TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01408 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35ZH
N° MINUTE : 6/2024
JUGEMENT
rendu le 27 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [P] [T], [Adresse 1] - [Localité 9], représenté par Maître Gilles GODIGNON- SANTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 10] [Localité 4], Toque P0074
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 8] - [Localité 7], représenté par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 6], Toque B0361
aide juridictionnelle numéro C750562024005551 du 08/03/2024 Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 8] - [Localité 7], représenté par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 5], Toque E1838, aide juridictionnelle numéro C750562024055552 du 08/03/2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 27 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01408 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35ZH
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat à effet du 01/10/2017, Monsieur [P] [T] avait donné en location à Monsieur [F] [Y] et à Monsieur [L] [U] un appartement (2 pièces) situé [Adresse 8] à [Localité 7] (5ème étage, bâtiment D, appartement n° 51) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 600 €, outre 110 € au titre des avances sur charges.
Par acte du 18/07/2023, Monsieur [P] [T] a fait délivrer à Monsieur [F] [Y] et à Monsieur [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 11 360 €.
Par acte du 09/01/2024, Monsieur [P] [T] a assigné Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 18/09/2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
- l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous peine d'une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
- le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par Monsieur [P] [T] aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [Y] et de Monsieur [L] [U] et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ;
- le paiement de la somme de 14 532 € au titre des loyers et charges impayés au 28/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter de 18/07/2023 ;
- la capitalisation des intérêts
- le versement d'une indemnité d'occupation journalière de 39,44 €, hors taxes et hors charges, à compter du 18/09/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, Monsieur [P] [T] a réclamé une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/01/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] sont intervenus à l'instance de façon distincte, représentés chacun par un avocat. Chacun des avocats a déposé des conclusions individualisées à l'audience du 31/05/2004.
Monsieur [F] [Y] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, il a demandé la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel et a sollicité un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
Il a en tout état de cause demandé que soit écartée l'exécution provisoire du jugement à intervenir et que soient rejetées les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Monsieur [F] [Y] a fait état de son grand âge (85 ans) et de ses problèmes de santé. Il a évoqué également ses revenus limités. Il a estimé qu'il était en état de régler les arriérés de loyer avec son colocataire sur 36 mois. Il a ajouté que son relogement serait difficile.
Monsieur [L] [U] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, il a demandé un délai de 12 mois pour quitter les lieux ainsi que la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer actuel.
Enfin, Monsieur [L] [U] a conclu au débouté des demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
Monsieur [L] [U] a rappelé son âge, 65 ans, et le montant de sa pension, 811 €. Il a rappelé également sa demande de logement social faite le 31/12/2023. Il a ajouté que ses revenus ne lui permettaient pas de se loger dans le parc privé et qu'il était tributaire des bailleurs sociaux.
A l'audience, Monsieur [P] [T] a actualisé sa créance, portant sa demande à 18 361 € au titre des loyers et charges impayés. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [T] a tout d'abord indiqué qu'il ne bénéficiait pas d'autre règlement pour le logement loué que les allocations de la CAF, étant précisé qu'il n'y avait pas eu reprise du paiement du loyer courant. Il a fait valoir que la situation financière des locataires ne leur permettait pas d'assumer un échéancier sur 36 mois, étant précisé que cette situation n'était pas susceptible d'évolution.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
- le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
- un commandement de payer en date du 18/07/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;
- un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 28/05/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 18/09/2023.
L'octroi de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, également dans l'hypothèse d'une reprise du paiement du loyer courant.
Force est de relever qu'aucune reprise du paiement du loyer courant n'est intervenue et qu'au surplus, Monsieur [T] s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.
Au demeurant, la situation matérielle des défendeurs paraît obérée, ceux-ci ne paraissant guère en état d'assumer le paiement du loyer et des charges, d'un total de 710 € et encore moins de garantir le paiement échelonné de la dette sur 36 mois. La seule solution crédible est l'orientation en urgence des défendeurs vers un logement social, urgence caractérisée a minima par l'âge de chacun, par leurs problèmes de santé et par la modicité de leurs ressources.
Au vu des éléments qui précèdent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] à la date du 19/09/2023 et d'ordonner leur expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.
Sur la demande d'un délai à l'expulsion de 12 mois
Tout d'abord, les défendeurs ont déjà bénéficié d'un délai de fait puisque le bail s'est trouvé résilié du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19/09/2023. Au-delà, le décompte fait ressortir que la situation d'impayés est ancienne et que la dette, depuis avril 2022, s'est accrue considérablement, les règlements, rares, émanant exclusivement de virements de la CAF.
Le maintien des locataires sur une durée d'un an, étant précisé que l'expulsion avant la trêve d'hiver est peu probable, ferait subir au bailleur, personne individuelle, un préjudice conséquent et irrémédiable.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] de leurs demandes respectives d'un délai supplémentaire à l'expulsion.
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échue
A ce titre, Monsieur [P] [T] justifie d'une créance de
17 626 € au titre des loyers et charges dues au 28/05/2024.
Il sera précisé que le bailleur ne saurait demander le paiement de l'échéance de loyer et charges de juin 2024 à une audience du 31/05/2024. la dernière échéance devant être prise en compte correspondra en toute logique au loyer de mai 2024, devenu exigible par avance le 01/05/2024. Également, un poste de frais de 25 €, infondé et injustifié, doit être retranché.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
Les locataires étant désormais occupants sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Monsieur [P] [T] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
La fixation de l'indemnité d'occupation un montant supérieur au montant du loyer et des charges mensuels normalement exigibles si le bail s'était poursuivi constituerait une sanction manifestement excessive, au vu de l'ancienneté relative du bail, des caractéristiques du logement et de la situation des locataires.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable au vu des circonstances de l'espèce de laisser à la charge de Monsieur [P] [T] les frais irrépétibles de l'instance.
Aucune circonstance propre à l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. Aucun élément particulier tenant au litige et plus généralement à la complexité de l'espèce ne justifie que soit écarté le principe de l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement, l'appel ne pouvant être un moyen d'obtenir des délais de fait à l'expulsion.
Les défendeurs, parties succombantes, auront la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort
- Constate la résiliation de plein droit à la date du 19/09/2023 du bail consenti le 19/09/2017 par Monsieur [P] [T] à Monsieur [F] [Y] et à Monsieur [L] [U] portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 7] (5ème étage, bâtiment D, appartement n° 51).
- Ordonne l'expulsion de Monsieur [F] [Y] et de Monsieur [L] [U] et les déboute de leur demande d'un délai de 12 mois à l'expulsion.
- Dit qu'à défaut par Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.
- Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Condamne in solidum Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [P] [T] la somme de 17 626 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 28/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18/07/2023 sur
11 360 € et à compter du de ce jour sur le surplus avec capitalisation
- Condamne in solidum Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [P] [T] à compter du 01/06/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
- Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
- Déboute Monsieur [P] [T] du surplus de ses demandes.
- Condamne Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [U] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
