TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/04389 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V56
N° MINUTE : 5/2024
JUGEMENT
rendu le 27 août 2024
DEMANDERESSE
S.A. MARISIM, [Adresse 1]
représentée par Me Boris HOCHMAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2]
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 27 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04389 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V56
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 01/05/2015, Madame [R] [O] et Madame [X] [V], aux droits desquelles est venue la SAS " PETITES ECURIES " puis la société anonyme MARISIM, avaient donné en location à Monsieur [T] [Z] un appartement (deux pièces avec balcon) qualifié de meublé, situé [Adresse 3] à [Localité 5] (5ème étage, gauche) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 738,61 €, provisions sur charges comprises.
Un avenant au bail avait été établi le 20/03/2018 entre la SAS " PETITES ECURIES " et Monsieur [Z], visant à la prorogation du bail jusqu'au 07/03/2024.
Par acte du 14/02/2024, la société MARISIM a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2035,23 €. Ce commandement faisait également injonction au locataire de justifier d'une assurance dans le délai d'un mois et visant la clause résolutoire applicable à défaut.
Par acte du 09/04/2024, la société MARISIM a assigné Monsieur [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
- l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, avec suppression du délai de deux mois à l'expulsion de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- le paiement de la somme de 2861,10 € au titre des loyers et charges impayées, avril 2024 compris (y compris également une majoration des sommes dues à titre indemnitaire, dans une proportion de 4 %) ;
- le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges à compter de l'assignation jusqu'à la reprise effective des lieux.
la société MARISIM a demandé également une indemnité de 1700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/04/2024. La saisine de la CCAPEX a été faite le 20/02/2024.
Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [T] [Z] ne s'est pas présenté à l'instance.
À l'audience, la société MARISIM a indiqué que le solde des loyers et charges impayés s'était accru, s'élevant à 2751,06 € au 30/04/2024. Elle s'est opposée à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATIONS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers et charges
À défaut du défendeur à l'instance, le juge doit, en application de l'article 472 du code de procédure civile, vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande.
Il ressort des termes du bail que la location est soumise au titre 1er bis de la loi du 06/07/1989, s'agissant d'un bail d'habitation non saisonnière portant sur un logement meublé.
Selon l'article 25-3 de la loi du 06/07/1989, l'article 24 de cette même loi est applicable aux logements meublés, cette disposition étant d'ordre public.
Il appartient à la société bailleresse de démontrer que l'ensemble des dispositions prévues par l'article 24 susvisé ont été respectées, notamment celles s'agissant des règles de délai qui ne peuvent faire l'objet d'une régularisation a posteriori.
Aux termes de l'article 24, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, la société MARISIM, qui est une société anonyme, a saisi la CCAPEX, portant à sa connaissance le commandement de payer du 14/02/2024, le 20/02/2024. Or, l'assignation a été signifiée le 09/04/2024. Il ne s'est donc pas écoulé un délai de deux mois entre ces deux dates.
Au surplus, il est manifeste que contrairement aux exigences de l'article 24 III de la loi du 06/07/1989, la notification à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État n'était pas intervenue deux mois avant l'audience (10/04/2024 pour une audience du 31/05/2024).
Au vu des éléments qui précèdent, étant précisé que les dispositions de la loi du 06/07/1989 sont d'ordre public, la demande de la société MARISIM aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers et charges est irrecevable.
S'agissant du défaut de justification d'une assurance
Il figure au contrat une clause résolutoire qui prévoit un délai réduit à un mois, après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d'une seule prime.
Au surplus, selon l'article 7 g) de la loi du 06/07/1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur de ce représentant.
Suivant ce même article 7 g), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement produit, à peine de nullité, les dispositions susvisées.
Force est de constater que le commandement de payer délivré le 14/02/2024 faisait ressortir de façon manifeste qu'il s'agissait également d'un commandement de justifier d'une assurance et visant la clause résolutoire à défaut (les mentions afférentes à la justification d'une assurance dans le délai d'un mois étant également mises en évidence). À l'examen, il apparaît que ce commandement est conforme aux exigences légales.
Il n'a été justifié de la souscription d'une assurance par Monsieur [Z] ni dans le mois du commandement, ni même à l'audience du 31/05/2024.
Il ne peut en conséquence qu'être constaté au 15/03/2024 la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] et il convient d’ordonner en conséquence son expulsion, avec toutes conséquences de droit.
Il ne ressort de l'espèce aucun élément sérieux justifiant de la suppression du délai légal de deux mois à l'expulsion, d'autant que des paiements interviennent à nouveau régulièrement et pour un montant supérieur aux loyers et charges.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
Le locataire étant devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués à compter du 15/03/2024, il y a lieu d'indemniser la société MARISIM du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date jusqu'à complète libération du logement au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
Il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation due à une somme supérieure au montant du loyer et des charges normalement exigibles si le bail s'était poursuivi, ce dernier montant correspondant à une indemnisation suffisante, d'autant plus au vu de l'indexation du loyer.
Sur les loyers, charges échus
La société MARISIM s'est dispensée de produire un décompte actualisé de la créance à la date de l'audience, alors même que le locataire s'acquitte depuis plusieurs mois d'une somme mensuelle supérieure au montant du loyer et des charges exigibles.
Le dernier décompte produit est arrêté au 03/04/2024 et fait ressortir une somme débitrice de 2012,45 €, à laquelle la société demanderesse ajoute artificiellement, dans ses écritures, une somme de 738,61 € qui correspondrait à l'échéance de loyer et charges d'avril 2024.
Or, une lecture précise du décompte fait apparaître que le loyer d'avril 2024 a déjà été comptabilisé, avec pour date d'écriture le 19/03/2024 (portant la mention 04/24).
En conséquence, Monsieur [Z] sera condamné à payer à la société MARISIM la somme de 2012,45 € au titre des loyers et charges impayés au 03/04/2024.
Sur les demandes accessoires
Au vu de l'ancienneté du bail et des irrégularités s'agissant de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société MARISIM les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort
- Constate la résiliation de plein droit à la date du 15/03/2024 du bail consenti le 01/05/2015 (complété le 20/03/2018) par Madame [R] [O] et Madame [X] [V] (aux droits desquelles vient la société MARISIM) à Monsieur [T] [Z], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], étant précisé que cette résiliation est liée au défaut de justificatif d'une assurance couvrant les risques afférents au logement loué.
- Dit qu'à défaut par Monsieur [T] [Z] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
- Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Condamne Monsieur [T] [Z] à payer à la société MARISIM la somme de 2012,45 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 03/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09/04/2024.
- Condamne Monsieur [T] [Z] à payer à la société MARISIM à compter du 01/05/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
- Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
- Déboute la société MARISIM du surplus de ses demandes.
- Condamne Monsieur [T] [Z] aux dépens qui incluront le coût du commandement visant la clause résolutoire au titre de l'assurance et qui excluront les frais de notification à la préfecture comme à la CCAPEX.
- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
