TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03359 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NNL
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le 27 août 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 3], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 27 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03359 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NNL
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 23/12/2002, PARIS HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [Z] [J] un appartement (type 2 avec cave) situé [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 564,67 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 19/05/2019, il avait été établi un avenant au bail, suite au décès de Madame [Z] [J], cet avenant officialisant le transfert du bail au bénéfice de Monsieur [S] [J].
Par acte du 22/12/2022, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [S] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2196 €.
Par acte du 21/02/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Monsieur [S] [J] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 23/02/2023 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- l'expulsion sans délai du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- le paiement de la somme de 8773,48 € au titre des loyers et charges impayées au 27/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22/12/2022 ;
- le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
PARIS HABITAT-OPH a demandé également une indemnité de 450 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 22/02/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Régulièrement cité, Monsieur [S] [J] a comparu et n'a formulé aucune contestation sur le montant de la créance. Il a invoqué une situation personnelle et matérielle difficile, avec une période de dépression pendant laquelle il a délaissé ses affaires. Il a souhaité quitter le logement d'ici un mois, celui-ci n'étant pas adapté à sa situation.
Il a sollicité uniquement des délais de paiement, sans suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué qu'il avait retrouvé un travail et a proposé le règlement d'échéances mensuelles de 150 € par mois.
À l'audience, PARIS HABITAT-OPH a indiqué que le solde des de loyers et charges impayés s'était accru, s'élevant à 10 688,53 €, mai 2024 inclus. Il s'est opposé à l'octroi de délai de paiement.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
- le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
- un commandement de payer en date du 22/12/2022 faisant référence à cette clause résolutoire ;
- un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 29/05/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 22/02/2023.
À l'audience, Monsieur [S] [J] n'a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [J] à la date du 23/02/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues
A ce titre, PARIS HABITAT-OPH justifie d'une créance, hors frais, de 10 688,53 € au titre des loyers et charges dues au 29/05/2024 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant en fait au loyer d'avril 2024, devenu exigible à terme échu le 01/05/2024).
Monsieur [J] a demandé des délais de paiement mais il n'a pas repris le paiement du loyer courant. De plus, le bailleur n'a pas consenti à l'octroi des délais de paiement demandés, même en dehors de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [J] en conséquence ne peut solliciter des délais de paiement sur 3 ans dans le cadre spécifique et dérogatoire de l'article 24 de la loi du 06/07/1989 et le juge ne peut non plus accorder de tels délais dès lors que le bailleur s'y oppose.
Toutefois, Monsieur [J] est totalement fondé à solliciter des délais de paiement de droit commun en application de l'article 1343-5 du code civil. Le juge peut faire droit à la demande s'il estime que Monsieur [J] est en état de régler sa dette de façon échelonnée.
En l'espèce, Il n'apparaît pas que Monsieur [J] soit de mauvaise foi et il a expliqué qu'il avait repris un travail lui permettant de verser 150 € par mois. Il ressort également que Monsieur [J] s'est sorti de sa situation d'isolement et de dépression et qu'il paraît se faire aider sur le plan social. Aussi, des dispositifs pourraient être mis en œuvre pour l'aider à régler une partie de la somme due.
Il y a donc lieu d'accorder des délais de paiement à Monsieur [J] et de l'autoriser à s'acquitter de sa dette en 23 échéances mensuelles de 150 € puis en une 24ème échéance mensuelle correspondant au solde.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser PARIS HABITAT-OPH du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] ne paraissant pas de mauvaise foi et acquiesçant à son départ des lieux, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort
- Constate la résiliation de plein droit à la date du 23/02/2023 du bail consenti le 23/12/2002 par PARIS HABITAT-OPH à Madame [Z] [J] (aux droits de laquelle vient Monsieur [S] [J]), portant sur le logement situé [Adresse 3].
- Constate que Monsieur [S] [J] n'a pas demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et que la durée du délibéré a dépassé le délai qu'il souhaitait obtenir pour quitter les lieux.
- Dit qu'à défaut par Monsieur [S] [J] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
- Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Condamne Monsieur [S] [J] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 10 688,53 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 29/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22/12/2022 sur 2196 € et à compter de ce jour sur le surplus.
- Accorde à Monsieur [S] [J] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 23 échéances mensuelles de 150 € puis en une 24ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles le 5 de chaque mois et pour la première fois le 05/11/2024 et que la dernière échéance sera majorée des intérêts et dépens.
- Condamne Monsieur [S] [J] à payer à PARIS HABITAT-OPH à compter du 01//05/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
- Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
- Déboute PARIS HABITAT-OPH du surplus de ses demandes.
- Condamne Monsieur [S] [J] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
