de déchet résultant de son activité, assurer le respect d’horaires d’ouverture et fermeture de son fonds de commerce, faire installer une gaine d’aspiration pour supprimer les odeurs de produits utilisés pour son activité ainsi que pour tenter de faire cesser les regroupements devant son commerce, étant observé qu’il ne s’agit pas de ses clients et qu’elle n’a pas la police du domaine public,
- le rapport d’intervention de la société FAURE en date du 1er février 2024, constatant d’une part, un phénomène de salpêtre et des dégradations au plafond voûté de la cave de l’immeuble, le caractère fuyard et le mauvais état des WC à l’aplomb, dans le local HT Beauté du rez de chaussée, des carrelages cassés au sol et un taux d’humidité jusqu’à 100 % dans les joints de carrelage, et conseillant d’autre part, le remplacement du bloc de WC complet et la remise aux normes du collecteur,
- un procès-verbal de constat au 8 mars 2024, mentionnant dans la cour une sortie en PVC avec des pavés à sa droite affaissés et couverts de mousses parasitaires, deux mèches de cheveux présentes au sol, puis dans une première cave, un mobilier couvert de moisissures, des traces de ruisselements visibles sur un mur et dans une seconde cave, une forte humidité, un mur au fond humide, couvert de moisissures et salpêtre outre un taux d’humidité maximum,
- un rapport d’essai du Laboratoire central de la Préfecture de Police de Paris concluant après des mesures en mars 2022 dans le logement d’une copropriétaire au 1er étage, surplombant le local commercial dans lequel était exploité un commerce d’onglerie, des concentrations anormalement élevées en méthacrylate de méthyle, en méthacrylate d’éthyle et en acétone, caractéristiques d’une activité d’onglerie et provenant selon toute vraisemblance du salon de coiffure TAIF TRESSE au rez-de-chaussée, liée à un défaut d’étanchéité entre le plafond du salon de coiffure et le plancher de l’appartement. Le rapport recommande la mise en place d’une ventilation des locaux en veillant notamment à les équiper d’un meilleur dispositif permettant le captage des polluants nocifs ou dangereux émis, d’assurer l’étanchéité du plafond ou mur mitoyen entre le local commercial et les logements, ainsi que stocker les produits dans une pièce ou armoire constamment ventilée, de refermer les contenants après utilisation ainsi que de fermer et vider quotidiennement les poubelles contenant les gazes imprégnées de solvant,
- un procès-verbal de constat réalisé le 5 avril 2024 à 21 heures et 22 heures, constatant la présence à l’intérieur du salon sous l’enseigne TAIF TRESSE au [Adresse 6], de nombreuses personnes ainsi que sur le trottoir en train de discuter à un niveau sonore assez élevé avec des éclats de voix.

La société SCI H.T. a par ailleurs communiqué :
- le bail dérogatoire conclu entre sa locataire, la société LEA BEAUTY avec la société TAIF TRESSE en date du 1er juillet 2023,
- deux factures d’intervention de la société P.C.O en date des 1er et 16 février 2024, pour une recherche de fuite et un remplacement de bloc WC complet et la réfection de l’évacuation du groupe de sécurité avec pose de siphon.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 14] prévoit enfin :
- que tout copropriétaire est responsable des troubles de jouissance, des faits ou négligences, des infractions dont lui-même, ses locataires ou occupants quelconques de ses locaux se rendent les auteurs ; qu’il doit imposer le respect des prescriptions du règlement aux locataires ou occupants quelconques de ses locaux sans pour autant dégager sa propre responsabilité (article 5),
- que nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel (article 6),
- que les locaux ne pourront être occupés que par des personnes qui devront jouir en bon père de famille et que chaque propriétaire devra veiller à ce qu’il ne soit rien fait qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble ; qu’il ne pourra y être exercé aucune activité artisanale, professionnelle, commerciale susceptible de créer des bruits, odeurs, ou risques de gêne pour les autres copropriétaires ; qu’en aucun cas, un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres choses ; que l’ordre, la propreté, la sécurité et la tranquillité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés ; qu’il ne devra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre et à la tranquillité, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble (article 7).

Au vu de ces éléments et sur le fondement précisé à l’audience de l’article 835 du code de procédure civile précité, le syndicat des copropriétaires sollicite dans les termes de son assignation, de condamner la société copropriétaire à “faire réaliser les travaux de mise en conformité de son local, et plus spécifiquement de ses installations sanitaires et du système d’aération” ainsi que d’ “INTERDIRE à la société TAIF TRESSE d’exercer toute activité jusqu’à la réalisation de ces travaux de mise en conformité sous astreinte de 1.000€ par infraction constatée”.

S’agissant de la mise en conformité du local, il n’est argué pour tout désordre persistant à l’audience que des infiltrations en cave dont l’origine est contestée par la société SCI H.T. après la réalisation de travaux de changement du bloc complet WC, conformément aux préconisations de la société FAURE mandatée par le syndic de copropriété, outre la révision de l’alimentation du bloc sécurité en février 2024.

Dans ces conditions, les constatations effectuées en mars 2024 concernant la persistance de l’humidité en cave sont insuffisantes à établir avec l’évidence requise en référé la démonstration de l’origine privative et notamment dans les installations sanitaires du lot n°14 de l’humidité persistante des caves au niveau plafond et murs et encore moins l’obligation pesant sur la SCI H.T d’avoir à réaliser des travaux destinés à remédier à cette humidité dont la consistance n’est pas établie au jour de l’audience.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de réalisation de travaux de mise en conformité du local, notamment du système d’aération du local, s’il ressort du rapport du laboratoire de la Préfecture de police, la diffusion d’émanations de produits tels l’acétone servant à l’onglerie, à l’étage supérieur de l’immeuble, en l’absence d’étanchéité au niveau du plafond du local et de dispositif captant les émanations, il sera relevé que les mesures effectuées dans l’immeuble remontent à mars 2022, soit antérieurement au bail dérogatoire en vigueur, conclu le 1er juillet 2023 au profit de la société TAIF TRESSE et que les procès-verbaux de constat produits pour l’année 2024 ne font aucunement mention de la poursuite de l’activité onglerie et de diffusion d’émanations en lien avec cette activité en provenance du lot n°14. La société SCI H.T. a par ailleurs fait état depuis novembre 2023 de la cessation par l’occupant du local de l’activité onglerie.

Dans ces circonstances, il n’est pas suffisamment démontré la persistance à l’audience d’un trouble constitué par un défaut de conformité des équipements du local au regard des normes réglementaires applicables à l’activité actuellement exploitée dans le lot n°14.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à enjoindre à la société SCI H.T de réaliser de travaux de mise en conformité.

Dans ces conditions et en l’absence de travaux dont la réalisation a été ordonnée dans les lieux loués, il n’y a pas davantage lieu à référé sur la demande d’interdiction d’activité dans les lieux loués jusqu’à la réalisation desdits travaux.

Le demandeur sera renvoyé à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes.

- Sur la demande d’expertise :

Il ressort des développements précédents que les caves se situant en dessous du lot n°14 présentent un phénomène d’humidité important avec moisissures et salpêtre en mars 2024, malgré la réalisation au mois de février 2024 à la demande de la société LEA BEAUTY, de travaux de reprise du bloc de WC décrit fuyard par la société FAURE, mandaté par le syndic de copropriété au sein du lot n°14.
Par ailleurs, il doit être pris en considération les suggestions du rapport de visite effectué par la même société FAURE, évoquant d’une part, une forte humidité des joints et une étanchéité au sol du local commercial défaillante constituée de carrelage dont des carreaux sont détériorés et d’autre part, un possible désordre affectant le collecteur des eaux usées du salon de coiffure, enterré et ayant présenté un engorgement par le passé, ayant nécessité une intervention pour curage.

Les parties sont contraires sur l’origine commune ou privative de cette humidité persistante et les moyens d’y remédier.

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, justifiant d’un litige en germe sur l’origine du désordre, les moyens d’y remédier et l’indemnisation des préjudices en résultant, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi.

Par ailleurs, il ressort des pièces précédemment évoquées et versées au débat que les copropriétaires et occupants de l’immeuble se sont plaints des nuisances diverses occasionnées par l’exploitation commerciale du lot n°14 notamment par la société TAIF TRESSE, concernant la gestion des déchets occasionnés par l’activité de salon de coiffure, les émanations de produits utilisés au sein du salon de coiffure et notamment de l’activité onglerie ainsi que par les nuisances sonores liées à l’activité dans les lieux et à la présence de clientèle en soirée, désordres constatés soit par rapports de visite soit par procès-verbaux de constats.

Les parties sont contraires sur la conformité de l’activité exploitée dans le lot n°14 tant au règlement de copropriété qu’aux dispositions légales, au regard des désordres occasionnés depuis 2022 par l’activité de salon de coiffure, manucure, onglerie, leur persistance et les mesures prises pour y remédier, outre les préjudices qui en auraient résulté.

L’existence du litige entre les parties sur l’existence des désordres occasionnés par l’activité commerciale de salon de coiffure, manucure, onglerie et les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à la mesure d’instruction sollicitée.

Dans ces conditions il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée et ordonné une expertise judiciaire dans les termes du dispositif, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Le coût de l’expertise sera avancé par la partie demanderesse à cette mesure d’instruction, ordonnée dans son intérêt.

- Sur les autres demandes :

En droit, l’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
En l’espèce, il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que la partie demanderesse le sollicite : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

Partie succombante dans une partie de ses prétentions au sens de l’article 696 du code de procédure civile et demanderesse à une mesure d’instruction ordonnée dans son intérêt, le syndicat des copropriétaires supportera la charge des entiers dépens de l’instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A défaut de conclusions précédemment signifiées par la SCI H.T. au conseil constitué par la société TAIF TRESSE et en l’absence de comparution du conseil de la société TAIF TRESSE à l’audience, la demande de condamnation de la société TAIF TRESSE à garantir la société SCI H.T. est irrecevable en application de l’article 14 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir “ORDONNER, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société H.T. de faire réaliser les travaux de mise en conformité de son local, et plus spécifiquement de ses installations sanitaires et du système d’aération sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et à ses frais et après le cas échéant autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, convoquée également aux seuls frais de la société H.T.” et à voir “INTERDIRE à la société TAIF TRESSE d’exercer toute activité jusqu’à la réalisation de ces travaux de mise en conformité sous astreinte de 1.000€ par infraction constatée par huissier de justice” ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir sur le fond du litige et, par provision, tous moyens étant réservés ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire ;

Désignons en qualité d'expert :

Monsieur [E] [W]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX05]
Fax : [XXXXXXXX04]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 10]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

- se rendre sur les lieux des désordres sis [Adresse 6] à [Localité 14] après y avoir convoqué les parties ;
- décrire l’immeuble et le lot n° 14 ;
- examiner les désordres et non conformités d’exploitation allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres ou non conformités connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes;
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux ou mesures propres à remédier aux désordres et non conformités d’exploitation, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et non conformités d’exploitation, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux ou mesures de remise en état ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5000 euros (cinq mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de Paris au plus tard le 15 novembre 2024 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 15 mai 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Déclarons irrecevable la demande de garantie présentée par la société SCI H.T ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris le 28 août 2024.

Le Greffier, Le Président,

Clémence BREUIL Violette BATY

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 15]
☎ [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX012]
BIC : [XXXXXXXXXX018]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [E] [W]

Consignation : 5000 € par Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU

le 15 Novembre 2024

Rapport à déposer le : 15 Mai 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 15].