TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/04010 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TC4
N° MINUTE : 8/2024
JUGEMENT
rendu le 27 août 2024
DEMANDERESSE
S.A. 1001 VIES HABITAT, [Adresse 1], représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [Z] [V], demeurant [Adresse 5], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 27 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04010 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TC4
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 20/03/2018, la société LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT, avait donné en location à Monsieur [B] [Z] [V] un appartement (F1) situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 370,74 €, (hors SLS).
Par acte du 16/11/2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [B] [Z] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 8807,13 €.
Ce même commandement du 16/11/2023 enjoignait à Monsieur [B] [Z] [V] de justifier de l'assurance concernant le logement loué, visant la clause résolutoire applicable à défaut.
Par acte du 04/04/2024, la société 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [B] [Z] [V] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 17/01/2024 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire tant au titre du défaut de paiement des loyers qu'au titre de l'absence de justification d'une assurance ;
- l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- le paiement de la somme de 13 089,37 € au titre des loyers et charges impayés au 01/02/2024 (échéance de janvier 2024 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 16/11/2023 ;
- le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
La société 1001 VIES HABITAT a demandé également une indemnité de 390 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
La société 1001 VIES HABITAT a précisé qu'il avait été comptabilisé au locataire à la fois une pénalité mensuelle de 7,62 € outre des frais de dossier de 25 € et enfin un supplément de loyer solidarité mensuel à son taux maximal, conséquences légales de l'absence de réponse au questionnaire ressources dans le délai d'un mois ou de réponse incomplète à ce questionnaire.
En l'espèce, la société bailleresse a précisé que Monsieur [V] n'avait pas répondu à l'enquête sur le SLS et n'avait pas transmis son avis d'imposition.
Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 05/04/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [B] [Z] [V] ne s'est pas présenté à l'instance.
À l'audience, la société 1001 VIES HABITAT a indiqué que le solde des loyers et charges impayés s'était accru, s'élevant à 17 467,69 €. Il s'est opposé à l'octroi d'office de délai de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATIONS
Sur l'application d'un supplément de loyer solidarité (SLS) et la mise en œuvre de sanctions accessoires liées à l'absence de réponse à l'enquête ressources
En l'absence du défendeur à l'instance, le juge vérifie la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Le juge, pour autant, n'a pas à se substituer au demandeur dans l'administration de la preuve.
Il ressort du décompte produit, arrêté au 22/05/2024, comme du commandement de payer du 16/11/2023, que depuis le 25/01/2023, il avait été comptabilisé par le bailleur social une somme mensuelle largement supérieure au montant du loyer contractuel normalement exigible, augmenté des charges. Une telle majoration était la conséquence de l'application, au-delà de pénalités et indemnités, d'un SLS, à hauteur de 1040,62 € en 2023 et de 1078,38 € en 2024.
Force est de constater que la société bailleresse ne produit aucun document correspondant à une demande faite à Monsieur [V] dans le cadre de l'enquête de ressources annuelle. Plus spécialement, il n'est justifié ni d'un questionnaire envoyé, ni d'un courrier rappelant l'absence de réponse au dit questionnaire ou l'insuffisance de cette réponse.
La production de constats de commissaires de justice tendant à établir la réalité de l'envoi des documents en question en procédant par sondages, sondages effectués pour des personnes non déterminables ou sans lien avec le défendeur, ne constitue pas un élément de preuve sérieux.
Accessoirement, il ne saurait être tiré une quelconque conséquence de la mention du nom du locataire sur un listing de la société bailleresse. Ce sont les documents spécifiques adressés à Monsieur [V] ou au moins une mise en demeure lui rappelant qu'il n'avait pas apporté de réponse aux demandes de la société 1001 VIES HABITAT qui pourrait correspondre à des pièces utiles (de plus, il sera rappelé que le bailleur ne saurait se constituer de preuve à lui-même).
En tout état de cause, la modification (certes au titre des dispositions légales) du montant du loyer contractuellement déterminé et ce, dans des proportions sans rapport avec le loyer pouvant être exigé au titre du marché, ne saurait intervenir d'une part, sans certitude de l'envoi de l'enquête de ressources ou en cas d'insuffisance de cet envoi, d'une demande circonstanciée de pièces complémentaires. Elle ne saurait intervenir d'autre part, sans une notification valant interpellation suffisante au locataire lui signifiant que l'absence d'envoi des documents attendus ou l'inadéquation de cet envoi était susceptible d'entraîner la sanction prochaine d'une la mise en œuvre d'un SLS.
Enfin, il appartient à la société bailleresse de justifier de la justesse du calcul du SLS. Or, celle-ci s'est contentée d'indiquer uniquement le montant ajouté au loyer et charges normalement exigibles, sans justifier du moindre calcul aboutissant à ce montant ni même indiquer le coefficient de dépassement qu'elle avait appliqué.
Au vu des éléments qui précèdent, il convient d'écarter l'application du SLS et des pénalités accessoires pour le calcul de la créance de 1001 VIES HABITAT.
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
- le contrat de bail dans lequel est insérée d'une part une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés, d'autre part une clause résolutoire applicable en cas de défaut d'assurance couvrant les risques de logement loué ;
- un commandement de payer en date du 16/11/2023 faisant référence à cette clause résolutoire, commandement enjoignant également au locataire de justifier d'une assurance ;
- un décompte détaillé de la créance au 01/02/2024 et un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 22/05/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît dans le décompte joint au commandement de payer du 16/11/2023 que les sommes comptabilisées au titre du SLS s'élevaient à un total de 10 406,20 € alors que la dette mentionnée à l'acte se limitait à 8807,13 €. En conséquence, force est de constater qu'à la date de délivrance du commandement de payer, Monsieur [V] n'était redevable d'aucune somme au titre de loyers et charges impayés.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de la société 1001 VIES HABITAT en résiliation de bail au titre de l'acquisition de la clause résolutoire relative au défaut de paiement des loyers et charges.
En revanche, selon l'article 7 g) de la loi du 06/07/1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Suivant ce même article 7 g), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions susvisées.
Force est de constater que le commandement de payer délivré le 16/11/2023 faisait ressortir de façon manifeste qu'il s'agissait également d'un commandement de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire applicable à défaut. À l'examen, il apparaît que ce commandement est conforme aux exigences légales.
Il n'a été justifié de la souscription d'une assurance par Monsieur [V] ni dans le mois du commandement, ni même à l'audience du 31/05/2024.
Il ne peut en conséquence qu'être constaté au 17/12/2023 la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [Z] [V] et il convient d'ordonner en conséquence son expulsion, avec toutes conséquences de droit.
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues
Les sommes comptabilisées dans le décompte du 01/02/2024 au titre du SLS et accessoires correspondent à un total de 13 621,44 €, montant devant être déduit de la dette locative actualisée figurant dans ce même décompte, soit 13 089,37 €. Il apparaît de ce fait que la société 1001 VIES HABITAT n'est créditrice d'aucune somme au titre des loyers et charges au 01/02/2024.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
Le locataire étant devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués à compter du 17/12/2023, il y a lieu d'indemniser la société 1001 VIES HABITAT du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société 1001 VIES HABITAT les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort
- Dit n'y avoir lieu à résiliation de plein droit du bail consenti le 20/03/2018 par la société LOGEMENT FRANCILIEN (aux droits de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT) à Monsieur [B] [Z] [V], portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], à raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.
- Constate la résiliation de plein droit au 17/12/2023 du bail susvisé à raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d'une assurance garantissant les risques du logement loué.
- Dit qu'à défaut par Monsieur [B] [Z] [V] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
- Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Déboute la société 1001 HABITAT de sa demande en paiement à l'encontre de Monsieur [B] [Z] [V] au titre d'un solde de loyers et charges impayés au 01/02/2024.
- Condamne Monsieur [B] [Z] [V] à payer à la société 1001 VIES HABITAT à compter du 01/02/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
- Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
- Déboute la société 1001 VIES HABITAT du surplus de ses demandes.
- Condamne Monsieur [B] [Z] [V] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et qui excluront les frais de notification à la préfecture et les frais de notification à la CCAPEX.
- Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
